Выбираем категорию земли для постройки дома. Формы дачных объединений: чем они отличаются и какое предпочесть

В данной статье мы разберем чем отличается ИЖС от СНТ и какие преимущества и недостатки они в себе несут. Узнаем, почему приобретаются участки под ИЖС и СНТ, а также проанализируем законодательные акты по теме. Рассмотрим частые ошибки и ответим на самые распространенные вопросы.

Что такое ИЖС и СНТ?

ИЖС (Индивидуальное Жилищное Строительство) – форма собственности и землепользования, при которых на участке земли планируется возвести жилую недвижимость на личные деньги владельцев.

СНТ (Садовое Некоммерческое Товарищество) – объединение граждан, желающих заниматься садоводством и совместно решать вопросы относительно использования дачного участка.

Участки, передаваемые под ИЖС или СНТ, относятся к различным категориям, кроме того различаться будет и их правовой статус.

Земельные участки в городах предназначаются для постройки жилья, проведения коммуникаций, прокладки дорог, содержания сельскохозяйственных угодий и так далее. Такую землю администрация города отдаст в аренду или во владение при условии, что гражданин берет ее с целью:

построить жилую недвижимость, в которой будет находиться круглый год (предварительно получив разрешение на строительство и согласовав соответствие планируемого сооружения с градостроительным планом);
организовать личное подсобное хозяйство для культурного растениеводства или животноводства;
возвести небольшую дачу или похожую постройку, чтобы приезжать сюда на короткий промежуток времени.

В свою очередь участки сельскохозяйственной направленности должны эксплуатироваться с целью:

образования крестьянского или фермерского хозяйства,
постройки дачи (с условием, что в ней не будут жить весь год, то есть дача не будет отвечать требованиям жилой постройки, и что для строительства не придется прокладывать коммуникации), ухода за огородом, садом, скотом.

Различие	ИЖС	СНТ
Расположение	В границах городских поселений	За пределами городов, часто вдали от инфраструктуры жилых районов и коммуникаций
Благоустройство	Обычно земли благоустраиваются за деньги бюджета региона или поселения, помимо этого есть возможность подключаться к коммуникациям и пользоваться всей доступной инфраструктурой, уже организованной властями ранее.	Развитие и благоустройство за деньги участников товарищества
Использование	Возможно капитальное строительство коттеджа не выше 3 этажей с коммуникациями.	Максимум установка дачного домика и организация огорода.
Возможность регистрации	Можно сделать постоянную регистрацию, поскольку строение возводится на основании разрешения и соответствия требованиям жилого строения.	Имеется возможность прописаться, но только после признания постройки жилым помещением и ввода его в эксплуатацию, что бывает довольно затруднительно.

Что лучше – ИЖС или СНТ?

Однозначно сказать, какой земельный участок выгоднее приобрести, нельзя. Обязанности и права владельцев обоих видов земли совпадают. Нужно разобраться, для чего планируется брать участок.

В случае же, если планируется только возделывать с/х культуры в течение сезона или отдыхать на даче в летнее время, то участок под ИЖС покупать ни к чему, достаточно оформления надела в СНТ.

Зачем приобретаются участки под ИЖС и СНТ

Земельные участки, предназначенные для индивидуального строительства покупаются или оформляются в аренду с целью строительства капитального коттеджа, который соответствовал бы требования жилого помещения, был бы подключен к центральной коммуникации, и в котором было бы возможно проживать на постоянной основе, в течение всего года. Реже такая земля берется для организации сельского хозяйства, разведения скота, ухода за садом и огородом.

Преимущества и недостатки ИЖС и СНТ

ИЖС и СНТ имеют следующие достоинства и недостатки:

Достоинства	Недостатки
ИЖС
Граждане, имеющие право на различные льготы, могут приобрести землю на территории муниципальных образований на безвозмездной основе.	Покупная стоимость может быть значительно высокой, к тому же нужно сперва выиграть конкурс, проводимый среди всех желающих купить данный участок.
Развитие коммуникаций и инфраструктуры, а также благоустройство самого земельного надела проводится из средств бюджета.	Высокий налог, рассчитываемый исходя из кадастровой стоимости объекта.
Возможность оформления постоянной регистрации.	Установленные ограничения на площадь земли, различная во всех субъектах РФ.
Дозволенность на хранение вещей, требующих наличия спец. разрешения, таких как оружие.	Утвержденный пятилетний срок на строительство под угрозой выкупа властями или другим гражданином.
Возможность присоединения к коммуникациям городского поселения в упрощенном порядке и за деньги бюджета.	Необходимость согласования постройки с требованиями к жилым помещениям и градостроительного плана, в противном случае самовольная постройка подлежит разрушению, а владелец будет обязан уплатить штраф.
СНТ
Сравнительно невысокая цена земли	Затраты на любые улучшения из собственного кармана.
Нет необходимости в возведении построек	Мало шансов на получение постоянной прописки.
Низкие налоги	Кредитные учреждения практически всегда отказывают в оформлении в залог участка СНТ при оформлении займов.
Свежий воздух, чистая природа, поскольку участки расположены за пределами городов.	Любое строение на земле СНТ признается дачей, что существенно уменьшает его цену при попытке проведения независимой оценки.

