Чи повинен забудовник ставити квартири на кадастровий облік? Як поставити квартиру в новобудові чи в житловому багатоквартирному будинку на кадастровий облік? Багатоквартирний житловий будинок, постановка на кадастровий облік.

Внесення відомостей до Єдиного державного реєстру нерухомості ( Єдиний державний реєстр нерухомості (ЄДРН) з'явився у 2017 році внаслідок об'єднання в один інформаційний ресурс Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЄДРП) та Державного кадастру нерухомості (ДКН).

Тільки кадастровий облік потрібний, якщо ви:

• суттєво змінили характеристики (наприклад, збільшили площу) будівлі, споруди на земельній ділянці, яка знаходиться у вас у власності або якою ви користуєтеся на інших законних підставах;
• знесли розташовану на такій ділянці будівлю, права на яку раніше не зареєстровані в ЄДРН.

Кадастровий облік з одночасною реєстрацією прав на нерухомість потрібний, якщо об'єкт нерухомості:

• був створений (наприклад, збудований приватний будинок) і, відповідно, раніше За винятком раніше не врахованих об'єктів нерухомості, щодо яких було видано дозвіл на введення об'єкта капітального будівництва в експлуатацію (наприклад, багатоквартирні будинки). У цьому випадку об'єкт ставить на кадастровий облік орган державної влади або місцевого самоврядування, який видав дозвіл.">не числився в ЄДРН або був утворений (наприклад, шляхом розподілу ділянки землі);
• припинив своє існування (за умови, що раніше права на нього було зареєстровано в ЄДРН).

Якщо показники об'єкта нерухомості не змінювалися, але у неї змінився власник, то потрібна тільки .

Ставити нерухомість на кадастровий облік повинен власник (незалежно від того, хто він: громадянин Російської Федерації, іноземний громадянин чи особа без громадянства). Якщо власник неповнолітній, від його особи може бути законний представник (батько, усиновлювач, опікун, піклувальник). З 14 років дитина може поставити нерухомість на кадастровий облік сама. Від імені недієздатних заяв на реєстрацію права подають їх опікуни. За потреби можна оформити нотаріально засвідчену довіреність на представника.

2. Які документи необхідні для кадастрового обліку?

Пакет документів, які необхідні для встановлення нерухомості на кадастровий облік, залежить від того, який об'єкт нерухомості ви хочете поставити на кадастровий облік - земельну ділянку, будинок, машино-місце або щось ще.

Щоб дізнатися, які документи знадобляться саме вам, скористайтесь спеціальним конструктором життєвих ситуацій на сайті Росреєстру.

Вдома

Ветерани Великої Вітчизняної війни, інваліди Великої Вітчизняної війни, інваліди І та ІІ груп можуть зареєструвати права на свою нерухомість, скориставшись безкоштовною послугою «Виїзне обслуговування». До них приїде кур'єр, який ухвалить заяву на реєстрацію прав.

Нерухомість поставлять на кадастровий облік протягом 5 робочих днів з моменту реєстрації заяви та документів Росреєстром, а у разі постановки на кадастровий облік на підставі карти-плану території – 15 робочих днів. Якщо одночасно з постановкою на кадастровий облік реєструватимуться права власності на нерухомість - протягом 10 робочих днів з моменту реєстрації заяви. Якщо ви подаєте документи в центрі «Мої документи», терміни збільшаться на 2 робочі дні.

Для перевірки статусу розгляду заяви ви можете скористатись електронним сервісом

Багатоквартирний будинок: особливості обліку

В.А. Межецька

заступник генерального директора ВАТ "Центр муніципальної економіки"

Н.В. Габрусь

спеціаліст ВАТ «Центр муніципальної економіки»

Якщо до набуття чинності Житлового кодексу Російської Федерації обліку підлягав житловий фонд, якого віднесені житлові приміщення багатоквартирних будинків, тепер актуальним стає облік багатоквартирного будинку загалом.

Житловий фонд та багатоквартирний будинок

Метою обліку житлового фонду є необхідність контролю1 за використанням та збереженням житлового фонду, відповідністю житлових приміщень, що є складовою житлового фонду, встановленим вимогам. При цьому відповідно до частини 1 статті 19 Житлового кодексу Російської Федерації (ЖК РФ) житловий фонд – це сукупність усіх житлових приміщень, що знаходяться на території Російської Федерації.

Багатоквартирний будинок – це не лише сукупність житлових приміщень будь-яких форм власності, а й нежитлові приміщення, а також елементи спільного майна. Необхідність обліку багатоквартирного будинку викликана тим, що управління багатоквартирним будинком має забезпечувати сприятливі та безпечні умови проживання громадян, належне утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, вирішення питань користування зазначеним майном (ст. 161 ЖК РФ).

Державний облік житлового фонду

Відповідно до статті 19 ЖК РФ житловий фонд підлягає державному обліку у порядку, встановленому постановою Уряду Російської Федерації. В даний час діє постанова Уряду Російської Федерації від 13 жовтня 1997 № 1301 «Про державний облік житлового фонду в Російській Федерації» (далі - постанова № 1301). Відповідно до зазначеної постанови встановлено такі форми державного обліку житлового фонду:

Державний технічний облік,

Державний статистичний облік,

Бухгалтерський облік.

Державний технічний облік

Відповідно до статті 19 ЖК РФ «державний облік повинен передбачати проведення технічного обліку житлового фонду, в тому числі його технічну інвентаризацію та технічну паспортизацію (з оформленням технічних паспортів житлових приміщень - документів, що містять технічну та іншу інформацію про житлові приміщення, пов'язану із забезпеченням житлових приміщень (встановленим вимогам)».

1 Державний контроль за використанням та збереженням житлового фонду незалежно від його форми власності, а також відповідністю житлових приміщень встановленим вимогам здійснюється уповноваженими федеральними органами виконавчої влади, органами державної влади суб'єктів Російської Федерації відповідно до федерального закону та інших нормативних правових актів Російської Федерації (стаття 20 ЖК РФ). В даний час діє постанова Уряду Російської Федерації від 26 вересня 1994 № 1086 «Про Державну житлову інспекцію в Російській Федерації» у частині, що не суперечить ЖК РФ.

Технічний облік житлового фонду здійснюють спеціалізовані державні та муніципальні організації технічної інвентаризації (БТІ)2, яких на сьогоднішній день налічується близько 600.

Одним із обов'язкових документів, який оформлюють ці організації, є технічний паспорт житлового приміщення. Його форма встановлена ​​Інструкцією про проведення обліку житлового фонду в Російській Федерації, затвердженою наказом Міністерства Російської Федерації із земельної політики, будівництва та житлово-комунального господарства від 4 серпня 1998 року № 37.

Відповідно до пункту 9 постанови № 1301 дані технічного обліку житлового фонду обов'язкові для застосування, якщо інше не передбачено законодавством України, у таких випадках:

При складанні державної статистичної звітності щодо житлового фонду;

При державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним;

При введенні в експлуатацію житлових будівель та житлових приміщень;

При визначенні технічного стану та фізичного зносу житлових будівель та житлових приміщень;

Під час реєстрації товариств власників житла (ТСЖ);

При присвоєнні кадастрових номерів об'єктам нерухомості у житловій сфері;

При обчисленні та контролі бази оподаткування нерухомості у житловій сфері.

Державний статистичний облік

Офіційний статистичний облік житлового фонду здійснюється Федеральною службою державної статистики (Росстат) та її територіальними органами. Облік складає основі узагальнення форм федерального державного статистичного спостереження за житловим

фондом з періодичністю та у строки, що визначаються у щорічних федеральних програмах статистичних робіт. При складанні показників офіційного статистичного обліку застосовуються показники державного технічного обліку.

Постановами Федеральної служби державної статистики від 16 червня 2006 року № 20, від 29 грудня 2006 року № 88 та від 25 жовтня 2007 року № 66 затверджено форми, відповідно до яких здійснюється статистичний облік житлового фонду.

