¿El promotor está obligado a inscribir los apartamentos en el registro catastral? ¿Cómo poner un apartamento en un edificio nuevo o en un edificio de apartamentos residenciales en el registro catastral? Registro catastral de edificio de viviendas plurifamiliares.

Ingreso de información en el Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces ( El Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces (EGRN) apareció en 2017 como resultado de la unificación del Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con él (EGRP) y el Catastro de Bienes Raíces del Estado (GKN) en un solo recurso de información.

Solo se requiere registro catastral si usted:

• cambió significativamente las características (por ejemplo, aumentó el área) de un edificio, estructura en un terreno de su propiedad o uso por otros motivos legales;
• demolió un edificio ubicado en dicho sitio, cuyos derechos no estaban registrados previamente en la USRN.

Se requiere registro catastral con registro simultáneo de derechos sobre bienes inmuebles si la propiedad:

• se creó (por ejemplo, se construyó una casa privada) y, en consecuencia, antes Con la excepción de bienes inmuebles previamente no contabilizados, con respecto a los cuales se emitió un permiso para poner en funcionamiento un objeto de construcción de capital (por ejemplo, edificios de apartamentos). En este caso, el objeto es puesto en el registro catastral por la autoridad estatal o el gobierno local que emitió el permiso."> no figuraba en el USRN o se formó (por ejemplo, al dividir una parcela de tierra);
• dejó de existir (siempre que antes los derechos estuvieran registrados en la USRN).

Si las características del inmueble no han cambiado, pero su dueño ha cambiado, entonces solo se necesita.

El propietario debe inscribir la propiedad en el registro catastral (independientemente de quién sea: ciudadano de la Federación Rusa, ciudadano extranjero o apátrida). Si el titular es menor de edad, un representante legal (padre, padre adoptivo, tutor, fideicomisario) puede actuar en su nombre. A partir de los 14 años, un niño puede inscribir la propiedad en el registro catastral por sí mismo. En nombre de los legalmente incapaces, sus tutores presentan una solicitud de registro del derecho. Si es necesario, puede emitir un poder notarial para un representante.

2. ¿Qué documentos se necesitan para el registro catastral?

El paquete de documentos que son necesarios para registrar bienes inmuebles para el registro catastral depende del tipo de propiedad que desee registrar catastralmente: un terreno, una casa, un espacio de estacionamiento u otra cosa.

Para averiguar qué documentos necesita, utilice el constructor de situaciones especiales de la vida en el sitio web de Rosreestr.

en casa

Los veteranos de la Gran Guerra Patria, los discapacitados de la Gran Guerra Patria, los discapacitados de los grupos I y II pueden registrar los derechos sobre su propiedad utilizando el servicio gratuito "Servicio de salida". Un mensajero vendrá a ellos, quien aceptará una solicitud de registro de derechos.

Los bienes inmuebles se incluirán en el registro catastral dentro de los 5 días hábiles a partir de la fecha de registro de la solicitud y los documentos por parte de Rosreestr, y en el caso del registro catastral sobre la base de un mapa-plano del territorio: 15 días hábiles. Si simultáneamente con el registro catastral se registran los derechos de propiedad sobre bienes inmuebles, dentro de los 10 días hábiles a partir de la fecha de registro de la solicitud. Si envía documentos en el centro Mis documentos, los plazos aumentarán en 2 días hábiles.

Puede utilizar el servicio electrónico para comprobar el estado de su solicitud.

Edificio de apartamentos: características contables.

VIRGINIA. Mezhetskaya

Director General Adjunto del JSC "Centro de Economía Municipal"

NEVADA. Gabrus

Especialista del JSC "Centro de Economía Municipal"

Si, antes de la entrada en vigor del Código de Vivienda de la Federación Rusa, el parque de viviendas, al que se asignaron los locales residenciales de los edificios de apartamentos, estaba sujeto a contabilidad, ahora la contabilidad del edificio de apartamentos en su conjunto se está volviendo relevante.

Parque de viviendas y edificio de apartamentos

La contabilización del parque habitacional tiene por objeto la necesidad de controlar1 el uso y conservación del parque habitacional, el cumplimiento de los locales residenciales, que forman parte integral del parque habitacional, con los requisitos establecidos. Al mismo tiempo, de acuerdo con la Parte 1 del Artículo 19 del Código de Vivienda de la Federación Rusa (LC RF), el parque de viviendas es la totalidad de todos los locales residenciales ubicados en el territorio de la Federación Rusa.

Un edificio de apartamentos no es solo un conjunto de locales residenciales de cualquier forma de propiedad, sino también locales no residenciales, así como elementos de propiedad común. La necesidad de tener en cuenta un edificio de apartamentos se debe al hecho de que la gestión de un edificio de apartamentos debe garantizar condiciones de vida favorables y seguras para los ciudadanos, el mantenimiento adecuado de la propiedad común en un edificio de apartamentos y la resolución de problemas relacionados con la uso de este inmueble (artículo 161 de la LC RF).

Contabilidad estatal del parque de viviendas

De conformidad con el artículo 19 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, el parque de viviendas está sujeto a la contabilidad estatal en la forma establecida por un decreto del Gobierno de la Federación Rusa. Actualmente, está en vigor el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa de fecha 13 de octubre de 1997 No. 1301 "Sobre el registro estatal del parque de viviendas en la Federación Rusa" (en adelante, Decreto No. 1301). Según esta resolución, se establecen las siguientes formas de contabilidad estatal del parque de viviendas:

Contabilidad técnica estatal,

Contabilidad estadística estatal,

Contabilidad.

Contabilidad técnica estatal

De acuerdo con el Artículo 19 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, "la contabilidad estatal debe proporcionar la contabilidad técnica del parque de viviendas, incluido su inventario técnico y certificación técnica (con la emisión de pasaportes técnicos para locales residenciales, documentos que contienen información técnica y de otro tipo). información sobre los locales residenciales relacionada con la garantía del cumplimiento de los requisitos establecidos en los locales residenciales).

1 El control estatal sobre el uso y conservación del parque habitacional, independientemente de su forma de propiedad, así como el cumplimiento de los locales residenciales con los requisitos establecidos, es ejercido por los órganos ejecutivos federales autorizados, autoridades estatales de las entidades constitutivas del Federación Rusa de conformidad con la ley federal y otros actos legales reglamentarios de la Federación Rusa (Artículo 20 ZhK RF). Actualmente, el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 26 de septiembre de 1994 No. 1086 "Sobre la Inspección Estatal de Vivienda en la Federación Rusa" está en vigor en la parte que no contradice la LC RF.

La contabilidad técnica del parque de viviendas es realizada por organismos estatales y municipales especializados en inventario técnico (BTI)2, de los cuales hay alrededor de 600 en la actualidad.

Uno de los documentos obligatorios que elaboran estos organismos es el pasaporte técnico de la vivienda. Su forma está establecida por la Instrucción sobre la contabilidad del stock de viviendas en la Federación Rusa, aprobada por orden del Ministerio de Política Territorial, Construcción y Vivienda y Servicios Comunales de la Federación Rusa del 4 de agosto de 1998 No. 37.

De acuerdo con la cláusula 9 del Decreto No. 1301, los datos técnicos contables para el parque de viviendas son obligatorios para su uso, a menos que la legislación de la Federación Rusa disponga lo contrario, en los siguientes casos:

Al compilar informes estadísticos estatales sobre el parque de viviendas;

Durante el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él;

Al encargar edificios residenciales y locales residenciales;

Al determinar el estado técnico y el deterioro físico de los edificios y locales residenciales;

Al registrar asociaciones de propietarios (HOA);

Al asignar números catastrales a inmuebles del sector vivienda;

Al calcular y controlar la base imponible inmobiliaria en el sector de la vivienda.

Contabilidad estadística estatal

La contabilidad estadística oficial del parque de viviendas está a cargo del Servicio de Estadísticas del Estado Federal (Rosstat) y sus órganos territoriales. La contabilidad se lleva a cabo sobre la base de una generalización de las formas de monitoreo estadístico estatal federal de la vivienda.

fondo con la frecuencia y dentro de los plazos determinados en los programas federales anuales de trabajo estadístico. Al compilar indicadores de contabilidad estadística oficial, se utilizan indicadores de contabilidad técnica estatal.

Los Decretos del Servicio de Estadísticas del Estado Federal N° 20 de 16 de junio de 2006, N° 88 de 29 de diciembre de 2006 y N° 66 de 25 de octubre de 2007 aprobaron los formularios conforme a los cuales se realiza la contabilidad estadística del parque habitacional.

Las organizaciones técnicas de contabilidad e inventario técnico informan de acuerdo con el formulario de la observación estadística estatal federal No. 1-fondo de vivienda "Información sobre el stock de viviendas" hasta el 25 de febrero del año siguiente al del informe. Los gobiernos locales deben presentar un informe en el formulario No. 4-fondo de vivienda "Información sobre la provisión de locales residenciales a los ciudadanos" antes del 25 de abril del año siguiente al año del informe, y en el formulario No. 1-MO "Información sobre la provisión de municipios con objeto de comercio y esfera social" hasta el 1 de junio del año siguiente al del informe.

