Обязан ли застройщик ставить квартиры на кадастровый учет? Как поставить квартиру в новостройке или в жилом многоквартирном доме на кадастровый учет? Многоквартирный жилой дом постановка на кадастровый учет.

Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости (Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) появился в 2017 году в результате объединения в один информационный ресурс Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Только кадастровый учет требуется, если вы:

• существенно изменили характеристики (например, увеличили площадь) здания, сооружения на земельном участке, который находится у вас в собственности или которым вы пользуетесь на других законных основаниях;
• снесли расположенное на таком участке здание, права на которое ранее не были зарегистрированы в ЕГРН.

Кадастровый учет с одновременной регистрацией прав на недвижимость требуется, если объект недвижимости:

• был создан (например, построен частный дом) и, соответственно, ранее За исключением ранее не учтенных объектов недвижимости, в отношении которых было выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (например, многоквартирные дома). В этом случае объект ставит на кадастровый учет тот орган государственной власти или местного самоуправления, который выдал разрешение. ">не числился в ЕГРН либо был образован (например, путем деления участка земли);
• прекратил свое существование (при условии, что раньше права на него были зарегистрированы в ЕГРН).

Если характеристики объекта недвижимости не менялись, но у нее изменился собственник, то необходима только .

Ставить недвижимость на кадастровый учет должен собственник (независимо от того, кто он: гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин или лицо без гражданства). Если собственник несовершеннолетний, от его лица может выступать законный представитель (родитель, усыновитель, опекун, попечитель). С 14 лет ребенок может поставить недвижимость на кадастровый учет сам. От лица недееспособных заявление на регистрацию права подают их опекуны. При необходимости можно оформить нотариально удостоверенную доверенность на представителя.

2. Какие документы нужны для кадастрового учета?

Пакет документов, которые необходимы для постановки недвижимости на кадастровый учет, зависит от того, какой объект недвижимости вы хотите поставить на кадастровый учет - земельный участок, дом, машино-место или что-то еще.

Чтобы узнать, какие документы понадобятся именно вам, воспользуйтесь специальным конструктором жизненных ситуаций на сайте Росреестра.

На дому

Ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп могут зарегистрировать права на свою недвижимость, воспользовавшись бесплатной услугой «Выездное обслуживание» . К ним приедет курьер, который примет заявление на регистрацию прав.

Недвижимость поставят на кадастровый учет в течение 5 рабочих дней с момента регистрации заявления и документов Росреестром, а в случае постановки на кадастровый учет на основании карты-плана территории - 15 рабочих дней. Если одновременно с постановкой на кадастровый учет будут регистрироваться права собственности на недвижимость - в течение 10 рабочих дней с момента регистрации заявления. Если вы подаете документы в центре «Мои документы», сроки увеличатся на 2 рабочих дня.

Для проверки статуса рассмотрения заявления вы можете воспользоваться электронным сервисом

Многоквартирный дом: особенности учета

В.А. Межецкая

заместитель генерального директора ОАО «Центр муниципальной экономики»

Н.В. Габрусь

специалист ОАО «Центр муниципальной экономики»

Если до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации учету подлежал жилищный фонд, к которому отнесены жилые помещения многоквартирных домов, то теперь актуальным становится учет многоквартирного дома в целом.

Жилищный фонд и многоквартирный дом

Целью учета жилищного фонда является необходимость контроля1 за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, являющихся составной частью жилищного фонда, установленным требованиям. При этом в соответствии с частью 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Многоквартирный дом - это не только совокупность жилых помещений любых форм собственности, но и нежилые помещения, а также элементы общего имущества. Необходимость учета многоквартирного дома вызвана тем, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом (ст. 161 ЖК РФ).

Государственный учет жилищного фонда

В соответствии со статьей 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации. В настоящее время действует постановление Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (далее - постановление № 1301). Согласно указанному постановлению установлены следующие формы государственного учета жилищного фонда:

Государственный технический учет,

Государственный статистический учет,

Бухгалтерский учет.

Государственный технический учет

В соответствии со статьей 19 ЖК РФ «государственный учет должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям)».

1 Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (статья 20 ЖК РФ). В настоящее время действует постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 года № 1086 «О Государственной жилищной инспекции в Российской Федерации» в части, не противоречащей ЖК РФ.

Технический учет жилищного фонда осуществляют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации (БТИ)2, которых на сегодняшний день насчитывается около 600.

Одним из обязательных документов, который оформляют эти организации, является технический паспорт жилого помещения. Его форма установлена Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 года № 37.

В соответствии с пунктом 9 постановления № 1301 данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, в следующих случаях:

При составлении государственной статистической отчетности по жилищному фонду;

При государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

При вводе в эксплуатацию жилых строений и жилых помещений;

При определении технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений;

При регистрации товариществ собственников жилья (ТСЖ);

При присвоении кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищной сфере;

При исчислении и контроле базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере.

Государственный статистический учет

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Федеральной службой государственной статистики (Росстат) и ее территориальными органами. Учет осуществляется на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным

фондом с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ. При составлении показателей официального статистического учета используются показатели государственного технического учета.

Постановлениями Федеральной службы государственной статистики от 16 июня 2006 года № 20, от 29 декабря 2006 года № 88 и от 25 октября 2007 года № 66 утверждены формы, в соответствии с которыми осуществляется статистический учет жилищного фонда.