Організації технічного обліку та технічної інвентаризації звітують формою федерального державного статистичного спостереження № 1-жилфонд «Відомості про житловий фонд» до 25 лютого року, наступного за звітним. Органи місцевого самоврядування повинні надавати звіт за формою № 4-жилфонд «Відомості про надання громадянам житлових приміщень» до 25 квітня року, наступного за звітним, та за формою № 1-МО «Відомості про забезпеченість муніципальних утворень об'єктами торгівлі та соціальної сфери» до 1 червня року, наступного за звітним.

Щорічно до 22 січня юридичні особи - власники житлового фонду, організації, за якими закріплений житловий фонд на праві господарського відання, та установи, в оперативне управління яких переданий житловий фонд, мають звітувати за формою № 1-КР «Відомості про капітальний ремонт житлового фонду» .

Слід зазначити, що у час відбувається поступове приведення статистичних форм у відповідність до ЖК РФ, оскільки багато форм обліку житлового фонду вимагають серйозної переработки.

Бухгалтерський облік

Чи може сьогодні існувати таке поняття як «бухгалтерський облік житлового фонду»? Такого поняття бути не може, оскільки житловий фонд - це сукупність.

2 Відповідно до пункту 3 Положення про державний облік житлового фонду, затвердженого постановою Уряду Російської Федерації від 13 жовтня 1997 № 1301.

ність житлових приміщень різних форм власності. Відповідно до статті 1 Федерального закону від 21 листопада 1996 року № 129-ФЗ «Про бухгалтерський облік» об'єктом бухгалтерського обліку є майно організацій. Відповідно до ПБО 6/01, затвердженого наказом Міністерства фінансів Російської Федерації (Мінфін Росії) від 30 березня 2001 № 26н одиницею бухгалтерського обліку основних засобів є інвентарний об'єкт. Самостійними об'єктами нерухомості у багатоквартирних будинках є лише квартири, кімнати у комунальних квартирах та нежитлові приміщення, які відповідно до ПБО 6/01 є інвентарним об'єктом та повинні враховуватися у організацій – власників цих приміщень.

Цей висновок підтверджується офіційними роз'ясненнями Міністерства регіонального розвитку Російської Федерації (Мінрегіон Росії). Так, згідно з листом цього міністерства від 20 грудня 2006 року № 14316-РМ/07 облік багатоквартирного будинку, приміщення в якому належать двом та більше власникам, у реєстрі муніципального (державного) майна та (або) бухгалтерський облік багатоквартирного будинку на балансі керуючої або іншої організації слід вважати неправомірним. Багатоквартирні будинки, приміщення в яких належать двом і більше власникам, підлягають списанню з рахунків бухгалтерського обліку організацій, виключення з реєстру обліку муніципального майна та складу муніципальної скарбниці. У цьому листі міститься ще один висновок, який, на нашу думку, не зовсім коректний: «У вказаних багатоквартирних будинках тільки житлові та нежитлові приміщення, що перебувають у муніципальній власності, можуть бути об'єктом бухгалтерського обліку муніципальних організацій (при закріпленні на праві господарського відання чи оперативного управління), об'єктом обліку муніципального майна та перебувати у муніципальній скарбниці (за відсутності закріплення на праві господарського відання чи оперативного управління)». Оскільки житлові та нежи-

лі приміщення повинні враховуватися у власників, ким у цьому випадку муніципальні унітарні підприємства не є, приміщення не можуть бути об'єктом бухгалтерського обліку у зазначених підприємствах.

Таким чином, якщо ми говоримо про житловий фонд, то сьогодні поняття фінансового або бухгалтерського обліку застосовується тільки до майна юридичних осіб, які повинні враховувати його у себе на балансі.

Оскільки закріплення за муніципальними унітарними підприємствами на праві господарського ведення житлових приміщень, що знаходяться в муніципальній власності, не відповідає нормам ЖК РФ, керівник підприємства вправі звернутися до комітету з управління муніципальним майном (КУМІ) для вирішення питання про передачу муніципального житла до муніципального житла. КУМІ зі свого боку має видати відповідне розпорядження. Порядок списання з балансу унітарних підприємств та установ муніципального майна буде таким:

оформлення акта інвентаризації житлових приміщень;

отримання розпорядження КУМІ про вилучення муніципальних житлових приміщень;

Оформлення наказу керівника унітарного підприємства про зняття з балансу житлових приміщень у зв'язку з необхідністю приведення майнових відносин щодо володіння муніципальними житловими приміщеннями у відповідність до норм житлового законодавства;

Оформлення акта приймання-передачі основних засобів за формою № ОС-1а, затвердженої постановою Державного комітету Російської Федерації за статистикою від 21 січня 2003 № 7; разом із актом органам місцевого самоврядування передаються інвентарні картки обліку об'єктів основних засобів за формою № ОС-6.

Якщо ж КУМІ не видає відповідного розпорядження, муніципальне унітарне підприємство чи установа вправі відмовитися від майна, що перебуває у господарському віданні чи оперативному управлінні, на підставі статей 235 та 236

Цивільного кодексу Російської Федерації (ГК РФ). Для цього керівник підприємства видає відповідний наказ та надсилає до КУМІ повідомлення про відмову від майна, що перебуває у господарському віданні або оперативному управлінні, та про зняття з балансу об'єктів житлового фонду.

Відповідно до статті 15 ЖК РФ об'єктом житлових прав є житлове приміщення, а чи не багатоквартирний будинок. Отже, всі житлові приміщення повинні враховуватись власниками, якими є фізичні (юридичні) особи та муніципальні освіти. Загальне майно багатоквартирних будинків перебуває у частковій власності власників приміщень у багатоквартирному будинку, тому воно також не може перебувати на балансі житлових організацій. Таким чином, багатоквартирні будинки як об'єкти нерухомого майна мають бути списані з балансу муніципальних унітарних підприємств.

Відповідно до Закону Російської Федерації від 4 липня 1991 року № 1541-1 "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" передбачена передача права володіння, користування та розпорядження окремими житловими приміщеннями до громадянина. Незважаючи на це, на практиці нерідко виникає ситуація, коли багатоквартирний будинок із приватизованими квартирами продовжує значитися на балансі муніципальних житлових організацій. У цьому випадку в організації-балансоутримувача виключаються підстави їхнього обліку на своєму балансі відповідно до норм ПБО 6/01. Крім того, відповідно до листа Мінрегіону Росії від 20 грудня 2006 року № 14316-РМ/07 «Про передачу багатоквартирних будинків при виборі способу управління» житлові та нежитлові приміщення, права державної або муніципальної власності на які припинені внаслідок приватизації та інших цивільно- правових угод, відповідно до законодавства Російської Федерації про бухгалтерський облік списуються з балансу унітарних підприємств або державних та муніципальних установ, за якими вони були закріплені

на праві господарського відання чи оперативного управління.

Порядок вилучення будинку, що знаходиться на правах господарського відання або оперативного управління у муніципального унітарного підприємства (МУП) або муніципальної установи (МУ), у зв'язку із припиненням прав на нього органу місцевого самоврядування, виборі способу управління та передачі будинку в управління власникам або уповноваженим ними особам наступний:

Зняття з балансового обліку до МУП (МУ) та передача КУМІ;

Прийняття до балансового обліку в муніципальній скарбниці (МК) органом управління муніципальним майном (КУМІ).

У відповідність до статті 15 ЖК РФ облік будинку в КУМІ наводиться:

У реєстрі муніципальної власності;

У бухгалтерському обліку КУМІ.

Слід зазначити, що у муніципальному

освіті має бути затверджений нормативний акт, що регламентує ведення реєстру муніципальної власності. Особи, які мають право на внесення змін до реєстру та необхідні підстави для внесення до нього змін, мають бути визначені у цьому документі на місцевому рівні. Звичайно, слід враховувати, що Федеральний закон від 6 жовтня 2003 № 131-ФЗ «Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації» відніс питання встановлення порядку обліку муніципального майна на федеральний рівень. Відповідно до пунктом 6 статті 50 зазначеного закону такий порядок має встановлюватися федеральним законом. Проте до прийняття слід керуватися діючими документами муніципалітету при обліку муніципального майна.