Anualmente, antes del 22 de enero, las personas jurídicas - propietarios del parque de viviendas, organizaciones a las que se asigna el parque de viviendas en el derecho de gestión económica, y las instituciones bajo cuya gestión operativa se ha transferido el parque de viviendas, deben informar en el formulario No. 1-KR "Información sobre la revisión del parque de viviendas" .

Cabe señalar que, en la actualidad, los formularios estadísticos se están adaptando gradualmente al Código de Vivienda de la Federación Rusa, ya que muchas formas de contabilidad del parque de viviendas requieren una revisión seria.

Contabilidad

¿Puede existir hoy en día algo así como la “contabilidad del stock de viviendas”? No puede existir tal concepto, ya que el parque de viviendas es un agregado

2 De conformidad con el párrafo 3 del Reglamento sobre la contabilidad estatal del parque de viviendas, aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 13 de octubre de 1997 No. 1301.

ness de locales residenciales de diversas formas de propiedad. De conformidad con el artículo 1 de la Ley Federal del 21 de noviembre de 1996 No. 129-FZ "Sobre contabilidad", el objeto de la contabilidad es propiedad de las organizaciones. De acuerdo con PBU 6/01, aprobado por orden del Ministerio de Finanzas de la Federación Rusa (Minfin de Rusia) del 30 de marzo de 2001 No. 26n, la unidad contable de activos fijos es un artículo de inventario. Los objetos inmobiliarios independientes en edificios de apartamentos son solo apartamentos, habitaciones en apartamentos comunales y locales no residenciales que, de acuerdo con PBU 6/01, son un objeto de inventario y deben ser tenidos en cuenta por las organizaciones, propietarios de estos locales.

Esta conclusión está confirmada por aclaraciones oficiales del Ministerio de Desarrollo Regional de la Federación Rusa (Ministerio de Desarrollo Regional de Rusia). Entonces, de acuerdo con la carta de este ministerio de fecha 20 de diciembre de 2006 No. 14316-RM / 07, la contabilidad de un edificio de apartamentos, cuyos locales pertenecen a dos o más propietarios, en el registro de propiedad municipal (estatal) y ( o) la contabilización de un edificio de apartamentos en el balance del administrador u otra organización debe considerarse ilegal. Los edificios de apartamentos múltiples, cuyos locales pertenecen a dos o más propietarios, están sujetos al débito de las cuentas de las organizaciones, la exclusión del registro de la propiedad municipal y de la composición de la tesorería municipal. Esta carta contiene una conclusión más, que, en nuestra opinión, no es del todo correcta: “En estos edificios de apartamentos, solo los locales residenciales y no residenciales que son de propiedad municipal pueden ser objeto de contabilidad de las organizaciones municipales (cuando están asegurados sobre el derecho de gestión económica o de gestión operativa), objeto de contabilidad de propiedad municipal y estar en el tesoro municipal (a falta de consolidación sobre el derecho de gestión económica o de gestión operativa)”. Desde residencial y no residencial

Todos los locales deben ser contabilizados por los propietarios, que en este caso no son empresas unitarias municipales, los locales no pueden ser objeto de contabilidad en estas empresas.

Por lo tanto, si estamos hablando del parque de viviendas, hoy el concepto de contabilidad financiera o contable es aplicable solo a la propiedad de las personas jurídicas que deben tenerla en cuenta en su balance.

Dado que la asignación a empresas unitarias municipales sobre el derecho de gestión económica de locales residenciales que son de propiedad municipal no cumple con las normas del Código de Vivienda de la Federación Rusa, el jefe de la empresa tiene derecho a aplicar a la propiedad municipal comité de gestión (KUMI) para resolver el tema de la transferencia de viviendas municipales a la tesorería municipal. KUMI, por su parte, deberá emitir la oportuna orden. El procedimiento para la cancelación del balance de las empresas unitarias e instituciones de propiedad municipal será el siguiente:

Registro del acta de inventario de locales residenciales;

Obtención de una orden de la KUMI sobre el embargo de locales residenciales municipales;

Ejecución de una orden del jefe de una empresa unitaria sobre la cancelación del registro de locales residenciales en relación con la necesidad de establecer relaciones de propiedad sobre la propiedad de locales residenciales municipales de acuerdo con las normas de la legislación de vivienda;

Registro del acto de aceptación y transferencia de activos fijos en el formulario No. OS-1a, aprobado por la Resolución del Comité Estatal de Estadística de la Federación Rusa del 21 de enero de 2003 No. 7; junto con el acto, se transfieren a los gobiernos locales las fichas de inventario para la contabilidad de activos fijos en el formulario No. OS-6.

Si KUMI no emite una orden apropiada, la empresa o institución unitaria municipal tiene el derecho de rechazar la propiedad bajo gestión económica o gestión operativa, sobre la base de los artículos 235 y 236.

Código Civil de la Federación Rusa (GK RF). Para ello, el titular de la empresa emite la orden correspondiente y envía una notificación a la KUMI sobre el abandono de la propiedad bajo gestión económica o gestión operativa, y sobre la eliminación de las instalaciones de vivienda del balance.

De acuerdo con el Artículo 15 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, el objeto de los derechos de vivienda es una vivienda, y no un edificio de apartamentos. En consecuencia, todos los locales residenciales deben ser considerados por los propietarios, que son personas físicas (personas jurídicas) y municipios. La propiedad común de los edificios de apartamentos está en la propiedad compartida de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, por lo tanto, tampoco puede estar en el balance de las organizaciones de vivienda. Por lo tanto, los edificios de apartamentos como objetos de bienes inmuebles deben cancelarse del balance de las empresas unitarias municipales.

De conformidad con la Ley de la Federación Rusa del 4 de julio de 1991 No. 1541-1 "Sobre la privatización del parque de viviendas en la Federación Rusa", la transferencia del derecho de propiedad, uso y disposición de locales residenciales individuales a un se proporciona al ciudadano. A pesar de esto, en la práctica, a menudo surge una situación en la que un edificio de apartamentos con apartamentos privatizados continúa apareciendo en el balance de las organizaciones municipales de vivienda. En este caso, el titular del saldo de la organización excluye los motivos de su contabilidad en su balance de acuerdo con las reglas de PBU 6/01. Además, de acuerdo con la carta del Ministerio de Desarrollo Regional de Rusia del 20 de diciembre de 2006 No. 14316-RM / 07 "Sobre la transferencia de edificios de apartamentos al elegir un método de gestión", locales residenciales y no residenciales, los derechos de propiedad estatal o municipal a los que se extinguieron como resultado de la privatización y otras transacciones legales civiles, de conformidad con la legislación de la Federación de Rusia sobre contabilidad, se debitan del balance de las empresas unitarias o instituciones estatales y municipales a las que ellos fueron asignados

en el derecho de gestión económica o de gestión operativa.

El procedimiento para el retiro de una vivienda que se encuentra bajo los derechos de gestión económica o de gestión operativa de una empresa unitaria municipal (MUP) o una institución municipal (UM), en relación con la extinción de los derechos sobre la misma de un gobierno local, la elección de un método de administración y transferencia de la casa a los propietarios o personas autorizadas por ellos siguiente:

Baja del balance en MUP (MU) y transferencia a KUMI;

Aceptación para la contabilidad del balance en la tesorería municipal (MC) por parte del organismo de gestión de la propiedad municipal (KUMI).

De acuerdo con el artículo 15 de la LC RF, la contabilidad de una casa en KUMI se da:

En el registro de la propiedad municipal;

En contabilidad KUMI.

Cabe señalar que en el municipio

educación, se debe aprobar un acto normativo que regule el mantenimiento del registro de la propiedad municipal. Las personas que tienen derecho a realizar cambios en el registro y las razones necesarias para realizarlos deben determinarse en este documento a nivel local. Por supuesto, debe tenerse en cuenta que la Ley Federal del 6 de octubre de 2003 No. 131-FZ "Sobre los Principios Generales para Organizar el Autogobierno Local en la Federación Rusa" se refirió a las cuestiones de establecer el procedimiento para contabilizar los municipios. propiedad a nivel federal. De conformidad con el inciso 6 del artículo 50 de dicha ley, dicho procedimiento debe ser establecido por ley federal. Sin embargo, antes de su adopción, uno debe guiarse por los documentos vigentes de la municipalidad al contabilizar la propiedad municipal.

El procedimiento para realizar cambios en el registro de propiedad municipal debe continuar cuando el edificio de apartamentos se transfiera a la administración (HOA, organización administradora, propietarios de locales). Así, el registro de la propiedad municipal en cuanto a la contabilización del parque de viviendas se irá adaptando paulatinamente a la legislación vigente.

propiedad, es decir, a la contabilidad de la propiedad municipal, y no edificios de apartamentos.

