Da li je investitor dužan da stanove upiše u katastarski registar? Kako upisati stan u novogradnji ili u stambenoj zgradi na katastarskom upisu? Katastarski upis višestambene stambene zgrade.

Unošenje podataka u Jedinstveni državni registar nekretnina ( Jedinstveni državni registar nekretnina (EGRN) pojavio se 2017. godine kao rezultat objedinjavanja Jedinstvenog državnog registra prava na nekretninama i transakcija s njima (EGRP) i Državnog katastra nepokretnosti (GKN) u jedan informativni izvor.

Potrebna je samo katastarska registracija ako:

• značajno promijenili karakteristike (na primjer, povećali površinu) zgrade, građevine na zemljištu koje posjedujete ili koristite po drugom zakonskom osnovu;
• srušio zgradu koja se nalazi na takvoj lokaciji, a prava na koju nisu prethodno bila upisana u USRN.

Katastarski upis uz istovremeni upis prava na nepokretnosti je potreban ako je nekretnina:

• stvorena (na primjer, izgrađena je privatna kuća) i, shodno tome, ranije Izuzev prethodno neobračunatih objekata nepokretnosti za koje je izdata dozvola za stavljanje u funkciju objekta kapitalne izgradnje (npr. stambene zgrade). U tom slučaju objekat se upisuje u katastarski registar od strane državnog organa ili lokalne samouprave koja je izdala dozvolu."> nije naveden u USRN-u ili je formiran (na primjer, podjelom zemljišne parcele);
• prestao postojati (pod uslovom da su ranije prava na njega bila upisana u USRN).

Ako se karakteristike nekretnine nisu promijenile, ali se promijenio njen vlasnik, onda je potrebno samo.

Vlasnik mora staviti imovinu u katastarski registar (bez obzira ko je: državljanin Ruske Federacije, strani državljanin ili lice bez državljanstva). Ako je vlasnik maloljetan, u njegovo ime može istupiti zakonski zastupnik (roditelj, usvojilac, staratelj, staratelj). Od navršenih 14 godina dijete može samo upisati nekretninu u katastarski registar. U ime poslovno nesposobnih, zahtjev za upis prava podnose njihovi staratelji. Ako je potrebno, možete izdati ovjerenu punomoć za zastupnika.

2. Koja dokumenta su potrebna za katastarski upis?

Paket dokumenata koji su neophodni za upis nepokretnosti za katastarski upis zavisi od toga kakvu nekretninu želite da upišete na katastarski upis - zemljište, kuću, parking ili nešto drugo.

Da biste saznali koji će vam dokumenti biti potrebni, koristite konstruktor posebnih životnih situacija na web stranici Rosreestra.

kod kuce

Veterani Velikog otadžbinskog rata, invalidi Velikog otadžbinskog rata, invalidi I i II grupe mogu uknjižiti prava na svojoj imovini korišćenjem besplatne usluge „Izlaz servis“. Doći će im kurir koji će prihvatiti zahtjev za upis prava.

Nekretnina će biti stavljena na katastarski upis u roku od 5 radnih dana od dana registracije prijave i dokumenata od strane Rosreestra, au slučaju katastarske registracije na osnovu mape-plan teritorije - 15 radnih dana. Ako se istovremeno sa katastarskim upisom upisuju pravo svojine na nepokretnostima - u roku od 10 radnih dana od dana upisa prijave. Ukoliko dokumente podnesete u centru Moji dokumenti, rokovi se povećavaju za 2 radna dana.

Za provjeru statusa vaše prijave možete koristiti e-uslugu.

Stambena zgrada: računovodstvene karakteristike

V.A. Mezhetskaya

Zamenik generalnog direktora AD "Centar komunalne privrede"

N.V. Gabrus

Specijalista AD "Centar opštinske ekonomije"

Ako je prije stupanja na snagu Zakonika o stanovanju Ruske Federacije stambeni fond bio predmet računovodstva, kojemu su dodijeljeni stambeni prostori stambenih zgrada, sada postaje relevantno računovodstvo stambene zgrade u cjelini.

Stambeni fond i stambena zgrada

Svrha računovodstva stambenog fonda je potreba kontrole1 korištenja i očuvanja stambenog fonda, usklađenosti stambenih prostorija, koje su sastavni dio stambenog fonda, sa utvrđenim zahtjevima. Istovremeno, u skladu sa dijelom 1. člana 19. Zakona o stanovanju Ruske Federacije (LC RF), stambeni fond je ukupnost svih stambenih prostorija koji se nalaze na teritoriji Ruske Federacije.