Процедура внесення змін до Реєстру муніципальної власності повинна бути продовжена при передачі багатоквартирного будинку в управління (ТСЖ, організації, що управляє, власникам приміщень). Таким чином, реєстр муніципальної власності в частині обліку житлового фонду поступово приводитиметься у відповідність до існуючого законодавця.

ним, тобто до обліку муніципального майна, а не багатоквартирних будинків.

Крім того, у зв'язку з передачею будинку в управління власникам або уповноваженим ними особам із реєстру муніципальної власності можуть бути виключені приміщення, що не є муніципальною власністю. Отже, внесення змін до Реєстру муніципальної власності передбачає такі дії:

Виняток із реєстру муніципальної власності переданого в управління будинку як об'єкта обліку;

Включення до Реєстру муніципальної власності муніципальних приміщень як об'єктів обліку.

Приведення бухгалтерського обліку у відповідність до статті 15 ЖК РФ у муніципальних балансоутримувачів передбачає такі дії:

зняття з балансового обліку будинку як об'єкта обліку;

Розрахунок вартості муніципальних приміщень, якщо вони є у складі переданого управління дома;

Прийняття до обліку муніципальних приміщень за розрахованою вартістю.

З 1 січня 2006 року порядок бухгалтерського обліку майна бюджетних організацій регулюється наказом Міністерства фінансів Російської Федерації від 26 лютого 2006 року № 25н "Про затвердження Інструкції з бюджетного обліку". Відповідно до цієї Інструкції бюджетний облік майна муніципальної скарбниці повинен вести орган місцевого самоврядування (ОМС), а для обліку об'єктів основних засобів призначено рахунок 010100000 «Основні кошти», де відображаються дані про вартість, знос, придбання та вибуття об'єктів майна скарбниці за правилами, встановленим Інструкцією з бюджетного обліку.

У разі відсутності пільг з податку на майно на регіональному рівні об'єкти муніципальної скарбниці, що враховуються на рахунку 010000000 як основні засоби, будуть об'єктом оподаткування податком на майно організацій у ЗМС, на який покладено функцію

ції управління та розпорядження муніципальним майном.

Якщо за органами місцевого самоврядування право муніципальної власності на об'єкти нерухомості не зареєстровано, їх слід проводити на відповідних субрахунках аналітичного обліку 010601000 «Вкладення в нефінансові активи» (Лист Мінфіну Росії від 6 лютого 2006 року № 02-14-10а).

Позиція Мінфіну Росії є безперечною. Покладаючи на ЗМС, який здійснює управління муніципальним майном, обов'язок ведення бухгалтерського обліку скарбниці, Мінфін Росії цим покладає нього обов'язок, не встановлену законом і нормативними правовими актами. Хотілося б відзначити, що акти ЗМС про порядок управління державною скарбницею, які приймалися до прийняття Мінфіном Росії відповідних інструкцій, відображали дещо інший підхід до обліку майна скарбниці. І тому формувався реєстр, у якому відбивався облік майна, згрупованого за розділами із зазначенням низки параметрів. Таким чином, в даний час питання необхідності ведення бухгалтерського обліку муніципальних житлових приміщень у скарбниці залишається відкритим.

Облік багатоквартирного будинку як об'єкта керування

Як зазначалося, багатоквартирний будинок не є самостійним об'єктом житлових прав. Діяльність ТСЖ та керуючих організацій полягає в управлінні багатоквартирним будинком та наданні комунальних та житлових послуг. При цьому на балансі цих організацій не можуть бути житлові та нежитлові приміщення, а також загальне майно багатоквартирного будинку. Отже, ні ТСЖ, ні керуюча організація нічого очікувати платниками податку майно і земельного податку. Думка Мінфіну Росії з цього питання аналогічна: ні ТСЖ, ні муніципальні організації не повинні враховувати на балансі жи-

приміщення, що перебувають у приватній власності, а також спільне майно (листи Мінфіну Росії від 25 березня

2006 року № 03-06-01-04/08, від 10 серпня 2006 року № 03-06-01-04/158). Однак таке майно допускається враховувати на позабалансових рахунках. На нашу думку, вести позабалансовий облік загального майна є доцільним, якщо передбачається передавати зазначене майно у користування третім особам за цивільно-правовими договорами.

Введення Житловим кодексом Російської Федерації нового об'єкта управління, як якого виступає багатоквартирний будинок і, зокрема спільне майно у цьому будинку, призводить до необхідності розгляду особливостей правового режиму загального майна в багатоквартирному будинку.

Склад спільного майна

Загальне майно у багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності власникам приміщень. За загальним правилом частка у праві на загальне майно будинку (частка участі) пропорційна розміру загальної площі приміщення (ст. 37 ЖК РФ), якщо до набуття чинності Житлового кодексу Російської Федерації власники приміщень рішенням загальних зборів або іншою угодою не встановили інше правило (стаття 15 Федерального закону від 29 грудня 2004 № 189-ФЗ «Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації»).

Склад загального майна власників багатоквартирного будинку визначається відповідно до статті 36 ЖК РФ та Правил змісту спільного майна в багатоквартирному будинку, затвердженими постановою Уряду Російської Федерації від 13 серпня 2006 року

№ 491. Необхідно зазначити, що встановлений Правилами перелік спільного майна є відкритим та для віднесення того чи іншого приміщення до спільного майна важливо враховувати такі критерії:

Приміщення не повинні бути частинами квартир;

Вони повинні бути призначені для обслуговування більше одного приміщення в будинку.

Відповідно до пункту 1 постанови Уряду Російської Федерації № 491 склад спільного майна визначається:

Власниками приміщень у багатоквартирному будинку - з метою виконання обов'язку щодо утримання спільного майна;

Органами державної влади – з метою контролю за змістом спільного майна;

Органами місцевого самоврядування - з метою підготовки та проведення відкритого конкурсу з відбору керуючої організації відповідно до частини 4 статті 161 ЖК РФ.

Органи місцевого самоврядування вправі надсилати запити про належність окремих елементів до спільного майна до органу, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, територіальні органи Федеральної реєстраційної служби3, орган, який здійснює діяльність з ведення державного земельного ка-дастра4, та державного обліку об'єктів нерухомого майна5.

Реєстрація права спільної пайової

власності

Відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації та Федерального закону від 21 липня 1997 року № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» право

3 Указ Президента Російської Федерації від 13 жовтня 2004 № 1315 «Питання Федеральної реєстраційної служби».

5 Постанова Уряди Російської Федерації від 13 жовтня 1997 року № 1301 «Про державний облік житлового фонду Російської Федерації».

власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід та припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі.

При внесенні до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЄДРП) відомостей про житлове або нежитлове приміщення також вказуються відомості про склад загального майна.

У випадках, коли об'єкт спільного майна передається в користування (наприклад, в оренду) будь-якій особі або є предметом інших угод, на підставі яких право спільної часткової власності обмежується, при зведенні нового об'єкта загального майна необхідна державна реєстрація прав на зазначений об'єкт. Порядок державної реєстрації прав на об'єкти нерухомого майна, що є спільним майном у багатоквартирному будинку, встановлено Інструкцією «Про особливості внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним», затвердженої наказом Міністерства юстиції Російської Федерації від 14 лютого 2007 року (Далі - Інструкція).

Заява про державну реєстрацію права спільної пайової власності до реєструючого органу можуть надавати такі особи:

1) власники приміщень у багатоквартирному будинку;

2) представники власників приміщень у багатоквартирному будинку (уповноважені довіреностями, рішенням загальних зборів власників, на іншій законній підставі);

3) голова та (або) інший член правління ТСЖ за дорученням загальних зборів членів ТСЖ.