Организации технического учета и технической инвентаризации отчитываются по форме федерального государственного статистического наблюдения № 1-жилфонд «Сведения о жилищном фонде» до 25 февраля года, следующего за отчетным. Органы местного самоуправления должны предоставлять отчет по форме № 4-жилфонд «Сведения о предоставлении гражданам жилых помещений» до 25 апреля года, следующего за отчетным, и по форме № 1-МО «Сведения об обеспеченности муниципальных образований объектами торговли и социальной сферы» до 1 июня года, следующего за отчетным.

Ежегодно до 22 января юридические лица - собственники жилищного фонда, организации, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, должны отчитываться по форме № 1-КР «Сведения о капитальном ремонте жилищного фонда».

Необходимо отметить, что в настоящее время происходит постепенное приведение статистических форм в соответствие с ЖК РФ, так как многие формы учета жилищного фонда требуют серьезной переработки.

Бухгалтерский учет

Может ли сегодня существовать такое понятие, как «бухгалтерский учет жилищного фонда»? Такого понятия быть не может, поскольку жилищный фонд - это совокуп-

2 В соответствии с пунктом 3 Положения о государственном учете жилищного фонда, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301.

ность жилых помещений различных форм собственности. В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» объектом бухгалтерского учета является имущество организаций. В соответствии с ПБУ 6/01, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации (Минфин России) от 30 марта 2001 года № 26н единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект. Самостоятельными объектами недвижимости в многоквартирных домах являются только квартиры, комнаты в коммунальных квартирах и нежилые помещения, которые в соответствии с ПБУ 6/01 являются инвентарным объектом и должны учитываться у организаций - собственников этих помещений.

Этот вывод подтверждается официальными разъяснениями Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегион России). Так, согласно письму этого министерства от 20 декабря 2006 года № 14316-РМ/07 учет многоквартирного дома, помещения в котором принадлежат двум и более собственникам, в реестре муниципального (государственного) имущества и (или) бухгалтерский учет многоквартирного дома на балансе управляющей или иной организации следует считать неправомерным. Многоквартирные дома, помещения в которых принадлежат двум и более собственникам, подлежат списанию со счетов бухгалтерского учета организаций, исключению из реестра учета муниципального имущества и из состава муниципальной казны. В этом письме содержится еще один вывод, который, по нашему мнению, не совсем корректен: «В указанных многоквартирных домах только жилые и нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть объектом бухгалтерского учета муниципальных организаций (при закреплении на праве хозяйственного ведения или оперативного управления), объектом учета муниципального имущества и состоять в муниципальной казне (при отсутствии закрепления на праве хозяйственного ведения или оперативного управления)». Поскольку жилые и нежи-

лые помещения должны учитываться у собственников, кем в данном случае муниципальные унитарные предприятия не являются, помещения не могут быть объектом бухгалтерского учета в указанных предприятиях.

Таким образом, если мы говорим о жилищном фонде, то сегодня понятие финансового, или бухгалтерского, учета применимо только к имуществу юридических лиц, которые должны учитывать его у себя на балансе.

Поскольку закрепление за муниципальными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, не соответствует нормам ЖК РФ, руководитель предприятия вправе обратиться в комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) для решения вопроса о передаче муниципального жилья в муниципальную казну. КУМИ со своей стороны должен издать соответствующее распоряжение. Порядок списания с баланса унитарных предприятий и учреждений муниципального имущества будет следующим:

Оформление акта инвентаризации жилых помещений;

Получение распоряжения КУМИ об изъятии муниципальных жилых помещений;

Оформление приказа руководителя унитарного предприятия о снятии с баланса жилых помещений в связи с необходимостью приведения имущественных отношений по владению муниципальными жилыми помещениями в соответствие с нормами жилищного законодательства;

Оформление акта приема-передачи основных средств по форме № ОС-1а, утвержденной постановлением Государственного комитета Российской Федерации по статистике от 21 января 2003 года № 7; вместе с актом органам местного самоуправления передаются инвентарные карточки учета объектов основных средств по форме № ОС-6.

Если же КУМИ не издает соответствующее распоряжение, муниципальное унитарное предприятие или учреждение вправе отказаться от имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, на основании статей 235 и 236

Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Для этого руководитель предприятия издает соответствующий приказ и направляет в КУМИ уведомление об отказе от имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, и о снятии с баланса объектов жилищного фонда.

Согласно статье 15 ЖК РФ объектом жилищных прав является жилое помещение, а не многоквартирный дом. Следовательно, все жилые помещения должны учитываться собственниками, которыми являются физические (юридические) лица и муниципальные образования. Общее имущество многоквартирных домов находится в долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, поэтому оно также не может находиться на балансе жилищных организаций. Таким образом, многоквартирные дома как объекты недвижимого имущества должны быть списаны с баланса муниципальных унитарных предприятий.

В соответствии с Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрена передача права владения, пользования и распоряжения отдельными жилыми помещениями к гражданину. Несмотря на это, на практике нередко возникает ситуация, когда многоквартирный дом с приватизированными квартирами продолжает числиться на балансе муниципальных жилищных организаций. В этом случае у организации-балансодержателя исключаются основания их учета на своем балансе в соответствии с нормами ПБУ 6/01. Кроме того, в соответствии с письмом Минрегиона России от 20 декабря 2006 года № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления» жилые и нежилые помещения, права государственной или муниципальной собственности на которые прекращены в результате приватизации и иных гражданско-правовых сделок, в соответствии с законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете списываются с баланса унитарных предприятий или государственных и муниципальных учреждений, за которыми они были закреплены

на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Порядок изъятия дома, находящегося на правах хозяйственного ведения или оперативного управления у муниципального унитарного предприятия (МУП) или муниципального учреждения (МУ), в связи с прекращением прав на него органа местного самоуправления, выборе способа управления и передачей дома в управление собственникам или уполномоченным ими лицам следующий:

Снятие с балансового учета в МУП (МУ) и передача КУМИ;

Принятие к балансовому учету в муниципальной казне (МК) органом по управлению муниципальным имуществом (КУМИ).