Además, en relación con el traspaso de la vivienda a la gestión de los propietarios o personas autorizadas por éstos, podrán quedar excluidos del registro de la propiedad municipal los locales que no sean de propiedad municipal. Por tanto, realizar modificaciones en el registro de la propiedad municipal implica las siguientes actuaciones:

Exclusión del registro de la propiedad municipal transferida a la administración de la casa como objeto de contabilidad;

Inclusión en el registro de la propiedad municipal de los locales municipales como objeto de contabilidad.

La adecuación de los registros contables al artículo 15 de la LC RF para los tenedores de saldos municipales implica las siguientes acciones:

Retiro del balance de la casa como objeto de contabilidad;

Cálculo del costo de los locales municipales, si están incluidos en la casa cedida a la gestión;

Aceptación para la contabilidad de los locales municipales al costo calculado.

Desde el 1 de enero de 2006, el procedimiento para la contabilidad de la propiedad de las organizaciones presupuestarias está regulado por la Orden No. 25n del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia del 26 de febrero de 2006 "Sobre la aprobación de la Instrucción sobre contabilidad presupuestaria". De acuerdo con esta Instrucción, la contabilidad presupuestaria de los bienes de la tesorería municipal debe ser llevada por el órgano de gobierno local (LMS), y la cuenta 010100000 "Activos Fijos" está destinada a contabilizar los activos fijos, que refleja datos sobre el costo, el desgaste, la adquisición y la enajenación de bienes del tesoro según las reglas establecidas por la Instrucción sobre Contabilidad Presupuestaria.

A falta de beneficios del impuesto predial a nivel regional, los objetos del erario municipal, contabilizados en la cuenta 010000000 como activos fijos, estarán sujetos a tributación por el impuesto predial de las organizaciones del CHI, que tiene encomendadas las funciones

ciones de gestión y enajenación de los bienes municipales.

En caso de que el derecho de propiedad municipal sobre objetos inmuebles no se encuentre registrado ante los gobiernos locales, deberán efectuarse en las correspondientes subcuentas de contabilidad analítica 010601000 “Inversiones en activos no financieros” (Carta del Ministerio de Hacienda de Rusia del 6 de febrero de 2006 No. 02-14-10a/239).

La posición del Ministerio de Finanzas de Rusia no es indiscutible. Al imponer al CHI, que administra la propiedad municipal, la obligación de mantener registros contables del tesoro, el Ministerio de Finanzas de Rusia le impone una obligación que no está establecida por ley ni por actos jurídicos reglamentarios. Me gustaría señalar que los actos de seguro médico obligatorio sobre el procedimiento para administrar la tesorería municipal, que se adoptaron antes de que el Ministerio de Finanzas de Rusia aprobara las instrucciones pertinentes, reflejaron un enfoque ligeramente diferente para contabilizar la propiedad de el tesoro. Para ello se conformó un registro, que reflejaba la contabilidad de los bienes agrupados en secciones, indicando una serie de características. Por lo tanto, en la actualidad, la cuestión de la necesidad de contabilizar los locales residenciales municipales en la tesorería permanece abierta.

Contabilización de un edificio de apartamentos como objeto de gestión.

Como ya se señaló, un edificio de apartamentos no es un objeto independiente de los derechos de vivienda. Las actividades de la HOA y las organizaciones de administración son administrar un edificio de apartamentos y brindar servicios públicos y de vivienda. Al mismo tiempo, los locales residenciales y no residenciales, así como la propiedad común de un edificio de apartamentos, no pueden estar en el balance de estas organizaciones. En consecuencia, ni la HOA ni la organización administradora serán pagadores del impuesto sobre la propiedad y el impuesto territorial. La opinión del Ministerio de Finanzas de Rusia sobre este tema es similar: ni las asociaciones de propietarios ni las organizaciones municipales deben tener en cuenta la vivienda.

locales privados, así como bienes comunes (cartas del Ministerio de Finanzas de Rusia del 25 de marzo

2006 No. 03-06-01-04/08, de fecha 10 de agosto de 2006 No. 03-06-01-04/158). Sin embargo, se permite que dicha propiedad se tenga en cuenta en las cuentas fuera de balance. En nuestra opinión, es aconsejable llevar fuera de balance los bienes comunes si se tiene previsto transferir dichos bienes para su uso a terceros en virtud de contratos de derecho civil.

La introducción por el Código de Vivienda de la Federación Rusa de un nuevo objeto de gestión, que es un edificio de apartamentos y, en particular, la propiedad común en este edificio, lleva a la necesidad de considerar las características del régimen legal de propiedad común en un apartamento. edificio.

Composición de los bienes comunes

La propiedad común en un edificio de apartamentos pertenece a los propietarios de los locales sobre la base de la propiedad compartida común. Como regla general, la participación en el derecho a la propiedad común de la casa (participación) es proporcional al tamaño del área total del local (Artículo 37 del Código de Vivienda de la Federación Rusa), a menos que, antes de la entrada en vigor del Código de Vivienda de la Federación Rusa, los propietarios de los locales no establecieran una regla diferente por decisión de la asamblea general u otro acuerdo (Artículo 15 de la Ley Federal del 29 de diciembre de 2004 No. 189-FZ "Sobre la promulgación del Código de Vivienda de la Federación Rusa").

La composición de la propiedad común de los propietarios de un edificio de apartamentos se determina de conformidad con el Artículo 36 del Código de Vivienda de la Federación Rusa y las Reglas para el mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos, aprobado por el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 13 de agosto de 2006

Núm. 491. Cabe señalar que la lista de bienes comunes establecida por las Reglas es abierta y para clasificar un determinado local como propiedad común, es importante tener en cuenta los siguientes criterios:

Los locales no deben formar parte de apartamentos;

Deben estar diseñados para servir a más de una habitación de la casa.

De conformidad con el párrafo 1 del Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia No. 491, la composición de los bienes comunes está determinada por:

Propietarios de locales en un edificio de apartamentos, para cumplir con la obligación de mantener la propiedad común;

Autoridades estatales - para controlar el mantenimiento de la propiedad común;

Organismos de autogobierno local - con el fin de preparar y realizar un concurso abierto para la selección de una organización administradora de conformidad con la Parte 4 del Artículo 161 de la RF LC.

Los órganos de autogobierno local tienen derecho a enviar solicitudes sobre la pertenencia de elementos individuales a la propiedad común al órgano que lleva a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, los órganos territoriales del Servicio de Registro Federal3, el órgano que mantiene el catastro estatal de tierras4, ya los organismos de registro estatal de objetos inmobiliarios5.

Registro del derecho a una acción común

propiedad

De conformidad con el Código Civil de la Federación Rusa y la Ley Federal del 21 de julio de 1997 No. 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos", el derecho

3 Decreto del Presidente de la Federación Rusa del 13 de octubre de 2004 No. 1315 "Cuestiones del Servicio de Registro Federal".

5 Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 13 de octubre de 1997 No. 1301 "Sobre la contabilidad estatal del parque de viviendas en la Federación Rusa".

la propiedad y otros derechos reales sobre bienes inmuebles, las restricciones a estos derechos, su aparición, transferencia y terminación están sujetos a inscripción estatal en el registro estatal unificado.

Al ingresar información sobre locales residenciales o no residenciales en el Registro Estatal Unificado de Derechos de Bienes Raíces y Transacciones con él (USRR), también se indica información sobre la composición de la propiedad común.

En los casos en que un objeto de propiedad común se transfiere para su uso (por ejemplo, en arrendamiento) a cualquier persona o es objeto de otras transacciones sobre la base de las cuales se limita el derecho de propiedad común compartida, cuando un nuevo objeto de propiedad común se erige, se requiere el registro estatal de derechos sobre el objeto especificado. El procedimiento para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles que son propiedad común en un edificio de apartamentos está establecido por la Instrucción "Sobre los detalles de hacer entradas en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con él", aprobada por orden del Ministerio de Justicia de la Federación Rusa de fecha 14 de febrero de 2007 No. 29 (en lo sucesivo, la Instrucción).

Las siguientes personas pueden presentar una solicitud de registro estatal del derecho de propiedad compartida común a la autoridad de registro:

1) propietarios de locales en un edificio de apartamentos;

2) representantes de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos (autorizados por poderes, por decisión de la junta general de propietarios, por otros motivos legales);

3) el presidente y (u) otro miembro de la junta directiva de la HOA en nombre de la asamblea general de miembros de la HOA.