Разом із заявою до реєструючого органу надаються (п. 7 Інструкції):

Документи про формування органом державної влади або органом місцевого самоврядування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, якщо земельна ділянка сформована після набуття чинності Житлового кодексу Російської Федерації;

Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про формування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок (у разі якщо земельна ділянка не сформована до набуття чинності Житлового кодексу Російської Федерації);

Плани об'єктів нерухомості, у тому числі кадастровий план земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, а також документ технічного обліку багатоквартирного будинку, що містить відомості про склад загального майна у багатоквартирному будинку;

Згода про зменшення розміру загального майна у багатоквартирному будинку всіх власників приміщень у цьому будинку шляхом його реконструкції;

Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про реконструкцію багатоквартирного будинку (у тому числі з його розширенням або надбудовою), будівництво господарських будівель та інших будівель, будівель, споруд;

Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про межах використання земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, у тому числі запровадження обмежень користування ним, якщо таке обмеження (обтяження) права спільної пайової власності підлягає державній реєстрації;

Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про передачу у користування спільного майна у багатоквартирному будинку, якщо державній реєстрації підлягає обмеження (обтяження) права спільної пайової власності на об'єкт нерухомості;

Угода про нове обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування між особою, яка потребує такого обтяження земельної ділянки, та власниками приміщень у багатоквартирному будинку, якщо державній реєстрації підлягає обмеження (обтяження) права спільної пайової власності на об'єкт нерухомості.

Внесення до ЄДРП розміру часток у праві спільної часткової власності на об'єкт

нерухомості власників приміщень у багатоквартирному будинку здійснюється на підставі відомостей, що містяться у поданому на державну реєстрацію рішенні загальних зборів власників на загальне майно у багатоквартирному будинку (ст. 15 Закону про введення в дію ЖК РФ, ст. 245 ЦК України).

Свідоцтво про державну реєстрацію права у зв'язку з державною реєстрацією права спільної пайової власності на об'єкти нерухомості власнику приміщення у багатоквартирному будинку не видається. Такі відомості включаються до свідоцтва про державну реєстрацію права, що видається власнику приміщення у багатоквартирному будинку, за допомогою внесення до нього опису об'єктів нерухомості та вказівки розміру частки у праві спільної власності на нього відповідно до пункту 39 Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджених постановою Уряду Російської Федерації від 18 лютого 1998 № 219.

Таким чином, відомості про права на об'єкти спільного майна у багатоквартирних будинках формуватимуться поступово, шляхом внесення записів до ЄДРП у випадках, встановлених законодавством.

Технічний облік багатоквартирного будинку

Як зазначалося, статтею 19 ЖК РФ передбачено державний облік житлового фонду, який передбачає зокрема оформлення технічних паспортів житлових приміщень. Необхідно зазначити, що законодавством не порушать питання окремої паспортизації спільного майна будинку. При зміні керуючої організації доцільно складати документ, який у деталях описував склад загального майна (акт стану загального майна). Нині основою такого документа можуть бути документи технічної інвентаризації (технічний паспорт будинку).

Постановою Уряду Російської Федерації від 13 серпня 2006 року № 491 Міністерству економічного раз-

витія та торгівлі Російської Федерації (Мінекономрозвитку Росії) було доручено затвердити до 1 жовтня 2006 року порядок визначення складу загального майна власників приміщень у багатоквартирному будинку та форму документа технічного обліку такого майна. Але поки що такий документ не прийнятий.

Раніше розпорядженням Уряду Російської Федерації від 6 червня 2005 року № 722-р було затверджено План підготовки проектів постанов Уряду Російської Федерації, необхідні реалізації Житлового кодексу Російської Федерації. Зазначеним розпорядженням Мінекономрозвитку Росії було доручено підготувати проект постанови Уряду Російської Федерації про внесення змін до нормативних правових актів про державний технічний облік та технічну інвентаризацію в Російській Федерації об'єктів нерухомості в житловій сфері, включаючи форму технічного паспорта житлового приміщення.

Разом про те ЖК РФ, інші федеральні закони, Правила утримання загального майна у багатоквартирному будинку, затверджені постановою Уряди Російської Федерації від 13 серпня 2006 року № 491, та інші нормативні правові акти Російської Федерації не ставлять право прийняття рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про вибір способу управління таким будинком та дії щодо реалізації цього рішення у залежність від визначення складу загального майна власників приміщень у багатоквартирному будинку в порядку, встановленому Мінекономрозвитку Росії. За відсутності затвердженого порядку визначення складу загального майна, а також форми документа технічного обліку загального майна, зазначений облік здійснюється в тому обсязі, який фактично можливий на практиці.

Відповідно до пункту 24 постанови Уряду Російської Федерації № 491 відомості про склад та стан спільного майна відображаються в технічній документації на багатоквартирний будинок, яка включає:

Документи технічного обліку житлового фонду, які містять інформацію про стан спільного имущества;

Документи (акти) про прийняття результатів робіт;

Акти огляду, перевірки стану (випробування) інженерних комунікацій, приладів обліку, механічного, електричного, санітарно-технічного та іншого обладнання, що обслуговує більше одного приміщення в багатоквартирному будинку, конструктивних частин багатоквартирного будинку об'єктів, розташованих на земельній ділянці, та інших частин загального майна на відповідність їх експлуатаційних якостей встановленим вимогам;

Інструкцію з експлуатації багатоквартирного будинку за формою, встановленою федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення державної політики та нормативного правового регулювання у сфері будівництва, архітектури, містобудування та житлово-комунального господарства. Положення про розробку, передачу, користування та зберігання інструкції з експлуатації багатоквартирного будинку, затверджено наказом Мінрегіону Росії від 1 червня 2007 року № 45.

До інших документів, пов'язаних з управлінням багатоквартирним будинком, включені:

Копія кадастрового плану (карти) земельної ділянки, засвідчена органом, який провадить діяльність із ведення державного земельного кадастру;

Витяг з ЄДРП, що містить відомості про зареєстровані права на об'єкти нерухомості, що є спільним майном;

Завірена уповноваженим органом місцевого самоврядування копія містобудівного плану земельної ділянки за встановленою формою (для багатоквартирних будинків, будівництво, реконструкція або капітальний ремонт яких здійснювалися на підставі дозволу на будівництво, отриманого після встановлення Урядом Російської Федерації

форми містобудівного плану земельної ділянки;

Документи, в яких зазначаються утримання та сфера дії сервітуту або інших обтяжень, з додатком засвідченого відповідною організацією (органом) з державного обліку об'єктів нерухомого майна плану, на якому зазначено сферу дії та межу сервітуту або інших обтяжень, що відноситься до частини земельної ділянки (за наявності) сервітуту);

Проектна документація (копія проектної документації) на багатоквартирний будинок, відповідно до якої здійснено будівництво (реконструкція) багатоквартирного будинку (за наявності);

Інші пов'язані з управлінням багатоквартирним будинком документи, перелік яких встановлений рішенням загальних зборів власників приміщень.

До інших документів можна віднести перелік документації, зазначений у пунктах

1.5.1-1.5.3 Правил та норм технічної експлуатації житлового фонду, затверджених постановою Державного комітету Російської Федерації з будівництва та житлово-комунального комплексу від 27 вересня 2003 року № 170. При цьому необхідно враховувати, що названі Правила та норми технічної експлуатації житлового фонду мають рекомендаційний характер.

До технічної документації тривалого зберігання зазначені Правила належать:

Акти приймання житлових будинків від будівельних організацій;

Схеми внутрішньобудинкових мереж водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газо-, електропостачання і т. д. (схема внутрішньобудинкових мереж додається до відома);

Паспорти котельного господарства, казанові книги;

Паспорти ліфтового господарства;

Паспорти на кожен житловий будинок, квартиру та земельну ділянку;

Виконавчі креслення контурів заземлення (для будинків, що мають заземлення).

До документації, що замінюється у зв'язку із закінченням терміну її дії, входять:

Кошториси, описи робіт на поточний та капітальний ремонт;

Акти технічних оглядів;

Журнали заявок мешканців;

Протоколи вимірювання опору електромереж;

Протоколи виміру вентиляції.