В соответствие со статьей 15 ЖК РФ учет дома в КУМИ приводится:

В реестре муниципальной собственности;

В бухгалтерском учете КУМИ.

Следует отметить, что в муниципальном

образовании должен быть утвержден нормативный акт, регламентирующий ведение реестра муниципальной собственности. Лица, имеющие право на внесение изменений в реестр и необходимые основания для внесения в него изменений, должны быть определены в этом документе на местном уровне. Конечно, следует учитывать, что Федеральный закон от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» отнес вопросы установления порядка учета муниципального имущества на федеральный уровень. В соответствии с пунктом 6 статьи 50 указанного закона такой порядок должен устанавливаться федеральным законом. Однако до его принятия следует руководствоваться действующими документами муниципалитета при учете муниципального имущества.

Процедура внесения изменений в реестр муниципальной собственности должна быть продолжена при передаче многоквартирного дома в управление (ТСЖ, управляющей организации, собственникам помещений). Таким образом, реестр муниципальной собственности в части учета жилищного фонда будет постепенно приводиться в соответствие с существующим законодатель-

ством, то есть к учету муниципального имущества, а не многоквартирных домов.

Кроме того, в связи с передачей дома в управление собственникам или уполномоченным ими лицам из реестра муниципальной собственности могут быть исключены помещения, не являющиеся муниципальной собственностью. Следовательно, внесение изменений в реестр муниципальной собственности предполагает следующие действия:

Исключение из реестра муниципальной собственности переданного в управление дома как объекта учета;

Включение в реестр муниципальной собственности муниципальных помещений как объектов учета.

Приведение бухгалтерского учета в соответствие со статьей 15 ЖК РФ у муниципальных балансодержателей предполагает следующие действия:

Снятие с балансового учета дома как объекта учета;

Расчет стоимости муниципальных помещений, если они имеются в составе переданного в управление дома;

Принятие к учету муниципальных помещений по рассчитанной стоимости.

С 1 января 2006 года порядок бухгалтерского учета имущества бюджетных организаций регулируется приказом Министерства финансов Российской Федерации от 26 февраля 2006 года № 25н «Об утверждении Инструкции по бюджетному учету». В соответствии с этой Инструкцией бюджетный учет имущества муниципальной казны должен вести орган местного самоуправления (ОМС), а для учета объектов основных средств предназначен счет 010100000 «Основные средства», где отражаются данные о стоимости, износе, приобретении и выбытии объектов имущества казны по правилам, установленным Инструкцией по бюджетному учету.

В случае отсутствия льгот по налогу на имущество на региональном уровне объекты муниципальной казны, учитываемые на счете 010000000 в качестве основных средств, будут являться объектом налогообложения налогом на имущество организаций у ОМС, на который возложены функ-

ции управления и распоряжения муниципальным имуществом.

В случае когда за органами местного самоуправления право муниципальной собственности на объекты недвижимости не зарегистрировано, их следует производить на соответствующих субсчетах аналитического учета 010601000 «Вложения в нефинансовые активы» (Письмо Минфина России от 6 февраля 2006 года № 02-14-10а/239).

Позиция Минфина России не является бесспорной. Возлагая на ОМС, осуществляющий управление муниципальным имуществом, обязанность ведения бухгалтерского учета казны, Минфин России тем самым возлагает на него обязанность, не установленную законом и нормативными правовыми актами. Хотелось бы отметить, что акты ОМС о порядке управления муниципальной казной, которые принимались до принятия Минфином России соответствующих инструкций, отражали несколько иной подход к учету имущества казны. Для этого формировался реестр, в котором отражался учет имущества, сгруппированного по разделам с указанием ряда характеристик. Таким образом, в настоящее время вопрос о необходимости ведения бухгалтерского учета муниципальных жилых помещений в казне остается открытым.

Учет многоквартирного дома как объекта управления

Как уже отмечалось, многоквартирный дом не является самостоятельным объектом жилищных прав. Деятельность ТСЖ и управляющих организаций заключается в управлении многоквартирным домом и предоставлении коммунальных и жилищных услуг. При этом на балансе этих организаций не могут находиться жилые и нежилые помещения, а также общее имущество многоквартирного дома. Следовательно, ни ТСЖ, ни управляющая организация не будут являться плательщиками налога на имущество и земельного налога. Мнение Минфина России по этому вопросу аналогично: ни ТСЖ, ни муниципальные организации не должны учитывать на балансе жи-

лые помещения, находящиеся в частной собственности, а также общее имущество (письма Минфина России от 25 марта

2006 года № 03-06-01-04/08, от 10 августа 2006 года № 03-06-01-04/158). Однако такое имущество допускается учитывать на забалансовых счетах. По нашему мнению, вести забалансовый учет общего имущества целесообразно, если предполагается передавать указанное имущество в пользование третьим лицам по гражданско-правовым договорам.