Conjuntamente con la solicitud ante la autoridad de registro, se aporta lo siguiente (inciso 7 del Instructivo):

Documentos sobre la formación por parte de una autoridad pública o gobierno local de un terreno en el que se encuentra un edificio de apartamentos, si el terreno se formó después de la entrada en vigor del Código de Vivienda de la Federación Rusa;

La decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre la formación de un terreno en el que se encuentra un edificio de apartamentos (si el terreno no se formó antes de la entrada en vigor del Código de Vivienda de la Federación de Rusia) ;

Planos inmobiliarios, incluido el plano catastral del terreno en el que se encuentra el edificio de apartamentos, así como el documento técnico contable del edificio de apartamentos, que contiene información sobre la composición de los bienes comunes en el edificio de apartamentos;

Consentimiento para reducir el tamaño de la propiedad común en un edificio de apartamentos de todos los propietarios de locales en esta casa a través de su reconstrucción;

La decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre la reconstrucción de un edificio de apartamentos (incluida su expansión o superestructura), la construcción de dependencias y otros edificios, estructuras, estructuras;

La decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre los límites del uso del terreno en el que se encuentra el edificio de apartamentos, incluida la introducción de restricciones a su uso, si tal restricción (gravamen) del derecho de propiedad compartida común está sujeto a registro estatal;

La decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre la transferencia para el uso de propiedad común en un edificio de apartamentos, si el registro estatal está sujeto a restricción (embargo) del derecho de propiedad compartida común de la propiedad;

Un acuerdo sobre un nuevo gravamen de un terreno con derecho de uso limitado entre una persona que requiere tal gravamen de un terreno y los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, si la restricción (gravamen) del derecho de propiedad compartida común de un objeto inmobiliario está sujeto a registro estatal.

Inscripción en el Registro Estatal Unificado de la cantidad de acciones en el derecho de propiedad compartida común del objeto

bienes inmuebles de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos se lleva a cabo sobre la base de la información contenida en la decisión de la asamblea general de propietarios presentada para el registro estatal sobre propiedad común en un edificio de apartamentos (Artículo 15 de la Ley de Promulgación del Código de Vivienda de la Federación Rusa, Artículo 245 del Código Civil de la Federación Rusa).

No se emite un certificado de registro estatal de derechos en relación con el registro estatal del derecho de propiedad compartida común de objetos inmobiliarios al propietario de locales en un edificio de apartamentos. Dicha información se incluye en el certificado de registro estatal de derechos emitido al propietario de un local en un edificio de apartamentos al ingresar una descripción de los objetos inmobiliarios e indicar el tamaño de la participación en el derecho de propiedad común de acuerdo con el párrafo 39 de las Reglas para mantener el Registro Estatal Unificado de Derechos de Bienes Raíces y Transacciones con él, aprobadas por el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 18 de febrero de 1998 No. 219.

Así, la información sobre los derechos a los objetos de propiedad común en edificios de apartamentos se formará gradualmente, mediante la realización de asientos en la USRR en los casos establecidos por la ley.

Contabilidad técnica de un edificio de apartamentos.

Como ya se señaló, el Artículo 19 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia prevé la contabilidad estatal del parque de viviendas, que incluye, entre otras cosas, la emisión de pasaportes técnicos para locales residenciales. Cabe señalar que la legislación no aborda el tema de la certificación separada de la propiedad común de la casa. Al cambiar la organización administradora, es recomendable redactar un documento que describa en detalle la composición de la propiedad común (acto del estado de la propiedad común). Actualmente, la base de dicho documento pueden ser documentos de inventario técnico (pasaporte técnico de la casa).

Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 13 de agosto de 2006 No. 491 al Ministerio de Desarrollo Económico

Desarrollo y Comercio de la Federación Rusa (Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia) recibió instrucciones de aprobar, antes del 1 de octubre de 2006, el procedimiento para determinar la composición de la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos y la forma de un documento para la contabilidad técnica de dichos bienes. Pero hasta ahora no se ha adoptado ningún documento de este tipo.

Anteriormente, la Orden del Gobierno de la Federación Rusa del 6 de junio de 2005 No. 722-r aprobó el Plan para la preparación de proyectos de resolución del Gobierno de la Federación Rusa necesarios para la implementación del Código de Vivienda de la Federación Rusa. Por esta orden, se instruyó al Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia para que preparara un proyecto de resolución del Gobierno de la Federación Rusa sobre enmiendas a los actos legales reglamentarios sobre contabilidad técnica estatal e inventario técnico en la Federación Rusa de bienes inmuebles en el sector de la vivienda. , incluida la forma de un pasaporte técnico para locales residenciales.

Al mismo tiempo, el Código de Vivienda de la Federación Rusa, otras leyes federales, las Reglas para el mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos, aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 13 de agosto de 2006 No. 491, y otros actos legales reglamentarios de la Federación de Rusia no dan derecho a tomar una decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre la elección de un método para administrar dicha casa y las acciones para implementar esta decisión, dependiendo de la definición de la composición de la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos en la forma establecida por el Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia. En ausencia de un procedimiento aprobado para determinar la composición de los bienes comunes, así como la forma de un documento técnico contable para los bienes comunes, la contabilidad especificada se lleva a cabo en la medida en que sea realmente posible en la práctica.

De acuerdo con el párrafo 24 del Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia No. 491, la información sobre la composición y el estado de los bienes comunes se refleja en la documentación técnica de un edificio de apartamentos, que incluye:

Documentos de contabilidad técnica del parque de viviendas, que contengan información sobre el estado de los bienes comunes;

Documentos (actos) sobre la aceptación de los resultados del trabajo;

Actos de inspección, comprobación del estado (prueba) de los servicios públicos, dispositivos de medición, equipos mecánicos, eléctricos, sanitarios y de otro tipo que sirven a más de una habitación en un edificio de apartamentos, partes estructurales de un edificio de apartamentos (techos, cerramientos de carga y no estructuras portantes de un edificio de apartamentos, objetos ubicados en el terreno y otras partes de la propiedad común) para el cumplimiento de sus cualidades operativas con los requisitos establecidos;

Instructivo para la operación de un edificio de departamentos en la forma que establezca el órgano ejecutivo federal encargado de desarrollar la política estatal y la regulación legal reglamentaria en materia de construcción, arquitectura, urbanismo y vivienda y servicios comunales. Reglamento sobre el desarrollo, transferencia, uso y almacenamiento de instrucciones operativas para un edificio de apartamentos, aprobado por orden del Ministerio de Desarrollo Regional de Rusia con fecha 1 de junio de 2007 No. 45.

Otros documentos relacionados con la gestión de un edificio de apartamentos incluyen:

Una copia del plano catastral (mapa) del terreno, certificado por el organismo que realiza actividades para mantener el catastro estatal de tierras;

Un extracto del USRR que contiene información sobre los derechos registrados sobre bienes inmuebles que son propiedad común;

Una copia del plan urbanístico del terreno certificado por el organismo autorizado del gobierno autónomo local en la forma prescrita (para edificios de apartamentos, cuya construcción, reconstrucción o revisión se llevó a cabo sobre la base de un permiso de construcción obtenido después del establecimiento por el Gobierno de la Federación Rusa

formularios de plan urbanístico del solar);

Documentos que especifiquen el contenido y el alcance de la servidumbre u otros gravámenes, con un plano adjunto certificado por la organización (organismo) pertinente para el registro estatal de objetos inmobiliarios, que indique el alcance y el límite de la servidumbre u otros gravámenes relacionados con una parte de la parcela de tierra (si alguna servidumbre);

Documentación del proyecto (copia de la documentación del proyecto) para un edificio de apartamentos, según el cual se llevó a cabo la construcción (reconstrucción) de un edificio de apartamentos (si corresponde);

Otros documentos relacionados con la gestión de un edificio de apartamentos, cuya lista se establece por decisión de la junta general de propietarios de locales.

Otros documentos incluyen la lista de documentos especificados en los párrafos

1.5.1-1.5.3 Las reglas y normas para la operación técnica del parque de viviendas, aprobadas por el Decreto del Comité Estatal de la Federación Rusa para la Construcción y Vivienda y Complejo Comunitario del 27 de septiembre de 2003 No. 170, son de carácter consultivo.

A la documentación técnica del almacenamiento a largo plazo, estas Reglas incluyen:

Actos de aceptación de edificios residenciales de organizaciones de construcción;

Esquemas de redes internas de suministro de agua, alcantarillado, calefacción central, calor, gas, electricidad, etc. (se adjunta un diagrama de redes internas para información);

Pasaportes de instalaciones de calderas, libros de calderas;

Pasaportes de la industria de ascensores;

Pasaportes para cada edificio residencial, departamento y terreno;

Planos ejecutivos de lazos de tierra (para edificios con puesta a tierra).

La documentación reemplazada por su vencimiento incluye:

Estimaciones, inventarios de obra para reparaciones corrientes y mayores;

Actos de inspecciones técnicas;

Revistas de solicitudes de residentes;

Protocolos para medir la resistencia de redes eléctricas;

Protocolos de medición de la ventilación.

Cláusula 1.6 de las Reglas y Normas de Procedimiento Técnico

la operación del parque de viviendas obliga a los propietarios del parque de viviendas o a sus personas autorizadas a realizar cambios oportunos en la documentación ejecutiva para el diseño de los locales, elementos estructurales y equipos de ingeniería resultantes de reparaciones, reconstrucción, modernización, remodelación y mejora de las comodidades, con la adecuación del pasaporte técnico de la casa, edificios y terreno.