Пункт 1.6 Правил та норм технічної

експлуатації житлового фонду зобов'язує власників житлового фонду або їх уповноважених осіб своєчасно вносити зміни до виконавчої документації щодо планування приміщень, конструктивних елементів та інженерного обладнання, що виникають внаслідок ремонтів, реконструкції, модернізації, перепланування та підвищення благоустрою, з коригуванням технічного паспорту на будинок, земельна ділянка.

Залежно від способу управління багатоквартирним будинком обов'язок зберігання технічної документації на будинок лежить на керуючій організації, товаристві власників житла (житловому кооперативі, житлово-будівельному кооперативі), власниках приміщень в доме6.

Дані, які представляють організації технічного обліку та технічної інвентаризації, містять далеко ще не всю інформацію, необхідну оцінки стану загального майна під час виборів способу управління многоквартирным домом7.

Таким чином, нині існує проблема відсутності технічного обліку загального майна багатоквартирного будинку. Частково зазначена проблема вирішена з прийняттям Положення про розробку, передачу, користування та зберігання інструкції з експлуатації багатоквартирного будинку8. Відповідно до пункту 4 зазначеного Положення до Інструкції включаються реко-

мендації забудовника (підрядників) щодо утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку, рекомендовані терміни служби окремих частин (об'єктів, елементів) спільного майна. Інструкція містить загальну характеристику багатоквартирного будинку, відповідно склад і характеристику загального майна. Разом з тим, розробка та ведення інструкцій з експлуатації багатоквартирних будинків поширюються на багатоквартирні будинки, дозвіл на експлуатацію яких отримано після 1 липня 2007 року.

Отже, до прийняття відповідного нормативного правового акта, яким буде затверджено єдину форму документа технічного обліку житлового фонду, що містить відомості про стан спільного майна, з урахуванням того, що законодавство Російської Федерації не ставить право прийняття рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про вибір способу управління таким будинком та дій щодо реалізації цього рішення у залежність від визначення складу загального майна власників приміщень у багатоквартирному будинку в порядку, встановленому Міністерством економічного розвитку та торгівлі Російської Федерації, технічний облік загального майна у повному обсязі не проводиться.

Фінансовий облік багатоквартирного будинку

Як зазначалося, з того що житлові (нежитлові) приміщення, і навіть спільне майно повинні враховуватися, у власників житла, керуючої компанії чи ТСЖ відсутня необхідність вести бухгалтерський облік у такому майну.

6 Частина 10 статті 162 Житлового кодексу Російської Федерації; лист Міністерства регіонального розвитку Російської Федерації від 20 грудня 2006 № 14313-РМ/07.

7 Відповідно до пункту 15 постанови Уряду Російської Федерації від 13 жовтня 1997 року № 1301 "Про державний облік житлового фонду в Російській Федерації" порядок доступу та видачі інформації з архівів БТІ визначається органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації.

8 Положення про створення, передачу, користування та зберігання інструкції з експлуатації багатоквартирного будинку затверджено наказом Міністерства регіонального розвитку Російської Федерації від 1 червня 2007 року № 45.

Разом з тим однією з функцій керуючої організації або ТСЖ в залежності від вибору способу управління багатоквартирним будинком є ​​контроль за належним утриманням майна багатоквартирного будинку.

Звітна інформація товариства власників житла, керуючої організації повинна включати відомості про виконані роботи, надані послуги з утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, а також відомості про виявлені порушення при виконанні робіт та надання послуг тощо. Управляючі організації повинні вести роздільний облік витрат та доходів за кожним багатоквартирним будинком, що у них в управлінні.

Звітна інформація, що надається власникам конкретного будинку, може відображатись у формі особового рахунку багатоквартирного будинку. Особовий рахунок багатоквартирного будинку складається на підставі даних первинної бухгалтерської звітності ТСЖ або керуючих організацій, а також даних технічної документації. В особовому рахунку багатоквартирного будинку рекомендується відображати інформацію про доходи та витрати на утримання

багатоквартирного будинку, надання комунальних послуг, здійснення іншої діяльності, спрямованої на досягнення цілей утримання та користування спільним майном у багатоквартирному будинку. У разі формування власниками приміщень у багатоквартирному будинку спеціальних фондів (резервний, на відновлення та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку та його обладнання) в особовому рахунку багатоквартирного будинку рекомендується відображати відомості про стан цих фондів: перелік спеціальних фондів, джерела надходжень до спеціальних фондів, напрями використання коштів із фондів та залишок коштів на кінець звітного періоду. Інформація про стан спеціальних фондів дає можливість планувати витрачання коштів із спеціальних фондів, контролювати витрачання цих коштів.

Таким чином, особовий рахунок є одним з інструментів контролю та оцінки ефективності діяльності керуючих організацій або ТСЖ з управління багатоквартирним будинком і може використовуватись як інструмент для оцінки «фінансової стійкості» багатоквартирного будинку.

ЄП| ВАТ "Центр муніципальної економіки" I § 1 60 років у сфері ЖКГ

Надає послуги за такими напрямками:

Розробка програм комплексного розвитку та інвестиційних програм Нормативне забезпечення фінансування капітального ремонту будинків Розробка та незалежна експертиза виробничих програм Розробка нормативів споживання комунальних послуг Розрахунок вартості обов'язкових та додаткових робіт та послуг Розробка критеріїв доступності комунальних послуг Розробка економічних норм та нормативів

Юристи та ріелтори розповіли, навіщо жителям багатоквартирних будинків варто задуматися про оформлення прилеглих земельних ділянок у загальночасткову власність

Питання оформлення землі у власність під багатоквартирними будинками стало гострим частиною москвичів після запуску програми реновації. Поки що це не вилилося у реально оформлені права власності — у Росреєстрі повідомили «РБК-Нерухомість», що не спостерігають зростання звернень громадян. Редакція дізналася у юристів та ріелторів, навіщо потрібна власність на землю під будинком, а у Росресстрі розповіли, як її оформити.

Власники приміщень у багатоквартирному будинку (МКД) є одночасно власниками спільного майна у цій будівлі: горищ, підвалів, даху, інженерного обладнання. У список входить земля, на якій розташований будинок з прилеглими територіями в рамках кадастрової ділянки, а також всі елементи благоустрою і озеленення, що знаходяться, говорить керуючий партнер ріелторської компанії «Метріум Груп» Марія Литинецька.

Згідно з Житловим кодексом РФ, земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок з прилеглою територією, необхідною для його експлуатації, належить власникам приміщень цього будинку на праві спільної пайової власності.

«Без землі будинків не буває – ще при будівництві нових житлових будинків пайовик уже отримує право на землю, на якій буде розташовуватися будинок. Навіть якщо об'єкт не завершено, пайовики мають право оформити у власність довгобуд та земельну ділянку під ним», - пояснила Марія Літинецька.

В даний час оформлення земельної ділянки, що прилягає до МКД, у Москві є правом, а не обов'язком власників. «Поки що столичний уряд не змушує москвичів оформляти права на землю. У тому числі це пояснюється тим, що міській владі в такому разі зручно розпоряджатися своєю муніципальною землею, не враховуючи інтереси власників приміщень у МКД», - розповів партнер адвокатського бюро А2 Михайло Кюрджев.

Навіщо потрібна власність на землю біля будинку

Жителі МКД стають повноправними власниками ділянки, а отже, вони мають додаткові можливості розпорядитися своєю спільною землею. Права власності на землю, за словами юристів, опитаних редакцією "РБК-Нерухомості", не обмежуються. Власники вправі прийняти рішення навіть про будівництво на ділянці в установленому законом порядку або передачу частини ділянки в оренду, пояснюють вони.

«Власники квартир можуть розподілити між собою землю під наземну стоянку у дворі, побудувати або знести будь-які елементи благоустрою, встановити шлагбаум на в'їзді у двір чи огорожу всієї території, здати частину землі в оренду», - наводить приклади керуючий партнер «Метріум Груп» Марія Літинецька. Крім того, вони можуть убезпечити себе від точкової забудови, адже нерідко, якщо земля залишається у муніципальній власності, влада віддає її під будівництво, що прямо суперечить інтересам та комфорту мешканців прилеглих будинків, вважає вона.