Введение Жилищным кодексом Российской Федерации нового объекта управления, в качестве которого выступает многоквартирный дом и, в частности общее имущество в этом доме, приводит к необходимости рассмотрения особенностей правового режима общего имущества в многоквартирном доме.

Состав общего имущества

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений. По общему правилу доля в праве на общее имущество дома (доля участия) пропорциональна размеру общей площади помещения (ст. 37 ЖК РФ), если до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений решением общего собрания или иным соглашением не установили иное правило (статья 15 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Состав общего имущества собственников многоквартирного дома определяется в соответствии со статьей 36 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года

№ 491. Необходимо отметить, что установленный Правилами перечень общего имущества является открытым и для отнесения того или иного помещения к общему имуществу важно учитывать следующие критерии:

Помещения не должны являться частями квартир;

Они должны предназначаться для обслуживания более одного помещения в доме.

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации № 491 состав общего имущества определяется:

Собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

Органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

Органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.

Органы местного самоуправления вправе направлять запросы о принадлежности отдельных элементов к общему имуществу в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, территориальные органы Федеральной регистрационной службы3, орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного ка-дастра4, и в органы по государственному учету объектов недвижимого имущества5.

Регистрация права общей долевой

собственности

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право

3 Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 года № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы».

5 Постановление Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».

собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

При внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сведений о жилом или нежилом помещении также указываются сведения о составе общего имущества.

В случаях когда объект общего имущества передается в пользование (например в аренду) какому-либо лицу или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается, при возведении нового объекта общего имущества необходима государственная регистрация прав на указанный объект. Порядок государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, установлен Инструкцией «Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 февраля 2007 года № 29 (далее - Инструкция).

Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности в регистрирующий орган могут предоставлять следующие лица:

1) собственники помещений в многоквартирном доме;

2) представители собственников помещений в многоквартирном доме (уполномоченные доверенностями, решением общего собрания собственников, на ином законном основании);

3) председатель и (или) иной член правления ТСЖ по поручению общего собрания членов ТСЖ.

Вместе с заявлением в регистрирующий орган предоставляются (п. 7 Инструкции):

Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации;

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации);

Планы объектов недвижимости, в том числе кадастровый план земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;

Согласие об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме всех собственников помещений в этом доме путем его реконструкции;

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, если такое ограничение (обременение) права общей долевой собственности подлежит государственной регистрации;

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости;

Соглашение о новом обременении земельного участка правом ограниченного пользования между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме, если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости.

Внесение в ЕГРП размера долей в праве общей долевой собственности на объект

недвижимости собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется на основании сведений, содержащихся в представленном на государственную регистрацию решении общего собрания собственников на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 15 Закона о введении в действие ЖК РФ, ст. 245 ГК РФ).

Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Такие сведения включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него в соответствии с пунктом 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219.

Таким образом, сведения о правах на объекты общего имущества в многоквартирных домах будут формироваться постепенно, путем внесения записей в ЕГРП в случаях, установленных законодательством.

Технический учет многоквартирного дома

Как уже отмечалось, статьей 19 ЖК РФ предусмотрен государственный учет жилищного фонда, который подразумевает в том числе оформление технических паспортов жилых помещений. Необходимо отметить, что законодательством не затронут вопрос отдельной паспортизации общего имущества дома. При смене управляющей организации целесообразно составлять документ, который в деталях описывал бы состав общего имущества (акт состояния общего имущества). В настоящее время основой такого документа могут стать документы технической инвентаризации (технический паспорт дома).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 Министерству экономического раз-

вития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) было поручено утвердить до 1 октября 2006 года порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества. Но пока такой документ не принят.

Ранее распоряжением Правительства Российской Федерации от 6 июня 2005 года № 722-р был утвержден План подготовки проектов постановлений Правительства Российской Федерации, необходимых для реализации Жилищного кодекса Российской Федерации. Указанным распоряжением Минэкономразвития России было поручено подготовить проект постановления Правительства Российской Федерации о внесении изменений в нормативные правовые акты о государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов недвижимости в жилищной сфере, включая форму технического паспорта жилого помещения.

Вместе с тем ЖК РФ, иные федеральные законы, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, и иные нормативные правовые акты Российской Федерации не ставят право принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом и действия по реализации этого решения в зависимость от определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном Минэкономразвития России. При отсутствии утвержденного порядка определения состава общего имущества, а также формы документа технического учета общего имущества указанный учет осуществляется в том объеме, который фактически возможен на практике.

В соответствии с пунктом 24 постановления Правительства Российской Федерации № 491 сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, которая включает в себя:

Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

Документы (акты) о приемке результатов работ;

Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и не-несущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

Инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утверждено приказом Минре-гиона России от 1 июня 2007 года № 45.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включены:

Копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

Выписка из ЕГРП, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

Заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации

формы градостроительного плана земельного участка);

Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

Проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

Иные, связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

К иным документам можно отнести перечень документации, указанный в пунктах

1.5.1-1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года № 170. При этом необходимо учитывать, что названные Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда имеют рекомендательный характер.

К технической документации длительного хранения указанные Правила относят:

Акты приемки жилых домов от строительных организаций;

Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и т. д. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

Паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

Паспорта лифтового хозяйства;

Паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

В документацию, заменяемую в связи с истечением срока ее действия, входят:

Сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

Акты технических осмотров;

Журналы заявок жителей;

Протоколы измерения сопротивления электросетей;

Протоколы измерения вентиляции.