Según el método de gestión de un edificio de apartamentos, la responsabilidad de almacenar la documentación técnica de la casa recae en la organización gestora, la comunidad de propietarios (cooperativa de vivienda, cooperativa de construcción de viviendas), los propietarios de los locales de la casa6.

Los datos proporcionados por las organizaciones de contabilidad técnica e inventario técnico no contienen toda la información necesaria para evaluar el estado de la propiedad común al elegir un método para administrar un edificio de apartamentos7.

Por lo tanto, en la actualidad existe un problema de falta de contabilidad técnica de la propiedad común de un edificio de apartamentos. Parcialmente, este problema se resolvió con la adopción del Reglamento sobre el desarrollo, transferencia, uso y almacenamiento de las instrucciones operativas para un edificio de apartamentos8. De conformidad con el párrafo 4 de dicho Reglamento, las Instrucciones incluyen recomendaciones

recomendaciones del desarrollador (contratistas) para el mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos, la vida útil recomendada de partes individuales (objetos, elementos) de bienes comunes. La instrucción contiene una descripción general del edificio de apartamentos y, en consecuencia, la composición y características de la propiedad común. Al mismo tiempo, el desarrollo y mantenimiento de instrucciones para la operación de edificios de apartamentos múltiples se aplican a edificios de apartamentos múltiples, cuyo permiso de operación se recibió después del 1 de julio de 2007.

Por tanto, antes de la adopción del correspondiente acto jurídico reglamentario, que aprobará un modelo único de documento para la contabilidad técnica del parque de viviendas, que contenga información sobre el estado de los bienes comunes, teniendo en cuenta que la legislación de la La Federación de Rusia no tiene derecho a tomar una decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre la elección del método de gestión de dicha casa y las acciones para implementar esta decisión, dependiendo de la determinación de la composición del común. propiedad de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos de la manera establecida por el Ministerio de Desarrollo Económico y Comercio de la Federación Rusa, la contabilidad técnica de la propiedad común no se lleva a cabo en su totalidad.

Contabilidad financiera de un edificio de apartamentos.

Como ya se señaló, debido al hecho de que se deben tener en cuenta las instalaciones residenciales (no residenciales), así como la propiedad común, no es necesario que los propietarios de viviendas, una empresa administradora o una HOA lleven registros contables de dicha propiedad.

6 Parte 10 del artículo 162 del Código de Vivienda de la Federación Rusa; carta del Ministerio de Desarrollo Regional de la Federación Rusa del 20 de diciembre de 2006 No. 14313-RM/07.

7 De conformidad con el párrafo 15 del Decreto del Gobierno de la Federación Rusa de fecha 13 de octubre de 1997 No. 1301 "Sobre la contabilidad estatal del parque de viviendas en la Federación Rusa", el procedimiento para acceder y emitir información de los archivos BTI es determinado por las autoridades ejecutivas de las entidades constitutivas de la Federación Rusa.

8 El reglamento sobre el desarrollo, transferencia, uso y almacenamiento de las instrucciones operativas para un edificio de apartamentos fue aprobado por orden del Ministerio de Desarrollo Regional de la Federación Rusa del 1 de junio de 2007 No. 45.

Al mismo tiempo, una de las funciones de la organización gestora o HOA, según la elección del método de gestión de un edificio de apartamentos, es controlar el mantenimiento adecuado de la propiedad común de un edificio de apartamentos.

La información de informes de la asociación de propietarios, la organización administradora debe incluir información sobre el trabajo realizado, los servicios prestados para el mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos, así como información sobre las infracciones encontradas en el desempeño del trabajo y la prestación de servicios, etc. Las organizaciones de gestión deben mantener registros separados de gastos e ingresos para cada edificio de apartamentos que gestionan.

La información de los informes proporcionada a los propietarios de un edificio en particular puede reflejarse en forma de una cuenta personal de un edificio de apartamentos. La cuenta personal de un edificio de apartamentos se compila sobre la base de los datos de los estados financieros principales de la HOA o de las organizaciones de gestión, así como de los datos de la documentación técnica. En la cuenta personal de un edificio de apartamentos, se recomienda reflejar información sobre ingresos y costos de mantenimiento.

edificio de apartamentos, la prestación de servicios públicos, la implementación de otras actividades destinadas a lograr los objetivos de mantenimiento y uso de la propiedad común en un edificio de apartamentos. En el caso de que los propietarios de locales en un edificio de apartamentos formen fondos especiales (reserva, para la restauración y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos y su equipo), se recomienda reflejar información sobre el estado de estos fondos en el personal cuenta de un edificio de apartamentos: una lista de fondos especiales, fuentes de ingresos para fondos especiales, instrucciones sobre el uso de fondos de los fondos y el saldo de fondos al final del período del informe. La información sobre el estado de los fondos especiales permite planificar el gasto de fondos de fondos especiales, para controlar el gasto de estos fondos.

Por lo tanto, una cuenta personal es una de las herramientas para monitorear y evaluar la efectividad de las actividades de las organizaciones administradoras o HOA en la administración de un edificio de apartamentos y puede usarse como una herramienta para evaluar la "estabilidad financiera" de un edificio de apartamentos.

EP| Centro de Economía Municipal OJSC I§1 60 años en el sector de vivienda y servicios comunales

Brinda servicios en las siguientes áreas:

Desarrollo de programas integrales de desarrollo y programas de inversión Apoyo regulatorio para financiar la rehabilitación de viviendas Desarrollo y examen independiente de programas de producción Desarrollo de estándares de consumo de servicios públicos Cálculo del costo de obras y servicios obligatorios y adicionales Desarrollo de criterios para la disponibilidad de servicios públicos Desarrollo de normas y estándares

Abogados y agentes inmobiliarios dijeron por qué los residentes de edificios de apartamentos deberían pensar en registrar terrenos adyacentes como propiedad común

El problema de registrar la propiedad de terrenos bajo edificios de apartamentos se volvió agudo para algunos moscovitas después del lanzamiento del programa de renovación. Si bien esto no ha resultado en derechos de propiedad formalizados reales, Rosreestr le dijo a RBC-Nedvizhimost que no observaron un aumento en las apelaciones de los ciudadanos. Los editores aprendieron de abogados y agentes inmobiliarios por qué se necesita la propiedad de la tierra debajo de la casa, y Rosressre les dijo cómo arreglarlo.

Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos (MKD) son al mismo tiempo propietarios de bienes comunes en este edificio: áticos, sótanos, techos, equipos de ingeniería. La lista incluye el terreno en el que se encuentra la casa con territorios adyacentes dentro de la parcela catastral, así como todos los elementos de paisajismo y paisajismo, dice Maria Litinetskaya, socia gerente de la empresa inmobiliaria Metrium Group.

De acuerdo con el Código de Vivienda de la Federación Rusa, el terreno en el que se encuentra un edificio de apartamentos con el territorio adyacente necesario para su funcionamiento pertenece a los propietarios de las instalaciones de esta casa sobre la base de la propiedad compartida común.

“No hay casas sin terreno, incluso durante la construcción de nuevos edificios residenciales, el accionista ya recibe el derecho al terreno en el que se ubicará la casa. Incluso si el objeto no se completa, los accionistas tienen derecho a tomar posesión de la construcción a largo plazo y el terreno debajo de ella”, explicó Maria Litinetskaya.

Actualmente, el registro de un terreno adyacente a un MKD en Moscú es un derecho, no una obligación, de los propietarios. “Hasta ahora, el gobierno de la ciudad no está obligando a los moscovitas a registrar los derechos sobre la tierra. Esto también se explica por el hecho de que en este caso es conveniente que las autoridades de la ciudad se deshagan de sus terrenos municipales, sin tener en cuenta los intereses de los propietarios de locales en el MKD ”, Mikhail Kyurdzhev, socio de A2 Law Office. , dijo a RBC-Nedvizhimost.

¿Por qué necesita la propiedad de la tierra cerca de la casa?

Los residentes de MKD se convierten en propietarios completos del sitio, lo que significa que obtienen oportunidades adicionales para disponer de sus tierras comunales. Los derechos de propiedad de la tierra, según los abogados entrevistados por los editores de RBC-Nedvizhimost, no están limitados. Los propietarios tienen derecho a decidir incluso sobre la construcción en el sitio en la forma prescrita por la ley o la cesión de parte del sitio en alquiler, explican.

“Los propietarios de apartamentos pueden asignar terrenos entre ellos para estacionamiento en el suelo del patio, construir o demoler cualquier elemento de paisajismo, instalar una barrera en la entrada del patio o cercar todo el territorio, alquilar parte del terreno”, el socio gerente de Metrium El grupo da ejemplos Maria Litinetskaya. Además, pueden protegerse del desarrollo de relleno, porque a menudo, si la tierra permanece en propiedad municipal, las autoridades la regalan para la construcción, lo que contradice directamente los intereses y la comodidad de los residentes de las casas cercanas, cree ella.

