Фото: ИЗВЕСТИЯ/Сергей Лантюхов
О том, как выбрать объект для инвестиции в 2024 году, какие лоты самые популярные и привлекательные для инвесторов, на какие локации в Москве стоит обратить внимание и как быстро окупается столичная недвижимость, рассказал «Известиям» эксперт рынка столицы, основатель аналитического агентства «Бюро Негинского» Андрей Негинский.
Он отметил, что покупка недвижимости — один из надежных инструментов для получения пассивного дохода при сдаче в аренду и прибыли при перепродаже. К тому же это защитный актив с низкой волатильностью, который не потеряет в цене за день 5–50%, как, например, это возможно с акциями или криптовалютой.
Но, чтобы оказаться в плюсе, важно правильно подобрать объект для инвестиции. В настоящее время, по словам эксперта, самые востребованные — лоты площадью от 30 кв. м до 50 кв. м.
«Однако это зависит от локации, класса проекта, особенностей района и самого жилого комплекса. В семейных комьюнити наибольшим спросом пользуются квартиры большей площади, а в окружении, например, высших учебных заведений популярнее квартиры меньшей квадратуры», — уточнил специалист.
Если коммерческие объекты лучше покупать в местах с хорошей проходимостью, то жилые — в локациях с развивающейся инфраструктурой. В столице среди районов, где в ближайшее время будет активно расти инфраструктура, эксперт назвал ЗИЛ, Технопарк, «Большой Сити», бывшую промзону Южный Порт, Тушино.
При этом, говоря о стандартных вложениях, инвесторы стараются ухватить лоты по минимальной стоимости, не думая в дальнейшем о ликвидности и конкуренции, подчеркнул эксперт.
«Проект, где заключено больше всего сделок с целью инвестирования — самый неинтересный с точки зрения инвестиции. Да, во время строительства стоимость квартиры вырастет, возможность заработать однозначно будет, но один из основополагающих факторов удачной инвестиции — выход из объекта. Чем больше конкурентов-инвесторов, тем сложнее выход из проекта, потому что формируется высокая конкуренция, которая вдобавок может приводить к демпингу цен», — объяснил Негинский.
По его словам, также зачастую приходится конкурировать не только с инвесторами, но и с застройщиком, у которого остался собственный объем для продажи. Во многих случаях за счет ипотеки, субсидий, акций или рассрочек предложения от застройщика могут оказаться более привлекательными, обратил внимание он.
Изменения в структуре ипотечного кредитования меняют рынок жилья
Негинский подчеркнул, что важно оценивать объект не только по стоимости, но и по другим ключевым характеристикам: по минимальному количеству конкурентов в локации, небольшому количеству квартир, понятной целевой аудитории для последующей сдачи в аренду или перепродажи. Например, если рядом строится головной офис крупной компании или крупный бизнес-центр, будущие сотрудники, скорее всего, рассмотрят аренду или покупку квартиры в пешей доступности от работы.
«Кроме того, при инвестициях стоит оценивать вид из окна — квартиры с приятным видом, не на ж/д пути и гаражи, а на город или во двор, будут наиболее выигрышными. Плохой вид уменьшает ликвидность объекта, а за хороший вид зачастую приходится сильно переплачивать», — отметил специалист.
Еще один важный критерий — планировочное решение. По словам эксперта, наибольшим спросом пользуются планировки евроформата, с совмещенной кухней-гостиной. Такие квартиры более ликвидны.
«Но самыми ликвидными будут варианты, которых мало. Например, в одном подъезде застройщик делает 20 линейных квартир с одной спальней евроформата и пять угловых квартир с одной спальней евроформата. Угловой вариант скорее будет ликвиднее, потому что таких предложений мало. Но особенности планировочного решения всё равно стоит учитывать», — объяснил он.
При этом доходность и срок окупаемости такой инвестиции зависят от условий приобретения объекта. Как отмечает специалист, продвинутые инвесторы заходят в проекты, используя ипотечное плечо или рассрочку.
Информация в материале не является инвестиционной рекомендацией.
Регионы не последовали примеру столицы — там стоимость недвижимости демонстрирует рост
Ранее, 22 августа, директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова рассказала «Известиям», что наиболее вероятный сценарий для рынка недвижимости России осенью — стабилизация или снижение цен. По ее словам, средние значения, возможно, принципиально не изменятся — на рынок будут выходить относительно дорогие и ликвидные проекты, но одновременно с этим застройщики будут снижать цены или предлагать скидки для ускорения продаж в старых проектах на фоне высоких ипотечных ставок.
Источник: iz.ru