Пункт 1.6 Правил и норм технической

эксплуатации жилищного фонда обязывает собственников жилищного фонда или их уполномоченных лиц своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства, с корректировкой технического паспорта на дом, строения и земельный участок.

В зависимости от способа управления многоквартирным домом обязанность по хранению технической документации на дом лежит на управляющей организации, товариществе собственников жилья (жилищном кооперативе, жилищно-строительном кооперативе), собственниках помещений в доме6.

Данные, которые представляют организации технического учета и технической инвентаризации, содержат далеко не всю информацию, необходимую для оценки состояния общего имущества при выборе способа управления многоквартирным домом7.

Таким образом, в настоящее время существует проблема отсутствия технического учета общего имущества многоквартирного дома. Частично указанная проблема решена с принятием Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного до-ма8. В соответствии с пунктом 4 указанного Положения в Инструкцию включаются реко-

мендации застройщика (подрядчиков) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, рекомендуемые сроки службы отдельных частей (объектов, элементов) общего имущества. Инструкция содержит общую характеристику многоквартирного дома, и соответственно состав и характеристику общего имущества. Вместе с тем разработка и ведение инструкций по эксплуатации многоквартирных домов распространяются на многоквартирные дома, разрешение на эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года.

Следовательно, до принятия соответствующего нормативного правового акта, которым будет утверждена единая форма документа технического учета жилищного фонда, содержащая сведения о состоянии общего имущества, с учетом того, что законодательство Российской Федерации не ставит право принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом и действий по реализации этого решения в зависимость от определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, технический учет общего имущества в полном объеме не проводится.

Финансовый учет многоквартирного дома

Как уже отмечалось, в силу того, что жилые (нежилые) помещения, а также общее имущество должны учитываться, у собственников жилья, управляющей компании или ТСЖ отсутствует необходимость вести бухгалтерский учет по такому имуществу.

6 Часть 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 года № 14313-РМ/07.

7 В соответствии с пунктом 15 постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» порядок доступа и выдачи информации из архивов БТИ определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

8 Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома утверждено приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 1 июня 2007 года № 45.

Вместе с тем одной из функций управляющей организации или ТСЖ в зависимости от выбора способа управления многоквартирным домом является контроль за надлежащим содержанием общего имущества многоквартирного дома.

Отчетная информация товарищества собственников жилья, управляющей организации должна включать сведения о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, а также сведения о выявленных нарушениях при выполнении работ и оказании услуг и т. д. Управляющие организации должны вести раздельный учет расходов и доходов по каждому многоквартирному дому, находящемуся у них в управлении.

Отчетная информация, предоставляемая собственникам конкретного дома, может отражаться в форме лицевого счета многоквартирного дома. Лицевой счет многоквартирного дома составляется на основании данных первичной бухгалтерской отчетности ТСЖ или управляющих организаций, а также данных технической документации. В лицевом счете многоквартирного дома рекомендуется отражать информацию о доходах и расходах на содержание

многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей содержания и пользования общим имуществом в многоквартирном доме. В случае формирования собственниками помещений в многоквартирном доме специальных фондов (резервный, на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования) в лицевом счете многоквартирного дома рекомендуется отражать сведения о состоянии этих фондов: перечень специальных фондов, источники поступлений в специальные фонды, направления использования средств из фондов и остаток средств на конец отчетного периода. Информация о состоянии специальных фондов дает возможность планировать расходование средств из специальных фондов, контролировать расходование этих средств.

Таким образом, лицевой счет является одним из инструментов контроля и оценки эффективности деятельности управляющих организаций или ТСЖ по управлению многоквартирным домом и может использоваться в качестве инструмента для оценки «финансовой устойчивости» многоквартирного дома.

ЕП| ОАО “Центр муниципальной экономики” I§1 60 лет в сфере ЖКХ

Оказывает услуги по следующим направлениям:

Разработка программ комплексного развития и инвестиционных программ Нормативное обеспечение финансирования капитального ремонта домов Разработка и независимая экспертиза производственных программ Разработка нормативов потребления коммунальных услуг Расчет стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг Разработка критериев доступности коммунальных услуг Разработка экономических норм и нормативов

Юристы и риелторы рассказали, зачем жителям многоквартирных домов стоит задуматься об оформлении прилегающих земельных участков в общедолевую собственность

Вопрос оформления земли в собственность под многоквартирными домами стал острым для части москвичей после запуска программы реновации. Пока это не вылилось в реально оформленные права собственности — в Росреестре сообщили «РБК-Недвижимости», что не наблюдают роста обращений граждан. Редакция узнала у юристов и риелторов, зачем нужна собственность на землю под домом, а в Росресстре рассказали, как ее оформить.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) являются одновременно владельцами общего имущества в этом здании: чердаков, подвалов, крыши, инженерного оборудования. В список входит земля, на которой расположен дом с прилегающими территориями в рамках кадастрового участка, а также все находящиеся элементы благоустройства и озеленения, говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Согласно Жилищному кодексу РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, необходимой для его эксплуатации, принадлежит собственникам помещений этого дома на праве общей долевой собственности.

«Без земли домов не бывает - еще при строительстве новых жилых зданий дольщик уже получает право на землю, на которой будет располагаться дом. Даже если объект не завершен, дольщики имеют право оформить в собственность долгострой и земельный участок под ним», - пояснила Мария Литинецкая.