Al mismo tiempo, junto con los derechos vienen las responsabilidades. En particular, los propietarios de MKD deberán resolver de forma independiente los problemas de mantenimiento de la propiedad (áreas de ocio, calles y aceras, plazas de aparcamiento), explica Maria Litinetskaya.

Terreno y rehabilitación de edificios de cinco plantas

Si la casa estaba incluida en el programa de renovación, los propietarios, al recibir un apartamento equivalente, también deben recibir una compensación por su participación en la propiedad común de la tierra y los objetos en ella. “El precio de mercado de un objeto inmobiliario se forma no solo sobre la base del costo de la vivienda en sí, sino también de todo el edificio, el terreno debajo de él y las áreas comunes. Por lo tanto, la compensación monetaria justa, prevista en el proyecto de ley de renovación, ya incluirá la compensación por el costo del terreno debajo de la casa”, dice Maria Litinetskaya.

Con terrenos no registrados, los propietarios de apartamentos no tienen derechos sobre ellos. Esto representa una amenaza para los residentes de las casas, porque las autoridades pueden ofrecer una compensación sin tener en cuenta el costo del terreno debajo del edificio de cinco pisos, señala Maria Litinetskaya.

“Si la tierra está registrada en propiedad compartida de los residentes de un edificio de apartamentos que está incluido en el programa de renovación de viviendas, entonces hay una razón para plantear la cuestión de pagar una compensación adecuada en caso de que se retire una parcela de tierra por necesidades estatales. , si su retiro se llevará a cabo de acuerdo con este procedimiento. Hasta donde yo sé, la ley de renovación no prevé ninguna otra opción especial en la actualidad ”, dice Dmitry Shevchenko, socio del bufete de abogados Zamoskvorechye.

“Por lo tanto, antes de tomar una decisión sobre la renovación, los propietarios de apartamentos en Jruschov deben demarcar la parcela debajo de su casa, inscribirla en el registro catastral y registrarla como propiedad. Recomendaría hacer lo mismo a los propietarios de apartamentos en el MKD, que se encuentran muy cerca de los edificios de cinco pisos. Si su sitio tampoco está formalizado (y, digamos, es propiedad de la ciudad, como el terreno adyacente con Jruschov), entonces con el desarrollo futuro, las autoridades podrán "cortar" un terreno importante de ellos, ”, agrega María Litinetskaya.

Recordemos que anteriormente, el presidente del comité de la Duma estatal sobre vivienda y servicios comunales, Galina Khovanskaya, instó a los residentes de los edificios demolidos de cinco pisos a poner la tierra debajo de estas casas en el registro catastral. “Quiero mencionar la decisión de la Corte Suprema de la Federación Rusa para el caso en que el propietario no exija una compensación en especie, sino una compensación monetaria. Luego, además del valor de mercado de la vivienda, incluye una participación en el derecho de propiedad común y en un terreno. Insto a todos los moscovitas a asistir al registro catastral de terrenos debajo de sus casas, porque solo en este caso el costo del terreno se incluirá en el valor de mercado del apartamento ”, dijo Galina Khovanskaya en una conferencia de prensa sobre la renovación. programa en la Duma Estatal el 19 de mayo.

¿Por qué la tierra pertenece a los propietarios?

Si el territorio se incluye en el registro catastral y se forma antes de la entrada en vigor del Código de Vivienda (es decir, antes del 01/03/2005), los propietarios de apartamentos en un edificio de apartamentos se consideran sus propietarios a partir de la fecha este código entra en vigor, dijo un representante del Departamento de Servicio Federal a RBC-Registro estatal de Bienes Raíces, catastro y cartografía en Moscú (Rosreestr).

Si el sitio se forma y se ingresa en el catastro después de la adopción del código, entonces el derecho de propiedad conjunta aparece en virtud de la ley "Sobre la promulgación del Código de Vivienda de la Federación Rusa". Estas disposiciones han sido repetidamente confirmadas por los tribunales, así como por los ministerios y departamentos de Rusia, agregó.

“En virtud de la ley sobre el registro estatal de bienes inmuebles, la prueba de la existencia de un derecho sobre bienes inmuebles es el registro estatal de dicho derecho en el Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces”, dijeron los abogados entrevistados por RBC Real Estate. Según ellos, para que este derecho de propiedad de la tierra sea oficial, se debe formalizar e ingresar los datos pertinentes en el registro estatal.

Sin embargo, no es fácil registrar la tierra debajo de un edificio de apartamentos en Moscú y, a menudo, solo es posible a través de la corte, dicen los abogados. Llaman a los principales problemas que en el mapa catastral de la capital, debajo de muchas casas, no se forma una parcela de tierra, a menudo sus límites no están definidos.

De acuerdo con la legislación vigente (No. 189-FZ del 29 de diciembre de 2004), la formación de terrenos en los que se ubica un edificio de apartamentos la llevan a cabo las autoridades estatales o los gobiernos locales. En Moscú, dicho organismo autorizado es el Departamento de Propiedad de la Ciudad, que, dentro de sus competencias, aprueba los límites del sitio en el mapa catastral del territorio, si el sitio está demarcado.

Si el sitio no está demarcado, entonces la definición de sus límites se puede hacer con la ayuda de los servicios de un ingeniero catastral que preparará un plano de límites para el terreno. Los datos sobre esta parcela también pueden ser proporcionados por el ingeniero catastral al sistema electrónico para el mantenimiento del registro de derechos inmobiliarios.

El registro de documentos para una parcela de tierra se lleva a cabo por los organismos de registro estatal de derechos de propiedad inmobiliaria (Rossreestr), para lo cual este organismo cuenta con los documentos pertinentes previstos por la Ley de Registro Estatal de Bienes Raíces, en particular, la decisión de la asamblea general de propietarios de locales sobre la formación de un terreno y sobre la determinación de las acciones, una solicitud , plano del terreno y otros necesarios para el registro estatal de derechos.

“Sin la implementación de estos procedimientos, el terreno no será registrado en propiedad compartida común, por lo tanto, los residentes del edificio de apartamentos no tendrán ningún poder del propietario en relación con este terreno. No podrán disponer de esta tierra ni presentar ningún reclamo legal contra ella”, explicó Dmitry Shevchenko, socio de la oficina legal de Zamoskvorechye.

Cómo registrar la tierra cerca de la casa en la propiedad

El terreno en el que se encuentra un edificio de apartamentos con un territorio adyacente puede registrarse en la propiedad compartida común de los propietarios de los locales de un edificio de apartamentos (MKD). Según Mikhail Kyurdzhev, la base para registrar el derecho es la decisión de los propietarios del MKD, así como el pasaporte catastral del terreno.

Es necesario verificar en un mapa catastral público si se ha formado un terreno bajo una casa específica. Si está formado y conoce su número, debe enviar una solicitud de información sobre el sitio en el sitio web de Rosreestr. Después de pagar y recibir un extracto con un pasaporte y un certificado de propiedad de locales residenciales o no residenciales en esta casa (ahora en lugar de un certificado de propiedad emiten un extracto y USRN), comuníquese con el Centro de prestación de servicios públicos " Mis documentos". En el centro de servicios públicos, debe pagar un impuesto estatal de 600 rublos. y presentar los documentos, después de tres días debe estar listo un extracto sobre el derecho a una participación en la propiedad común del sitio.

Si el sitio debajo de la casa no está formado, los propios inquilinos participan en el registro del derecho. Por lo general, organizan una reunión general, concluyen un acuerdo con un ingeniero catastral, pagan por la preparación de un plano de límites y nombran un representante. Este último completa una solicitud y envía un paquete de documentos a Rosreestr.

Para emitir un pasaporte catastral para un terreno, es necesario realizar un levantamiento topográfico del terreno. El ingeniero catastral está preparando un proyecto de levantamiento. A continuación, es necesario coordinar el borrador de las fronteras con los propietarios de las parcelas vecinas (si las hay) o con el gobierno de Moscú (si toda la tierra alrededor pertenece a la ciudad), Mikhail Kyurdzhev describe el procedimiento.

Como regla general, un ingeniero catastral toma datos sobre el territorio atendido de la organización operadora (es decir, se tiene en cuenta el área que realmente contienen los propietarios del MKD, pagando los costos de operación y limpieza de la casa y el área circundante ), explica Mikhail Kyurdzhev.

El plan de agrimensura es aprobado por el Departamento de Propiedad de la Ciudad de Moscú y luego se somete a audiencias públicas, en las que los propietarios de un edificio residencial aprueban (o no aprueban) el proyecto de agrimensura por mayoría absoluta de votos. “Este procedimiento es legal y está prescrito en el art. 46 del Código Civil. Existe para que los propietarios puedan conocer el plano de linderos, hacer preguntas a los diseñadores y hacer sus propuestas. Después de la aprobación del proyecto, comienza el trabajo de delimitación propiamente dicho. Como regla, cuestan alrededor de 30-40 mil rublos. de una casa.