У той самий час разом із правами й обов'язки. Зокрема, власникам МКД доведеться самостійно вирішувати питання обслуговування майна (дозвільні зони, дороги та тротуари, паркувальні місця), пояснює Марія Літинецька.

Земля та реновація п'ятиповерхівок

Якщо будинок потрапив у програму реновації, то власники при отриманні рівноцінної квартири мають отримати компенсацію за частку у спільній власності на землю та об'єкти на ній. «Ринкова ціна на об'єкт нерухомості формується не лише виходячи з вартості самого житлового приміщення, а й усієї будівлі, землі під ним та об'єктів загального користування. Тому справедлива грошова компенсація, яка передбачена законопроектом про реновацію, вже включатиме відшкодування вартості земельної ділянки під будинком», - каже Марія Літинецька.

За неоформленої землі прав на неї у власників квартир не виникає. Це створює загрозу для мешканців будинків, адже влада може запропонувати компенсацію без урахування вартості землі під п'ятиповерхівкою, зазначає Марія Літинецька.

«Якщо ж земля буде оформлена у пайову власність жителів багатоквартирного будинку, який потрапив у програму реновації житла, то тут є підстави ставити питання про виплату відповідної компенсації у разі вилучення земельної ділянки для державних потреб, якщо її вилучення провадитиметься за цією процедурою. Інших спеціальних варіантів закон про реновацію, наскільки мені відомо, на сьогоднішній день не передбачає», - стверджує партнер юридичного бюро «Замоскворіччя» Дмитро Шевченко.

«Тому до ухвалення рішення про реновацію власникам квартир у хрущовках слід розмежувати ділянку під своїм будинком, поставити її на кадастровий облік та оформити у власність. Цим же я рекомендувала б зайнятися власникам квартир у МКД, які знаходяться в безпосередній близькості від п'ятиповерхівок. Якщо їхня ділянка також не оформлена (а, скажімо, є власністю міста, як і прилегла земля з хрущовкою), то при майбутній забудові влада зможе «відрізати» у них важливий шматок землі», - доповнює Марія Літинецька.

Нагадаємо, що раніше голова комітету Держдуми з ЖКГ Галина Хованська закликала жителів п'ятиповерхівок, що зносяться, ставити землю під цими будинками на кадастровий облік. «Хочу згадати рішення Верховного суду РФ для випадку, коли власник вимагатиме не натуральне відшкодування, а грошову компенсацію. Тоді до неї, крім ринкової вартості житлового приміщення, входить частка у праві на спільне майно та на земельну ділянку. Я закликаю всіх москвичів потурбуватися про постановку на кадастровий облік земельних ділянок під своїми будинками, тому що тільки в цьому випадку вартість земельної ділянки входитиме до ринкової вартості квартири», - сказала Галина Хованська на прес-конференції за програмою реновації в Держдумі 19 травня.

На якій підставі земля належить власникам

Якщо територія поставлена ​​на кадастровий облік і сформована до набуття чинності Житлового кодексу (тобто до 01.03.2005), то власники квартир у багатоквартирному будинку вважаються її власниками з дня набрання чинності цим кодексом, розповів представник Управління Федеральної служби. державної реєстрації, кадастру та картографії по Москві (Росреєстр).

Якщо ж ділянку сформовано і занесено до кадастру після ухвалення кодексу, то право спільної власності з'являється в силу закону «Про введення в дію Житлового кодексу РФ». Ці положення були неодноразово підтверджені судами, а також міністерствами та відомствами Росії, додав він.

«З огляду на закон про державну реєстрацію нерухомості доказом існування права на нерухоме майно є державна реєстрація такого права в Єдиному державному реєстрі нерухомості», - розповіли юристи, опитані «РБК-Нерухомістю». За їхніми словами, для того, щоб це право власності на землю було офіційним, його необхідно оформити та внести відповідні дані до державного реєстру.

Проте оформити землю під багатоквартирним будинком у Москві непросто та часто можливо лише через суд, зазначають юристи. Основними проблемами вони називають те, що на кадастровій карті столиці під багатьма будинками не сформовано земельну ділянку, часто її межі не визначено.

Відповідно до чинного законодавства (№189-ФЗ від 29.12.2004) формуванням земельних ділянок, на яких розташований багатоквартирний житловий будинок, займаються органи державної влади або місцевого самоврядування. У Москві таким уповноваженим органом є департамент міського майна, який у межах своїх повноважень затверджує межі ділянки на кадастровій карті території, якщо ділянка розмежована.

Якщо ділянку не розмежований, то визначення її меж може бути здійснене за допомогою кадастрового інженера, який підготує межовий план земельної ділянки. Дані про цю ділянку можуть бути надані кадастровим інженером в електронну систему ведення реєстру прав на нерухоме майно.

Оформлення документів на земельну ділянку провадиться органами державної реєстрації речових прав на нерухоме майно (Росреєстр), для чого до цього органу надаються відповідні документи, передбачені Законом про державну реєстрацію нерухомості, зокрема рішення загальних зборів власників приміщень про формування земельної ділянки та про визначення часток, заяву , план земельної ділянки та інші необхідні для державної реєстрації прав.

«Без проведення зазначених процедур земельна ділянка не буде оформлена у спільну пайову власність, отже, жодних повноважень власника щодо даної земельної ділянки у мешканців багатоквартирного будинку не буде. Вони не зможуть розпоряджатися цією землею чи вчиняти щодо неї будь-які правопретензії», - пояснив партнер юридичного бюро «Замоскворіччя» Дмитро Шевченко.

Як оформити землю біля будинку у власність

Земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок з прилеглою територією, може бути оформлена у спільну пайову власність власників приміщень багатоквартирного будинку (МКД). За словами Михайла Кюрджева, основою реєстрації права є рішення власників МКД, а також кадастровий паспорт земельної ділянки.

Необхідно перевірити за публічною кадастровою картою, чи сформована земельна ділянка під конкретним будинком. Якщо сформовано і ви знаєте його номер, треба надіслати запит на отримання відомостей про ділянку на сайті Росреєстру. Після оплати та отримання витягу з паспортом та свідоцтвом про право власності на житлове або нежитлове приміщення у цьому будинку (зараз замість свідоцтва про право власності видають виписку та ЄДРН) звернутися до Центру надання державних послуг «Мої документи». У центрі держпослуг слід сплатити держмито 600 руб. та здати документи, через три дні виписка про право на частку у загальночастковій власності на ділянку має бути готовою.

Якщо ділянка під будинком не сформована, то реєстрацією права займаються самі мешканці. Зазвичай вони організовують загальні збори, укладають договір із кадастровим інженером, оплачують підготовку межового плану, призначають представника. Останній заповнює заяву та здає пакет документів до Росреєстру.

Щоб оформити кадастровий паспорт на земельну ділянку, необхідно здійснити межування земельної ділянки. Кадастровий інженер готує проект межування. Далі необхідно погодити проект кордонів із власниками сусідніх ділянок (якщо такі є) або з урядом Москви (якщо вся земля навколо міста), описує процедуру Михайло Кюрджев.

Як правило, кадастровий інженер бере дані про територію, що обслуговується, у експлуатуючій організації (тобто враховується та площа, яку за фактом утримують власники МКД, оплачуючи витрати на експлуатацію та прибирання самого будинку та прилеглої території), пояснює Михайло Кюрджев.

Межовий план затверджується департаментом міського майна Москви і потім виноситься на громадські слухання, у яких абсолютною більшістю голосів власники житлового будинку затверджують (або не затверджують) проект межування. «Ця процедура законна та прописана у ст. 46 Цивільного кодексу. Вона існує для того, щоб власники могли ознайомитися з межовим планом, поставити питання проектувальникам, зробити свої пропозиції. Після затвердження проекту розпочинаються власне межові роботи. Зазвичай, вони коштують близько 30-40 тис. крб. з одного будинку.

Після цього з межовим планом на руках власники звертаються до Росреєстру, щоб їхня ділянка була поставлена ​​на кадастр», - доповнює Марія Літинецька.