В настоящее время оформление земельного участка, прилегающего к МКД, в Москве является правом, а не обязанностью собственников. «Пока столичное правительство не понуждает москвичей оформлять права на землю. В том числе это объясняется тем, что городским властям в таком случае удобно распоряжаться своей муниципальной землей, не учитывая интересы собственников помещений в МКД», - рассказал «РБК-Недвижимости» партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.

Зачем нужна собственность на землю у дома

Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.

«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», - приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.

В то же время вместе с правами возникают и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые зоны, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.

Земля и реновация пятиэтажек

Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», - говорит Мария Литинецкая.

При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.

«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», - утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», - дополняет Мария Литинецкая.

Напомним, что ранее председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская призвала жителей сносимых пятиэтажек ставить землю под этими домами на кадастровый учет. «Хочу упомянуть решение Верховного суда РФ для случая, когда собственник будет требовать не натуральное возмещение, а денежную компенсацию. Тогда в нее, помимо рыночной стоимости жилого помещения, входит доля в праве на общее имущество и на земельный участок. Я призываю всех москвичей озаботиться постановкой на кадастровый учет земельных участков под своими домами, потому что только в этом случае стоимость земельного участка будет входить в рыночную стоимость квартиры», - сказала Галина Хованская на пресс-конференции по программе реновации в Госдуме 19 мая.

На каком основании земля принадлежит собственникам

Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).

Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.

«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», - рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.

Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.

Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.

Если участок не размежеван, то определение его границ может быть произведено при помощи услуг кадастрового инженера, который подготовит межевой план земельного участка. Данные об этом участке также могут быть предоставлены кадастровым инженером в электронную систему ведения реестра прав на недвижимое имущество.

Оформление документов на земельный участок производится органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Россреестр), для чего в этот орган предоставляются соответствующие документы, предусмотренные Законом о государственной регистрации недвижимости, в частности решение общего собрания собственников помещений о формировании земельного участка и об определении долей, заявление, план земельного участка и прочие, необходимые для государственной регистрации прав.

«Без проведения указанных процедур земельный участок не будет оформлен в общую долевую собственность, следовательно, никаких полномочий собственника в отношении данного земельного участка у жителей многоквартирного дома не будет. Они не смогут распоряжаться этой землей или совершать в отношении нее какие-либо правопритязания», - пояснил партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

Как оформить землю у дома в собственность

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.

Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.

Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.

Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.

Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.

Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30-40 тыс. руб. с одного дома.

После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», - дополняет Мария Литинецкая.

Какие документы нужны

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:

Заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

Документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);

Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);

Куда подавать документы

Документы на государственную регистрацию можно подать лично через центры предоставления государственных услуг «Мои документы», офисы приема филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» либо отправить почтой (обязательно с описью вложений и объявленной ценностью) или в электронном виде через портал Росреестра. Срок регистрации составит семь рабочих дней, в случае если документы поданы через центр предоставления государственных услуг «Мои документы», срок регистрации составит девять рабочих дней.

Постановка многоквартирного дома на кадастровый учёт до недавнего времени не имела чётких указаний, о том, кто должен осуществлять регистрацию. Эта обязанность ложилась на плечи застройщика, который после ввода дома в эксплуатацию должен был подать документы в кадастровую палату, уплатить пошлину, и получить кадастровую документацию.

В начале 2017 года были введены множественные изменения, как в саму процедуру регистрации недвижимости в кадастре, так и в базовую документацию, которую получал собственник, при постановке дома на кадастровый учёт. О том, как сегодня проходит процедура постановки дома на кадастровый учёт, обязан ли застройщик это делать, мы расскажем в нашей статье.

Новые порядки

С начала 2017 года обязанности регистрации многоквартирных домов, ложится на органы государственной власти и местного самоуправления. Выдвинув решение о вводе объекта в эксплуатацию, администрация должна подать заявление в Росреестр о постановке на кадастровый учёт объекта капитального строительства, приложив к нему техническую документацию. Эти действия госорганы должны произвести в течение 5 дней с момента ввода жилья в эксплуатацию.

Росреестр в свою очередь должен внести недвижимость в ЕГРН, в течение 5 дней. При этом на учёт ставят не только общедомовую собственность, но и каждую отдельную квартиру, что ранее не было обязательным. В случае выявления несоответствий в фактических данных, и данных документации процесс регистрации может быть приостановлен на срок до 3 месяцев.

Инфо

Раньше чётких указаний и требований к заявителю в законодательстве не предполагалось, и постановкой на кадастровый учёт занимался либо застройщик, либо составитель кадастрового плана, либо участник долевого строительства. Как правило, при этом регистрировалась лишь часть дома, то есть общедомовая собственность и прилегающая территория, а обязанности по регистрации каждой отдельной квартиры ложилась на собственников. Сегодня, когда обязанности по регистрации чётко закреплены за госструктурами, всё же не редки ситуации, где общедомовую собственность в кадастр так и не внесли. Рассмотрим возможные варианты разрешения этой ситуации.

Формирование участка

Учитывая огромное количество бюрократических проволочек связанных с процедурой постановки дома на кадастровый учёт, не сложно представить объём документации, который должна представить администрация в Росреестр, после ввода дома в эксплуатацию. Случается так, что документация, составленная инженером не сходится с фактическими данными, что делает имеющийся техплан дома и прилегающей территории недостоверным, а соответственно неликвидным. В таких случаях требуется проведение повторных межевых работ и формирование новой технической документации.