Después de eso, con un plan de límites en la mano, los propietarios solicitan a Rosreestr que su terreno se incluya en el catastro”, agrega Maria Litinetskaya.

que documentos se necesitan

La lista de documentos requeridos para el registro estatal de derechos sobre un terreno debajo de un edificio de apartamentos está establecida por la Ley Federal No. 218-FZ del 13 de julio de 2015 "Sobre el Registro Estatal de Bienes Raíces" y otros actos legales reglamentarios:

Solicitud de registro catastral estatal y registro estatal del derecho de propiedad común compartida de propiedad común en un edificio de apartamentos;

Un documento que acredite la identidad del solicitante o de una persona autorizada por él, si tiene un poder notarial (cuando presente una solicitud a través de una apelación personal);

La decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre la formación de un terreno en el que se ubica el edificio de apartamentos;

Documentos sobre la formación del terreno en el que se encuentra el edificio de apartamentos (plano de inspección, etc.);

Decisión (actas) de la junta general de propietarios de locales sobre la determinación de acciones en el derecho de propiedad común compartida de propiedad común en un edificio de apartamentos;

Documentos de título que confirman la existencia de los derechos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos que surgieron antes del 31 de enero de 1998 (si en el momento de la presentación de documentos para el registro estatal del derecho de propiedad compartida común de bienes inmuebles en un edificio de apartamentos en la USRN no existen registros de registro estatal de los derechos de estos titulares);

donde aplicar

Los documentos para el registro estatal se pueden enviar personalmente a través de los centros para la prestación de servicios públicos "Mis documentos", las oficinas de recepción de la sucursal de la Institución Presupuestaria del Estado Federal "FKP Rosreestr" o enviarse por correo (obligatorio con una lista de archivos adjuntos y valor declarado) o electrónicamente a través del portal Rosreestr. El plazo de inscripción será de siete días hábiles, si los documentos se presentan a través del centro de prestación de servicios públicos “Mis Documentos”, el plazo de inscripción será de nueve días hábiles.

Poner un edificio de apartamentos en el registro catastral hasta hace poco no tenía instrucciones claras sobre quién debía realizar el registro. Esta responsabilidad recaía sobre los hombros del promotor, quien, después de poner en funcionamiento la casa, debía presentar documentos en la cámara catastral, pagar una tasa y recibir la documentación catastral.

A principios de 2017 se introdujeron múltiples cambios, tanto en el procedimiento de inscripción de inmuebles en el propio catastro, como en la documentación básica que recibía el propietario al inscribir una vivienda en el registro catastral. Hablaremos sobre cómo se lleva a cabo el procedimiento para registrar una casa para el registro catastral hoy, si el desarrollador está obligado a hacerlo, lo diremos en nuestro artículo.

Nuevos pedidos

Desde principios de 2017, la obligación de registrar edificios de apartamentos recae en las autoridades estatales y los gobiernos locales. Habiendo presentado una decisión para poner el objeto en funcionamiento, la administración debe presentar una solicitud al Rosreestr para el registro catastral del objeto de construcción de capital, adjuntando la documentación técnica. Estas actuaciones deberán ser realizadas por los órganos del Estado en el plazo de 5 días desde la puesta en funcionamiento de la vivienda.

Rosreestr, a su vez, debe ingresar la propiedad en la USRN, dentro de los 5 días. Al mismo tiempo, no solo se registra la propiedad de la casa común, sino también cada apartamento individual, lo que antes no era obligatorio. En caso de inconsistencias en los datos reales y los datos de la documentación, el proceso de registro puede suspenderse hasta por 3 meses.

Información

Anteriormente, no había instrucciones y requisitos claros para el solicitante en la legislación, y el desarrollador, el compilador del plan catastral o un participante en la construcción compartida estaban involucrados en el registro catastral. Como regla general, solo se registraba una parte de la casa, es decir, la propiedad común de la casa y el territorio adyacente, y la responsabilidad de registrar cada apartamento individual recaía en los propietarios. Hoy en día, cuando las responsabilidades de registro están claramente asignadas a las estructuras estatales, todavía no son infrecuentes las situaciones en las que la propiedad de la vivienda común no se ha registrado en el catastro. Considere posibles soluciones a esta situación.

Formación de la trama

Dada la gran cantidad de demoras burocráticas asociadas con el procedimiento para registrar una casa para el registro catastral, no es difícil imaginar la cantidad de documentación que la administración debe presentar a Rosreestr después de que la casa entre en funcionamiento. Sucede que la documentación compilada por el ingeniero no concuerda con los datos reales, lo que hace que el plan técnico existente de la casa y el área circundante no sea confiable y, por lo tanto, no tenga liquidez. En tales casos, se requieren trabajos de inspección repetidos y la formación de nueva documentación técnica.

Por supuesto, todas estas acciones, de acuerdo con la ley, deben ser realizadas por el organismo estatal que emitió el permiso para poner en funcionamiento la casa. Sin embargo, por regla general, estas acciones a menudo se ralentizan, ya que la estructura estatal no está muy interesada en registrar e ingresar datos sobre un edificio de apartamentos en la USRN. La división de bienes inmuebles de viviendas comunes entre todos los propietarios y el registro de apartamentos individuales es de interés principalmente para los accionistas que tienen la intención de revender bienes inmuebles, lo que requiere la preparación de todos los documentos, incluidos los catastrales. En tales casos, los accionistas y los propietarios de apartamentos pueden iniciar un levantamiento topográfico e ingresar datos sobre el objeto en el USRN mediante la presentación de una solicitud para la formación de una parcela o para aclarar datos sobre una parcela de tierra. Cómo hacer esto, le diremos más.

Procedimiento

La inscripción de la vivienda en el registro catastral es de interés de los propietarios, por lo que la decisión de realizar las actuaciones registrales debe tomarse en el marco de la asamblea. Puede iniciarlo usted mismo o pedir ayuda a la sociedad gestora, cuyas funciones incluyen la organización de dichas reuniones.

Según la forma en que se celebre la junta de vecinos, presencial o en ausencia, se debe preparar un paquete de documentos, que en el futuro deberá presentarse a la administración:

1. Solicitud de aclaración de los límites del terreno o de formación de los límites del terreno, de una persona autorizada por la junta general de vecinos;
2. Esquema de distribución de acciones de propietarios de apartamentos en el derecho de propiedad común de propiedad de vivienda común en un edificio de apartamentos;
3. Copias de avisos de la asamblea general;
4. Anexo sobre la entrega de avisos de asamblea;
5. Decisiones de los propietarios sobre la formación de un terreno o sobre la clarificación de sus límites;
6. Acta de la junta general de propietarios.

Información

Es mejor ponerse en contacto con la empresa de gestión sobre el tema de la celebración de una reunión. Sus empleados deben saber qué documentos se redactan como parte de la reunión, esto lo liberará de la necesidad de redactar dichos documentos usted mismo.

En el camino, será necesario redactar una solicitud "Sobre la transferencia de una parcela de tierra a propiedad común" y enviarla, junto con todos los documentos, a la administración. El solicitante, con base en el acta de la asamblea, podrá ordenar obras de deslinde. La topografía deberá realizarse por su cuenta, pero en el caso de que los documentos técnicos no coincidan con los datos reales, esto será necesario.

Con base en sus declaraciones, los protocolos que proporcionó y los resultados de la encuesta, la administración aprueba los límites del sitio y transfiere la información a la cámara catastral. En diferentes regiones del país, diferentes divisiones estructurales están involucradas en la formación de sitios. En Moscú, tales poderes están conferidos al Departamento de Recursos Territoriales.

Salir

Las innovaciones en las acciones de registro deben contribuir a la rápida inscripción de nuevos edificios para el registro catastral. De acuerdo con las nuevas reglas, el desarrollador no está obligado a realizar estas acciones, aunque es sobre la base del plano del edificio de apartamentos presentado por él que los datos se ingresan en el USRN. Los propietarios interesados ​​en inscribir una propiedad en el catastro a la mayor brevedad pueden realizar por su cuenta los trabajos de agrimensura y presentar documentos para su inscripción, por decisión de la asamblea general de vecinos, si los organismos gubernamentales demoran este trámite por cualquier motivo.

¿Gastos, liquidaciones con consumidores y proveedores?

Naturalmente, el concepto de “saldo del hogar” no existe. Sin embargo, es bastante obvio lo que quieren ver exactamente los propietarios de las instalaciones al solicitar dicho documento a la organización administradora.

En GOST R 51929-2014 “Estándar Nacional de la Federación Rusa. Servicios de vivienda y servicios comunales y gestión de edificios de apartamentos. Términos y definiciones ”(aprobado y puesto en vigor por la Orden de Rosstandart del 11 de junio de 2014 No. 543-st), se da el concepto de una cuenta personal de un MKD (cláusula 3.18). eso un registro contable diseñado para generar datos personalizados sobre objetos y fuentes de financiamiento, así como para registrar transacciones relacionadas con devengos, empréstitos, recibos y egresos de fondos, de conformidad con las obligaciones contractuales contraídas durante la operación, administración y mantenimiento de MKD.