Выгода участка под ИЖС

Участок под ИЖС имеет следующие преимущества:

Земля расположена в рамках городских образований, что означает наличие инфраструктуры.
Чистая экология вдали от заводов и дорожного движения городов.
Земельное владение может быть оставлено под залог в кредитном учреждении, на основании чего есть вероятность получить большой займ.
По приобретении земли под ИЖС есть возможность подать заявление работодателю или в отделение ФНС на получение имущественного налогового вычета, и отказать в его предоставлении не смогут. Для садовых участков имеются законные основания для отказа.
Оформление постоянной регистрации по месту расположения участка под ИЖС со всеми вытекающими последствиями.
Возможность возведения капитального строения для проживания в нем весь год высотой до 3 этажей и дальнейшей его оценке или перепродажи по фактической, не заниженной, цене.
Благоустройство земельного надела из средств бюджета города или региона, а не из собственного кармана.

Законодательные акты по теме

Законодательные акты представлены следующими документами:

Типичные ошибки

Ошибка № 1: Строительство добротного дома со всеми коммуникациями и удобствами на участке садового некоммерческого товарищества.

Приобретая земельный участок, многие совершенно не задумываются о том, к какой категории земель он принадлежит. На самом деле эта характеристика очень важна, потому что в дальнейшем именно она будет определять порядок использования надела.

Категории земли могут быть разными. Одни предназначены под застройку, а другие подходят исключительно для сельскохозяйственной деятельности. Рассмотрим, что лучше – ИЖС или СНТ, а также чем различаются такие типы участков и возможно ли изменить их статус путем перевода из одной категории в другую.

Чтобы ответить на поставленный вопрос, стоит сначала выделить, какие категории земель предусмотрены российским законодательством и какие особенности свойственны каждой группе. Начнем с ИЖС. Данная аббревиатура расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство и используется для участков, в будущем планируемых под застройку.

Дом или другую постройку собственник будет возводить за собственные деньги. Такие наделы предоставляются физическим лицам по праву собственности или на основании договора аренды. Высота постройки не должна превышать трех этажей. Земля в этом случае может располагаться в городской черте и в садоводческих или огородных товариществах.

СНТ – это садовое некоммерческое товарищество, которое предполагает объединение нескольких владельцев участков для обеспечения порядка и охраны на общей территории. Различие между СНТ и ИЖС, в первую очередь, заключается в том, что садовые наделы используются только для организации сада или огорода, а вот участки под жилищное строительство подходят для возведения построек, и дальнейшее проживание в них возможно с оформлением официальной регистрации.

Какие постройки можно возводить на участках каждой группы

Чтобы понять, в чем заключаются различия, необходимо сравнить правовой статус собственности. Каждая категория земель имеет определенное назначение. Если речь идет о садовом участке, то на нем, возможно, построить дом или иной объект, который не предназначен для круглогодичного использования. Кроме того, такая постройка не будет иметь необходимых коммуникаций и не будет отвечать требованиям к жилому помещению.

Участки ИЖС предполагают застройку, но выполнить это можно только после получения специального разрешения. Кроме того, все постройки должны соответствовать заранее составленному градостроительному плану. В связи с этими сведениями необходимо для покупки выбирать тот земельный участок, который будет отвечать целям использования.

Какой участок лучше – ИЖС или СНТ?

Дать ответ на такой вопрос непросто, потому что он зависит от того, для каких целей покупается земельный участок. К примеру, если гражданин желает обустроить загородное место для отдыха, где можно будет жить и зимой, то лучше обратить свое внимание на ИЖС. На таком наделе можно будет построить дом со всеми коммуникациями и в дальнейшем пользоваться имеющейся инфраструктурой. На таком участке можно заниматься выращиванием овощей и плодовых деревьев.