Які документи потрібні

Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав на земельну ділянку під багатоквартирним будинком, встановлено Федеральним законом від 13.07.2015 № 218-ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості» та іншими нормативними правовими актами:

Заява про державний кадастровий облік та державну реєстрацію права спільної часткової власності на спільне майно в багатоквартирному будинку;

Документ, що засвідчує особу заявника або уповноваженої ним на те особи за наявності у нього нотаріально засвідченої довіреності (при поданні заяви у вигляді особистого звернення);

Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про формування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок;

Документи про формування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок (межовий план тощо);

Рішення (протокол) загальних зборів власників приміщень про визначення часток у праві спільної часткової власності на спільне майно у багатоквартирному будинку;

Правовстановлюючі документи, що підтверджують наявність прав власників приміщень у багатоквартирному будинку, що виникли до 31 січня 1998 року (якщо на момент подання документів на державну реєстрацію права спільної часткової власності на об'єкти нерухомості приміщень у багатоквартирному будинку в ЄДРН відсутні записи про державну реєстрацію власності) ;

Куди подавати документи

Документи на державну реєстрацію можна подати особисто через центри надання державних послуг «Мої документи», офіси прийому філії ФДБУ «ФКП Росреєстру» або надіслати поштою (обов'язково з описом вкладень та оголошеною цінністю) або в електронному вигляді через портал Росреєстру. Термін реєстрації становитиме сім робочих днів, якщо документи подано через центр надання державних послуг «Мої документи», термін реєстрації становитиме дев'ять робочих днів.

Постановка багатоквартирного будинку на кадастровий облік донедавна мала чітких вказівок, у тому, хто має здійснювати реєстрацію. Цей обов'язок лягав на плечі забудовника, який після введення будинку в експлуатацію повинен був подати документи в кадастрову палату, сплатити мито та отримати кадастрову документацію.

На початку 2017 року було введено численні зміни, як у саму процедуру реєстрації нерухомості в кадастрі, так і в базову документацію, яку отримував власник, під час постановки будинку на кадастровий облік. Про те, як сьогодні проходить процедура встановлення будинку на кадастровий облік, чи зобов'язаний забудовник це робити, ми розповімо в нашій статті.

Нові порядки

З початку 2017 року обов'язки реєстрації багатоквартирних будинків лягають на органи державної влади та місцевого самоврядування. Висунувши рішення про введення об'єкта в експлуатацію, адміністрація повинна подати заяву до Росреєстру про постановку на кадастровий облік об'єкта капітального будівництва, додавши до нього технічну документацію. Ці дії держоргани мають зробити протягом 5 днів із моменту введення житла в експлуатацію.

Росреєстр у свою чергу повинен внести нерухомість в ЄДРН протягом 5 днів.При цьому на облік ставлять як загальнобудинкову власність, а й кожну окрему квартиру, що раніше був обов'язковим. У разі виявлення невідповідностей у фактичних даних та даних документації процес реєстрації може бути припинений на строк до 3 місяців.

Інфо

Раніше точних вказівок та вимог до заявника у законодавстві не передбачалося, і постановкою на кадастровий облік займався або забудовник, або укладач кадастрового плану, або учасник пайового будівництва. Як правило, при цьому реєструвалася лише частина будинку, тобто загальнобудинкова власність та прилегла територія, а обов'язки з реєстрації кожної окремої квартири лягали на власників. Сьогодні, коли обов'язки з реєстрації чітко закріплені за держструктурами, все ж таки не рідкісні ситуації, де загальнобудинкову власність до кадастру так і не внесли. Розглянемо можливі варіанти вирішення цієї ситуації.

Формування ділянки

Враховуючи величезну кількість бюрократичної тяганини пов'язаних з процедурою постановки будинку на кадастровий облік, не складно уявити обсяг документації, який повинна представити адміністрація в Росреєстрі, після введення будинку в експлуатацію. Трапляється так, що документація, складена інженером не сходиться з фактичними даними, що робить наявний техплан будинку та прилеглої території недостовірним, а відповідно неліквідним. У таких випадках потрібне проведення повторних межових робіт та формування нової технічної документації.

Звичайно, всі ці дії згідно із законом має здійснювати держорган, який видав дозвіл на введення будинку в експлуатацію. Проте, як правило, ці дії не рідко загальмовуються, оскільки держструктура у реєстрації та внесенні даних про багатоквартирний будинок у ЄДРН мало зацікавлена. Розділ загальнобудинкової нерухомості між усіма власниками, та реєстрація окремих квартир, цікавить насамперед пайовиків, які мають намір перепродати нерухомість, що потребує підготовки всіх документів, у тому числі кадастрових. У таких випадках пайовики та власники квартир можуть ініціювати проведення межування та внесення даних про об'єкт у ЄДРН через подання заяви на формування ділянки або на уточнення даних про земельну ділянку. Як це зробити, ми розповімо далі.

Порядок дій

Постановка будинку на кадастровий облік стоїть на користь власників, тому рішення про проведення реєстраційних дій має бути винесене у межах зборів. Ви можете ініціювати його самостійно, або звернутися за допомогою до керуючої компанії, до обов'язків яких належить організація подібних зустрічей.

Залежно від того в якій формі проходитиме збори мешканців, очної або заочної, має бути підготовлений пакет документів, який надалі необхідно буде передати до адміністрації:

1. Заява про уточнення меж земельної ділянки або про формування меж ділянки від особи, уповноваженої загальними зборами мешканців;
2. Схема розподілу часток власників квартир у праві спільної власності на загальнобудинкове майно у багатоквартирному будинку;
3. Копії повідомлень про проведення загальних зборів;
4. Додаток про вручення повідомлень про проведення зборів;
5. Рішення власників про формування земельної ділянки або уточнення її кордонів;
6. Протокол загальних зборів власників.

Інфо

Краще звернутися щодо проведення зборів до керуючої компанії. Її співробітники повинні знати, які документи складаються в рамках зборів, це звільнить вас від необхідності самостійно оформляти такі папери.

Принагідно необхідно буде скласти заяву «Про передачу земельної ділянки у загальночасткову власність» та подати її разом з усіма документами до адміністрації. Заявник на підставі протоколу зборів може замовити граничні роботи. Межування доведеться проводити власним коштом, але у разі, коли технічні документи не збігаються реальними даними, це буде потрібно.

На підставі ваших заяв, наданих вами протоколів та результатів межування, адміністрація затверджує межі ділянки, та передає інформацію в кадастрову палату. У різних регіонах країни формування ділянок займаються різні структурні підрозділи. У Москві такі повноваження покладено на Департамент земельних ресурсів.

Підсумок

Нововведення в реєстраційних діях повинні посприяти якнайшвидшій постановці новобудов на кадастровий облік. Забудовник за новими правилами ці дії не зобов'язаний, хоча саме на підставі представленого ним плану багатоквартирного будинку вносяться дані в ЄДРН. Власники, зацікавлені у якнайшвидшій реєстрації об'єкта нерухомості в кадастрі, можуть провести межові роботи та подати документи на реєстрацію самостійно, за рішенням загальних зборів мешканців, якщо держоргани з якихось причин відтягують цю процедуру.

Витрат, розрахунків із споживачами та постачальниками?

Звичайно, поняття «баланс будинку» не існує. Тим не менш, цілком очевидно, що саме хочуть побачити власники приміщень, запитуючи такий документ у керуючої організації.

У ДЕРЖСТАНДАРТ Р 51929-2014 «Національний стандарт РФ. Послуги житлово-комунального господарства та управління багатоквартирними будинками. Терміни та визначення» (затверджено та введено в дію Наказом Росстандарту від 11.06.2014 № 543-ст) наведено поняття особового рахунку МКД (п. 3.18). Це обліковий регістр, призначений для формування персоніфікованих даних про об'єкти та джерела фінансування, а також для обліку операцій, пов'язаних з нарахуваннями, запозиченнями, надходженням та витрачанням грошових коштів, відповідно до договірних зобов'язань, взятих у процесі експлуатації, управління та утримання МКД.