Según la terminología contable, un registro contable es un documento destinado al registro y acumulación de datos contenidos en documentos contables primarios (artículo 10 de la Ley de Contabilidad). Sobre la base de los datos proporcionados en los registros contables, se compilan los estados financieros de la organización (parte 1, artículo 13 de la Ley de Contabilidad).

Sobre la necesidad de llevar registros domiciliarios

Tenga en cuenta que no hay instrucciones directas en la legislación para mantener ingresos, gastos, liquidaciones en el contexto de las casas bajo administración. Es posible compilar estados financieros que contengan información confiable y completa sin tales "análisis". Al mismo tiempo, la contabilidad analítica de las liquidaciones con los consumidores es obligatoria en el contexto no solo de cada consumidor, sino también de cada factura. Este es el requisito de las Instrucciones para el uso del Plan de Cuentas (ver comentario sobre la cuenta 62 “Acuerdos con compradores y clientes”).

A menudo, las empresas de gestión mantienen dichos registros en un programa separado al abrir cuentas personales de consumidores, tarjetas que reflejan todos los montos acumulados y los pagos recibidos. También es común ordenar que dichos registros sean mantenidos por organizaciones especializadas: centros de información y liquidación. Sin embargo, el MC debe tener pleno acceso a estos datos, ya que forman la base de los indicadores contables, así como el trabajo sobre la ejecución de las deudas. Un extracto de una cuenta personal es una confirmación tradicional de la existencia de la deuda de un consumidor por vivienda y servicios comunales.

La agrupación de consumidores por pertenencia a un MKD y la sistematización de la información sobre los montos acumulados de las tarifas y el costo del trabajo realizado, los servicios prestados se han vuelto no solo convenientes, sino también necesarios en relación con la introducción generalizada en el flujo de trabajo del acto. de aceptación de servicios prestados y (o) trabajo realizado en términos de contenido y reparación actual de propiedad común en MKD (su forma fue aprobada por la Orden del Ministerio de Construcción de la Federación Rusa del 26 de octubre de 2015 No. 761 / pr ). Este acto se redacta en relación con las actividades en torno a la casa en su conjunto y es el documento principal para reconocer los ingresos por la prestación de servicios, el desempeño del trabajo en el mantenimiento de la propiedad común en el MKD.

El monto de la tarifa devengada y presentada para el pago a los consumidores en el marco de cada mes no coincide con los ingresos por la prestación de servicios, la ejecución del trabajo, reconocidos en el mismo período. Al mismo tiempo, de acuerdo con los resultados de 12 meses, estas cantidades idealmente deberían coincidir.

Varias normas nacionales indican que el pago (débito de fondos de la cuenta personal de MKD) se realiza sobre la base de y si el contratista ha completado y firmado los actos de trabajo realizados (consulte la cláusula 4.11 GOST R 56192-2014 "Estándar nacional de la Federación Rusa Federación. Servicios de vivienda servicios públicos y administración de edificios de apartamentos. Servicios de mantenimiento para la propiedad común de edificios de apartamentos. Requisitos generales ", aprobado por la Orden de Rosstandart de fecha 27.10.2014 No. 1444-st, cláusula 10.2 GOST R 56195-2014 " Norma nacional de la Federación Rusa. Vivienda y servicios comunales y administración de edificios de apartamentos. Servicios de mantenimiento del área local, recolección y eliminación de desechos domésticos. Requisitos generales "aprobado por la Orden de Rosstandart de fecha 27 de octubre de 2014 No. 1447-st, cláusula 5.12 GOST R 56038-2014 "Estándar nacional de la Federación Rusa. Vivienda y servicios comunales y administración de edificios de apartamentos. Servicios de administración para edificios de apartamentos. Requisitos generales ", aprobado por la Orden de Rosstandart de fecha 11.06 .2014 N° 546-st).

Si pasamos a la definición de la cuenta personal de MKD, podemos ver qué tipo de información se debe acumular y sistematizar en este registro contable:

sobre los objetos de financiación (bienes comunes en el MKD, tipos de obra, servicios);

sobre las fuentes de financiación (tasas de propietarios de locales, subvenciones, recibos de usuarios de bienes comunes);

sobre la acumulación de fondos (el monto del pago acumulado a los consumidores en el MKD para el mantenimiento de locales residenciales);

sobre pedir dinero prestado;

sobre la recepción de fondos (las cantidades recibidas de los propietarios de locales, usuarios de bienes comunes, del presupuesto);

sobre el gasto de fondos (en términos de estándares nacionales, esto se refiere a los montos debitados de la cuenta personal por los servicios realmente prestados, el trabajo realizado en el mantenimiento de la propiedad común, la gestión de MKD sobre la base de actos).

Es esta información la que interesa a los propietarios de los locales cuando quieren saber el balance de la casa y la dirección de gasto de los fondos recibidos, por ejemplo, para el alquiler de bienes comunes.

Tenga en cuenta que toda esta información se presenta en el informe sobre la ejecución del contrato de gestión por parte de la sociedad gestora en el formulario 2.8, aprobado por Orden del Ministerio de Construcción de la Federación Rusa del 22 de diciembre de 2014 No. 882 / pr. Sin embargo, de acuerdo con el Estándar de divulgación de información, este informe se prepara solo al final del año calendario. Además, dicho registro no siempre se forma en la contabilidad del Código Penal. Muy a menudo, el informe se completa sobre la base de datos de otros registros específicamente con el propósito de divulgar información. Si la información de los documentos contables primarios se registra directamente en dicho registro contable, el saldo en la cuenta personal del MKD se puede averiguar en cualquier fecha de informe.

Divulgación de información de la cuenta personal de la casa.

¿La sociedad gestora está obligada a facilitar, a petición del propietario del local, la cuenta personal del MKD? Formalmente no, sus funciones están limitadas por el Information Disclosure Standard, es decir, se reducen a la publicación de un informe sobre la ejecución del contrato de gestión una vez finalizado el año natural.

Nota: de acuerdo con los párrafos. "b" párrafo 33 y párrafos. "e" de la cláusula 31 de las Reglas para la Prestación de Servicios Públicos, el consumidor tiene derecho a recibir, y el contratista está obligado a proporcionar al consumidor información sobre el cálculo correcto del monto del pago de los servicios públicos presentados al consumidor , la presencia (ausencia) de deuda o sobrepago del consumidor por servicios públicos. La ley de protección de datos personales no permite divulgar información sobre el estado de los asentamientos de vecinos del Código Penal. Al mismo tiempo, la información resumida sobre la casa no se aplica a los datos personales, por lo que su publicación no viola los derechos de nadie. Esto significa que el Código Penal puede (si existe tal posibilidad técnica) proporcionar esta información (el estado de la cuenta personal en el hogar en cualquier fecha) a los consumidores de forma voluntaria.

Agregamos que la obligación de la sociedad gestora de proporcionar a los consumidores cualquier información adicional que lo solicite podrá estar prevista en el contrato de gestión. Si existe tal condición en el contrato, la empresa administradora debe informar al propietario del local con la información relevante (por ejemplo, solo con el indicador de fondos recibidos de todos los propietarios del local o con toda la serie de datos contenidos en la cuenta personal de la casa).

¿Cómo sería una cuenta de inicio?

Si la cuenta personal del MKD es considerada por el Código Penal como un registro contable (su formulario es aprobado por el titular del Código Penal como anexo a la política contable de la organización), debe recordar cumplir con los requisitos obligatorios para los detalles de dicho documento. Están enumerados en la Parte 4 del art. 10 de la Ley de Contabilidad:

nombre del registro (cuenta personal de MKD en la dirección...);

el nombre de la entidad económica que elaboró ​​el registro (nombre del Código Penal);

fechas de inicio y finalización del mantenimiento del registro y (o) el período durante el cual fue compilado (dada la obligación de elaborar un informe sobre la ejecución del contrato de gestión, es recomendable abrir dicho registro para cada año natural);

agrupación cronológica y (o) sistemática de objetos contables (una tabla donde se ingresan todos los datos que deben estar contenidos en la cuenta personal);

el valor de la medida monetaria de los objetos contables, indicando la unidad de medida;

los nombres de los cargos de las personas responsables del mantenimiento del registro;

firmas de las personas encargadas de llevar el registro, con indicación de sus apellidos e iniciales u otros datos necesarios para identificar a estas personas.

La cuenta personal de la casa es un registro contable que acumula información sobre la recepción y el gasto de fondos (fuentes de financiamiento) en relación con la gestión de cada casa en particular. La legislación contable vigente no obliga directamente a la sociedad gestora a facilitar la contabilidad casa por casa de costes e ingresos, sin embargo, estos datos son necesarios para cumplir con las obligaciones de divulgación de información sobre la gestión de MKD. Por lo tanto, es recomendable evaluar la racionalidad de introducir tales "analíticas" en las cuentas contables.