Когда речь идет о сельскохозяйственной деятельности во время определенного сезона, то лучше отдать предпочтение садовому участку. Стоимость такого надела намного ниже, и расположен он не в городской черте, а, как правило, за городом. Стоит отметить, что права и обязанности владельцев земель по отношению к участку одинаковые.

Разница между участками разных категорий

Земли, предназначенные для использования по разным целям, могут иметь еще и другие различия. В частности, речь идет о следующих моментах:

ИЖС	СНТ
Участок расположен в черте города или на территории с инфраструктурой.	Наделы находятся за пределами города и имеют исключительно сельскохозяйственное назначение
Земли разрешено использовать под застройку, но дома не должны превышать высоты в три этажа.	Разрешается построить только дачный домик.
Постройка может быть официально зарегистрирована, и в ней можно прописаться.	Чтобы получить прописку в домике, сначала потребуется ввести дом в эксплуатацию и признать его жилым строением.
Участки подлежат благоустройству за счет местного бюджета	Инфраструктуру развивают местные власти и члены садоводческого сообщества.

Опираясь на данные моменты, можно сделать выбор в пользу одного или другого земельного участка.

Возможные риски

Покупка земельного участка – это ответственное мероприятие, которое сопровождается различными рисками. Прежде всего, стоит отметить, что стоимость садового участка намного ниже, чем стоимость надела под индивидуальное строительство, поэтому многие люди приобретают такой участок и строят на нем дом.

В дальнейше, оказывается очень сложно признать постройку соответствующей строительным нормам и получить статус жилого помещения. В итоге в случае продажи стоимость даже очень добротного, хорошего дома будет намного ниже по причине отсутствия официального статуса.

Заключение

Все земли в РФ принадлежат к разным категориям. Наиболее востребованными считаются участки СНТ и ИЖС. Выбирая подходящий вариант, стоит уделить внимание тому, каким образом надел будет использоваться в будущем и будут ли на нем возводиться различные постройки, а именно жилое помещение. Эти параметры являются основополагающими и отличающими описанные категории земель.

ИЖС расшифровка - это земли для индивидуального жилищного строительства. Иногда к земельным участкам применяют термин под ИЖД, что означает - под индивидуальный жилой дом.

Как правило, в поселениях земельные участки, отведенные под строительство жилых домов, формируются целыми микрорайонами, куда за счет государства подводятся коммуникации, прокладываются дороги. Они быстро обрастают объектами торговли, школами, детскими садами, медицинскими и культурными учреждениями и прочими удобствами.

Жильё, построенное на землях под ИЖС имеет адрес (прописку), а владельцы - официальную регистрацию. Но есть один минус - участки под ИЖД выделяются не более 20 соток.

Поскольку на участках, отводимых под ИЖС, возводятся строения, рассчитанные на постоянное проживание, проект дома должен соответствовать всем ГОСТАм и СниПам. Ввод дома в эксплуатацию должен проводиться по всем правилам.

Что такое СНТ и ДНП земля

ДНП расшифровка - это дачное некоммерческое партнёрство. СНТ расшифровка - это садовое некоммерческое товарищество. Эти виды разрешенного использования земель, отведённых под сельское хозяйство, не имеют существенных различий.

Дача традиционно и де-юре - это земля, предназначенная для ведения не товарного сельского хозяйства, а также для отдыха. На даче не обязательно заниматься огородничеством и садоводством, достаточно лишь использовать его в рекреационных целях. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) - это аналог тех же дач, только с упором на ведение садоводства и огородничества.

Исходя из особенностей разрешенного использования, земля под дачи может выделяться не очень высокого качества, то есть с низким плодородием почвы. Часто бесплатные (для льготной категории граждан) дачные участки формируются в лесной зоне или заболоченной, где земледелие затруднено.

Требования к участкам под ДНП обычно повышенные - земля плодородней, расположение удобней. Де-факто оба типа земель разрешенного использования застраиваются коттеджами с образованием неофициальных поселков. Такая «неофициальность» создает ряд проблем, связанных со строительством жилых домов в ДНП и СНТ:

Сложно прописаться. Даже если удастся оформить прописку, вас ожидают сложности с припиской к школе, дет/саду или больнице;
Допустимо строительство только садовых домиков по соответствующим нормативам (узкие проезды, близкое расположение друг к другу, хаотичная застройка). Зато можно не оформлять разрешение на строительство ;
Проблемы с подводом коммуникаций за счет государства, снабжением электроэнергией достаточной мощности (4-6 кВт на вместо 10-15 кВт на участок под ИЖС);
По узким дорогам в садовое общество не всегда проедет пожарная машина, а скорая помощь может просто не найти вас по адресу, точнее номеру участка.