Конечно, все эти действия по закону должен производить госорган выдавший разрешение на введение дома в эксплуатацию. Однако, как правило, эти действия не редко затормаживаются, поскольку госструктура в регистрации и внесении данных о многоквартирном доме в ЕГРН, мало заинтересована. Раздел общедомовой недвижимости между всеми собственниками, и регистрация отдельных квартир, интересует в первую очередь дольщиков, которые намерены перепродать недвижимость, что требует подготовки всех документов, в том числе кадастровых. В таких случаях дольщики и собственники квартир могут инициировать проведение межевания и внесение данных об объекте в ЕГРН, посредством подачи заявления на формирование участка, или на уточнение данных о земельном участке. Как это сделать мы расскажем далее.

Порядок действий

Постановка дома на кадастровый учёт стоит в интересах собственников, поэтому решение о проведении регистрационных действий должно быть вынесено в рамках собрания. Вы можете инициировать его самостоятельно, или обратиться за помощью в управляющую компанию, в чьи обязанности входит организация подобных встреч.

В зависимости от того в какой форме будет проходить собрание жильцов, очной или заочной, должен быть подготовлен пакет документов, который в дальнейшем необходимо будет передать в администрацию:

1. Заявление об уточнении границ земельного участка или о формировании границ участка, от лица, уполномоченного общим собранием жильцов;
2. Схема распределения долей собственников квартир в праве общей собственности на общедомовое имущество в многоквартирном доме;
3. Копии уведомлений о проведении общего собрания;
4. Приложение о вручении уведомлений о проведении собрания;
5. Решения собственников о формировании земельного участка или об уточнении его границ;
6. Протокол общего собрания собственников.

Инфо

Лучше обратиться по вопросу проведения собрания к управляющей компании. Её сотрудники должны знать, какие документы составляются в рамках собрания, это освободит вас от необходимости самостоятельно оформлять подобные бумаги.

Попутно необходимо будет составить заявление «О передаче земельного участка в общедолевую собственность» и подать его вместе со всеми документами в администрацию. Заявитель на основании протокола собрания может заказать межевые работы. Межевание придётся проводить за свой счёт, но в случае, когда технические документы не совпадают реальными данными, это будет необходимо.

На основании ваших заявлений, предоставленных вами протоколов и результатов межевания, администрация утверждает границы участка, и передаёт информацию в кадастровую палату. В разных регионах страны формированием участков занимаются разные структурные подразделения. В Москве такие полномочия возложены на Департамент земельных ресурсов.

Итог

Нововведения в регистрационных действиях, должны поспособствовать скорейшей постановке новостроек на кадастровый учёт. Застройщик по новым правилам эти действия совершать не обязан, хотя именно на основании представленного им плана многоквартирного дома вносятся данные в ЕГРН. Собственники, заинтересованные в скорейшей регистрации объекта недвижимости в кадастре, могут провести межевые работы и подать документы на регистрацию самостоятельно, по решению общего собрания жильцов, если госорганы по каким-либо причинам оттягивают эту процедуру.

Расходов, расчетов с потребителями и поставщиками?

Естественно, понятия «баланс дома» не существует. Тем не менее вполне очевидно, что именно хотят увидеть собственники помещений, запрашивая такой документ у управляющей организации.

В ГОСТ Р 51929-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утвержден и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 543-ст) приведено понятие лицевого счета МКД (п. 3.18). Это учетный регистр, предназначенный для формирования персонифицированных данных об объектах и источниках финансирования, а также для учета операций, связанных с начислениями, заимствованиями, поступлением и расходованием денежных средств, в соответствии с договорными обязательствами, взятыми в процессе эксплуатации, управления и содержания МКД .

Согласно терминологии бухгалтерского учета учетный регистр – это документ, предназначенный для регистрации и накопления данных, содержащихся в первичных учетных документах (ст. 10 Закона о бухгалтерском учете). На основе данных, приведенных в регистрах бухучета, составляется бухгалтерская отчетность организации (ч. 1 ст. 13 Закона о бухгалтерском учете).

О необходимости вести подомовой учет

Обратим внимание, что в законодательстве нет прямых указаний вести доходов, расходов, расчетов в разрезе домов, находящихся в управлении. Составить бухгалтерскую отчетность, содержащую достоверную и полную информацию, можно и без такой «аналитики». При этом обязательным является аналитический учет расчетов с потребителями в разрезе не только каждого потребителя, но и каждого выставленного счета. Таково требование Инструкции по применению Плана счетов (см. комментарий к счету 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»).

Нередко УК ведут такой учет в отдельной программе посредством открытия лицевых счетов потребителей – карточек, в которых отражаются все начисленные суммы и поступившие платежи. Также распространено поручение вести такой учет специализированным организациям – информационно-расчетным центрам. Однако у УК должен быть полный доступ к этим данным, поскольку они положены в основу показателей бухгалтерской отчетности, а также работы по принудительному взысканию долгов. Выписка из лицевого счета – традиционное подтверждение существования задолженности потребителя за жилищно-коммунальные услуги.

Группировка потребителей по принадлежности к одному МКД и систематизация информации о начисленных суммах платы и стоимости выполненных работ, оказанных услуг стали не только целесообразными, но и необходимыми в связи с повсеместным введением в документооборот акта приема оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (его форма утверждена Приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр). Данный акт составляется в отношении мероприятий по дому в целом и является первичным документом для признания выручки от оказания услуг, выполнения работ по содержанию общего имущества в МКД.