Відповідно до термінології бухгалтерського обліку обліковий регістр – це документ, призначений для реєстрації та накопичення даних, які у первинних облікових документах (ст. 10 Закону про бухгалтерський облік). На основі даних, наведених у регістрах бухобліку, складається бухгалтерська звітність організації (ч. 1 ст. 13 Закону про бухгалтерський облік).

Про необхідність вести подомовий облік

Звернемо увагу, що у законодавстві немає прямих вказівок вести доходи, витрати, розрахунки в розрізі будинків, що знаходяться в управлінні. Скласти бухгалтерську звітність, яка містить достовірну та повну інформацію, можна і без такої «аналітики». При цьому обов'язковим є аналітичний облік розрахунків із споживачами у розрізі не лише кожного споживача, а й кожного виставленого рахунку. Такою є вимога Інструкції щодо застосування Плану рахунків (див. коментар до рахунку 62 «Розрахунки з покупцями та замовниками»).

Нерідко КК ведуть такий облік в окремій програмі за допомогою відкриття особових рахунків споживачів – карток, у яких відображаються всі нараховані суми та платежі, що надійшли. Також поширене доручення вести такий облік спеціалізованим організаціям – інформаційно-розрахунковим центрам. Однак КК повинен мати повний доступ до цих даних, оскільки вони покладені в основу показників бухгалтерської звітності, а також роботи з примусового стягнення боргів. Витяг з особового рахунку – традиційне підтвердження існування заборгованості споживача за житлово-комунальні послуги.

Угруповання споживачів за належністю до одного МКД та систематизація інформації про нараховані суми плати та вартості виконаних робіт, наданих послуг стали не тільки доцільними, а й необхідними у зв'язку з повсюдним введенням у документообіг акту прийому наданих послуг та (або) виконаних робіт за змістом та поточним ремонту загального майна в МКД (його форма затверджено Наказом Мінбуду РФ від 26.10.2015 № 761/пр). Цей акт складається щодо заходів у будинку загалом і є первинним документом для визнання виручки від надання послуг, виконання робіт із утримання спільного майна в МКД.

Сума нарахованої та пред'явленої до внесення споживачам плати у межах кожного місяця не збігається з виручкою від надання послуг, виконання робіт, визнаної у тому періоді. При цьому за підсумками 12 місяців ці суми в ідеальній ситуації повинні збігтися.

У кількох національних стандартах зазначено, що оплата (списання грошових коштів з особового рахунку МКД) провадиться на підставі та за наявності у виконавця оформлених та підписаних актів виконаних робіт (див. п. 4.11 ГОСТ Р 56192-2014 «Національний стандарт РФ. Послуги житлово- комунального господарства та управління багатоквартирними будинками. Послуги утримання спільного майна багатоквартирних будинків. Загальні вимоги ", затвердженого Наказом Росстандарту від 27.10.2014 № 1444-ст, п. 10.2 ГОСТ Р 56195-2014 "Національний стандарт РФ. Послуги житлово-комун багатоквартирними будинками. Послуги утримання прибудинкової території, збирання та вивезення побутових відходів. Загальні вимоги", затвердженого Наказом Росстандарту від 27.10.2014 № 1447-ст, п. 5.12 ГОСТ Р 56038-2014 "Національний стандарт РФ. багатоквартирними будинками.Послуги управління багатоквартирними будинками.Загальні вимоги», затвердженого Наказом Росстандарту від 11.06 .2014 № 546-ст).

Якщо звернутися до визначення особового рахунку МКД, видно, яка саме інформація має накопичуватися та систематизуватися у цьому обліковому регістрі:

про об'єкти фінансування (загальне майно в МКД, види робіт, послуг);

про джерела фінансування (плати власників приміщень, субсидії, надходження від користувачів загального майна);

про нарахування коштів (сумі нарахованої споживачам у МКД плати за утримання житлового приміщення);

про запозичення коштів;

про надходження коштів (сумах, що надійшли від власників приміщень, користувачів загального майна з бюджету);

про витрачання коштів (у термінах національних стандартів маються на увазі суми, що списуються з особового рахунку за фактично надані послуги, виконані роботи за утриманням загального майна, управлінню МКД на підставі актів).

Саме ця інформація цікавить власників приміщень, коли вони хочуть дізнатися про баланс будинку та напрямки витрачання коштів, отриманих, наприклад, за оренду спільного майна.

Звернемо увагу, що вся ця інформація представлена ​​у звіті про виконання КК договору управління формою 2.8, затвердженої Наказом Мінбуду РФ від 22.12.2014 № 882/пр. Однак згідно зі Стандартом розкриття інформації цей звіт складається лише за підсумками календарного року. Причому не завжди у бухгалтерському обліку КК формується такий регістр. Нерідко звіт заповнюється на підставі даних інших регістрів спеціально для розкриття інформації. Якщо відомості з первинних облікових документів реєструються безпосередньо у такому обліковому регістрі, сальдо за особовим рахунком МКД можна дізнатися на будь-яку звітну дату.

Розкриття інформації з особового рахунку будинку

Чи зобов'язана КК надавати на запит власника приміщення особовий рахунок МКД? Формально – ні, її обов'язки обмежені Стандартом розкриття інформації, тобто зводяться до публікації звіту про виконання договору управління після закінчення календарного року.

Звернімо увагу: відповідно до пп. «б» п. 33 та пп. «д» п. 31 Правил надання комунальних послуг споживач має право отримувати, а виконавець зобов'язаний надавати споживачеві відомості щодо правильності обчислення пред'явленого споживачеві розміру плати за комунальні послуги, наявності (відсутності) заборгованості або переплати споживача за комунальні послуги. Розкривати інформацію про стан розрахунків сусідів КК забороняє законодавство про захист персональних даних. При цьому зведені відомості по дому не відносяться до персональних даних, тому їх публікація не порушує нічиї права. Отже, КК може (за наявності такої технічної можливості) надавати ці відомості (стан особового рахунку на будь-яку дату) споживачам добровільно.

Додамо, що обов'язок КК надавати споживачам на запит будь-яку додаткову інформацію може бути передбачена договором управління. Якщо така умова в договорі є, КК повинна ознайомити власника приміщення з відповідними відомостями (наприклад, тільки з показником приміщень грошових коштів, що надійшли від усіх власників, або з усім масивом даних, що містяться в особовому рахунку будинку).

Як може виглядати особовий рахунок будинку?

Якщо особовий рахунок МКД розглядається КК як регістр бухгалтерського обліку (його форму затверджено керівником КК як додаток до облікової політики організації), слід пам'ятати про дотримання обов'язкових вимог до реквізитів такого документа. Вони перераховані у ч. 4 ст. 10 Закону про бухгалтерський облік:

найменування регістру (особовий рахунок МКД за адресою ...);

найменування економічного суб'єкта, який склав регістр (найменування КК);

дати початку та закінчення ведення регістру та (або) період, за який він складений (враховуючи обов'язковість складання звіту про виконання договору управління, такий регістр доцільно відкривати на кожен календарний рік);

хронологічне та (або) систематичне угруповання об'єктів бухгалтерського обліку (таблиця, куди заносяться всі дані, які мають утримуватися в особовому рахунку);

величина грошового виміру об'єктів бухгалтерського обліку із зазначенням одиниці виміру;

найменування посад осіб, відповідальних за ведення регістру;

підписи осіб, відповідальних за ведення регістру, із зазначенням їх прізвищ та ініціалів чи інших реквізитів, необхідні ідентифікації цих лиц.

Особовий рахунок будинку – це обліковий регістр, у якому акумулюється інформація про надходження та витрачання коштів (джерел фінансування) у зв'язку з управлінням кожним конкретним будинком. Чинне бухгалтерське законодавство прямо не зобов'язує КК забезпечити подомовий облік витрат і виручки, проте ці дані необхідні виконання обов'язків щодо розкриття інформації про управління МКД. Тому доцільно оцінити раціональність запровадження такої «аналітики» до рахунків бухобліку.