Это означает, что несмотря на низкие требования к возводимым строениям и действующую дачную амнистию , по факту, житьё в СНТ может обойтись дороже, чем на участке под ИЖС.

Управление дачным или коттеджным поселком зачастую поручаются товариществам или партнерствам, созданным самими жильцами. Конечно, принимать все решения сообществом дачников - дело непростое, зато вся бухгалтерия прозрачна и можно проконтролировать, на что в действительности истрачены деньги, внесенные жителями (проблема контроля обычно появляется при работе с управляющей компанией).

Какой же вариант предпочесть, организуя такое управление или выбирая поселок с уже сложившейся системой?

Знакомые всем аббревиатуры СНТ, ДНТ, ДНП отличаются друг от друга организационно-правовой формой (товарищество, партнерств и т.п.) и целями создания (для огородничества, садоводства и др.)

Формы юридического лица

Объединения граждан на дачных и садовых участках могут существовать в форме товариществ, партнерств или кооперативов. Это самостоятельные юридические лица - некоммерческие организации, которые имеют имущество и деньги на балансе и самостоятельно отвечают по долгам.

Основные отличия между разными формами заключаются в режиме имущества, которым распоряжается данное юридическое лицо.

В кооперативе фонды формируются из вступительных и паевых взносов его членов, причем доли в паевом фонде (нечто вроде «уставного капитала» кооперативов) пайщикам не выделяются. При выходе из кооператива или смерти пайщика вступительный взнос не возвращается, паевой же выплачивается пайщику или, соответственно, наследникам. Наследники не смогут участвовать в общих собраниях, если они самостоятельно не стали членами кооператива.

В товариществе взносы могут быть вступительными и членскими, из которых формируется собственность самого товарищества, а также целевыми (приобретенное на них имущество находится у товарищей в общей совместной собственности, т.е. без выделения долей, даже идеальных). Кроме того товариществу принадлежит имущество, купленное на доходы от его предпринимательской деятельности.

В партнерстве все имущество, приобретенное на взносы участников, является собственностью партнерства.

Основные вопросы во всех перечисленных юридических лицах решает общее собрание: это избрание правления, покупка общего земельного участка, изменения, вносимые в Устав, утверждение расходов и доходов за определенный период. Текущими вопросами занимается исполнительный орган (председатель или правление).

Необходимо учитывать, что законы о садовых и огороднических объединениях, о потребительской кооперации, регулирующие деятельность вышеуказанных юридических лиц не предусматривают все тонкости. Такие вопросы, как размер паев и порядок их внесения, выбор системы управления организацией, каждое СНТ или ДНП решает самостоятельно, предусматривая соответствующие правила в своем Уставе.

Цели деятельности

По целям некоммерческие объединения подобного типа подразделяются на огороднические, садовые и дачные.

Конечно, участие в садоводческом объединении не мешает разводить на участке огородные культуры, а в дачном - развести сад.

Принципиальное отличие не в этом, а в наличии возможности возвести на участке капитальную жилую постройку, а также зарегистрироваться в ней по месту жительства. Зависит это в первую очередь от разрешенного использования земельного участка.

Дачные и садовые объединения находятся обычно на землях сельскохозяйственного использования, в редких случаях «для ИЖС». Статус сельскохозяйственного участка для постройки дач, садоводства и огородничества обеспечивает невысокие по сравнению с землями поселений или коммерческих организаций налоги. Но и ограничивает владельцев в использовании.

Если статус участка «для огородничества», то максимум, что там можно возвести - это хозпостройки и некапитальную жилую постройку (т.е. не связанную тесно с землей, без настоящего, залитого в землю фундамента).

Разрешенное использование «для садоводства» позволяет возвести жилой дом и зарегистрировать на него право собственности. А вот регистрация по постоянному месту проживания в таком доме невозможна.

Самую большую свободу предоставляют дачные объединения граждан и участки «для дачного строительства»: они позволяют строить жилые дома и получать в них постоянную регистрацию. Правда, возможность регистрации лучше уточнить сразу у городских властей. Бывают дачные участки без права регистрации (те, для которых местная администрация не предусмотрела возможности постоянного проживания, а значит, не обязана подводить к ним коммуникации). Если избранный вами поселок «без права регистрации», то, скорее всего, Вы все равно сможете зарегистрироваться в нем, но только через суд, которому придется доказать с помощью соответствующей экспертизы пригодность дома для круглогодичного проживания.