Сумма начисленной и предъявленной к внесению потребителям платы в разрезе каждого месяца не совпадает с выручкой от оказания услуг, выполнения работ, признаваемой в том же периоде. При этом по итогам 12 месяцев данные суммы в идеальной ситуации должны совпасть.

В нескольких национальных стандартах указано, что оплата (списание денежных средств с лицевого счета МКД) производится на основании и при наличии у исполнителя оформленных и подписанных актов выполненных работ (см. п. 4.11 ГОСТ Р 56192-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования», утвержденного Приказом Росстандарта от 27.10.2014 № 1444-ст, п. 10.2 ГОСТ Р 56195-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания придомовой территории, сбор и вывоз бытовых отходов. Общие требования», утвержденного Приказом Росстандарта от 27.10.2014 № 1447-ст, п. 5.12 ГОСТ Р 56038-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования», утвержденного Приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 546-ст).

Если обратиться к определению лицевого счета МКД, видно, какая именно информация должна накапливаться и систематизироваться в данном учетном регистре:

об объектах финансирования (общем имуществе в МКД, видах работ, услуг);

об источниках финансирования (плате собственников помещений, субсидиях, поступлениях от пользователей общего имущества);

о начислении денежных средств (сумме начисленной потребителям в МКД платы за содержание жилого помещения);

о заимствовании денежных средств;

о поступлении денежных средств (суммах, поступивших от собственников помещений, пользователей общего имущества, из бюджета);

о расходовании денежных средств (в терминах национальных стандартов имеются в виду суммы, списываемые с лицевого счета за фактически оказанные услуги, выполненные работы по содержанию общего имущества, управлению МКД на основании актов).

Именно эта информация интересует собственников помещений, когда они хотят узнать баланс дома и направления расходования средств, полученных, например, за аренду общего имущества.

Обратим внимание, что вся эта информация представлена в отчете об исполнении УК договора управления по форме 2.8, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 22.12.2014 № 882/пр. Однако в соответствии со Стандартом раскрытия информации данный отчет составляется только по итогам календарного года. Причем далеко не всегда в бухгалтерском учете УК формируется такой регистр. Нередко отчет заполняется на основании данных других регистров специально в целях раскрытия информации. Если же сведения из первичных учетных документов регистрируются непосредственно в таком учетном регистре, сальдо по лицевому счету МКД можно узнать на любую отчетную дату.

Раскрытие информации из лицевого счета дома

Обязана ли УК предоставлять по запросу собственника помещения лицевой счет МКД? Формально – нет, ее обязанности ограничены Стандартом раскрытия информации, то есть сводятся к публикации отчета об исполнении договора управления по истечении календарного года.

Обратим внимание: в соответствии с пп. «б» п. 33 и пп. «д» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг потребитель имеет право получать, а исполнитель обязан предоставлять потребителю сведения о правильности исчисления предъявленного потребителю размера платы за коммунальные услуги, наличии (отсутствии) задолженности или переплаты потребителя за коммунальные услуги. Раскрывать информацию о состоянии расчетов соседей УК не позволяет законодательство о защите персональных данных. При этом сводные сведения по дому не относятся к персональным данным, ввиду чего их публикование не нарушает ничьи права. Значит, УК может (при наличии такой технической возможности) предоставлять эти сведения (состояние лицевого счета дома на любую дату) потребителям добровольно.

Добавим, что обязанность УК предоставлять потребителям по запросу какую-либо дополнительную информацию может быть преду­смотрена договором управления. Если такое условие в договоре есть, УК должна ознакомить собственника помещения с соответствующими сведениями (например, только с показателем поступивших от всех собственников помещений денежных средств или со всем массивом данных, содержащихся в лицевом счете дома).

Как может выглядеть лицевой счет дома?

Если лицевой счет МКД рассматривается УК как регистр бухгалтерского учета (его форма утверждена руководителем УК как приложение к учетной политике организации), нужно помнить о соблюдении обязательных требований к реквизитам такого документа. Они перечислены в ч. 4 ст. 10 Закона о бухгалтерском учете:

наименование регистра (лицевой счет МКД по адресу…);

наименование экономического субъекта, составившего регистр (наименование УК);

даты начала и окончания ведения регистра и (или) период, за который он составлен (учитывая обязательность составления отчета об исполнении договора управления, такой регистр целесообразно открывать на каждый календарный год);

хронологическая и (или) систематическая группировки объектов бухгалтерского учета (таблица, куда заносятся все данные, которые должны содержаться в лицевом счете);

величина денежного измерения объектов бухгалтерского учета с указанием единицы измерения;

наименования должностей лиц, ответственных за ведение регистра;

подписи лиц, ответственных за ведение регистра, с указанием их фамилий и инициалов либо иных реквизитов, необходимых для идентификации этих лиц.

Лицевой счет дома – это учетный регистр, в котором аккумулируется информация о поступлении и расходовании денежных средств (источников финансирования) в связи с управлением каждым конкретным домом. Действующее бухгалтерское законодательство прямо не обязывает УК обеспечить подомовой учет затрат и выручки, тем не менее эти данные необходимы для выполнения обязанностей по раскрытию информации об управлении МКД. Поэтому целесообразно оценить рациональность введения такой «аналитики» к счетам бухучета.