Stambena zgrada nije samo skup stambenih prostorija bilo kojeg oblika vlasništva, već i nestambenih prostorija, kao i elemenata zajedničke imovine. Potreba za vođenjem računa o stambenoj zgradi proizilazi iz činjenice da upravljanje stambenom zgradom mora osigurati povoljne i sigurne uslove za život građana, pravilno održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi i rješavanje pitanja vezanih za korišćenje ove imovine (član 161. LC RF).

Državno računovodstvo stambenog fonda

U skladu sa članom 19. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, stambeni fond podliježe državnom računovodstvu na način utvrđen uredbom Vlade Ruske Federacije. Trenutno je na snazi ​​Uredba Vlade Ruske Federacije od 13. oktobra 1997. br. 1301 “O državnoj registraciji stambenog fonda u Ruskoj Federaciji” (u daljem tekstu: Uredba br. 1301). Ovom odlukom uspostavljaju se sljedeći oblici državnog računovodstva stambenog fonda:

državno tehničko računovodstvo,

državno statističko računovodstvo,

Računovodstvo.

Državno tehničko računovodstvo

U skladu sa članom 19. Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, „državno računovodstvo treba da obezbedi tehničko računovodstvo stambenog fonda, uključujući njegov tehnički inventar i tehničku sertifikaciju (uz izdavanje tehničkih pasoša za stambene prostore - dokumente koji sadrže tehničke i druge podaci o stambenim prostorima koji se odnose na obezbjeđivanje usklađenosti stambenog prostora sa utvrđenim zahtjevima).

1 Državnu kontrolu nad korištenjem i očuvanjem stambenog fonda, bez obzira na oblik njegovog vlasništva, kao i usklađenost stambenih prostorija sa utvrđenim zahtjevima, sprovode nadležni savezni organi izvršne vlasti, državni organi konstitutivnih subjekata Ruska Federacija u skladu sa saveznim zakonom i drugim regulatornim pravnim aktima Ruske Federacije (član 20 ZhK RF). Trenutno je na snazi ​​Uredba Vlade Ruske Federacije od 26. septembra 1994. br. 1086 „O Državnoj stambenoj inspekciji u Ruskoj Federaciji“ u dijelu koji nije u suprotnosti sa LC RF.

Tehničko knjigovodstvo stambenog fonda sprovode specijalizovane državne i opštinske organizacije tehničkog inventara (BTI)2, kojih danas ima oko 600.

Jedan od obaveznih dokumenata koje ove organizacije sastavljaju je tehnički pasoš stana. Njegov oblik je utvrđen Uputstvom o računovodstvu stambenog fonda u Ruskoj Federaciji, odobrenim naredbom Ministarstva za zemljišnu politiku, građevinarstvo i stambeno-komunalne usluge Ruske Federacije od 4. avgusta 1998. godine, br. 37.

U skladu sa klauzulom 9 Uredbe br. 1301, tehnički knjigovodstveni podaci za stambeni fond su obavezni za upotrebu, osim ako nije drugačije propisano zakonodavstvom Ruske Federacije, u sljedećim slučajevima:

Prilikom sastavljanja državnog statističkog izvještaja o stambenom fondu;

Prilikom državne registracije prava na nepokretnostima i transakcija sa njima;

Prilikom puštanja u rad stambenih zgrada i stambenih prostorija;

Prilikom utvrđivanja tehničkog stanja i fizičke dotrajalosti stambenih zgrada i prostorija;

Prilikom registracije udruženja vlasnika kuća (HOA);

Prilikom dodjele katastarskih brojeva nekretninama u stambenom sektoru;

Prilikom obračuna i kontrole osnovice poreza na nekretnine u sektoru stanovanja.

Državno statističko računovodstvo

Službeno statističko računovodstvo stambenog fonda provode Federalna služba državne statistike (Rosstat) i njeni teritorijalni organi. Računovodstvo se vrši na osnovu generalizacije oblika federalnog državnog statističkog praćenja stanovanja

fonda sa učestalošću i u rokovima utvrđenim godišnjim saveznim programima statističkog rada. Prilikom sastavljanja indikatora službenog statističkog računovodstva koriste se indikatori državnog tehničkog računovodstva.

Uredbama Federalne službe za državnu statistiku od 16. juna 2006. godine broj 20, od 29. decembra 2006. godine broj 88 i od 25. oktobra 2007. godine broj 66 odobreni su obrasci u skladu sa kojima se vrši statističko računovodstvo stambenog fonda.

Organizacije tehničkog knjigovodstva i tehničkog inventara izvještavaju u skladu sa obrascem saveznog državnog statističkog zapažanja broj 1 - stambeni fond "Podaci o stambenom fondu" do 25. februara naredne godine. Lokalne samouprave moraju dostaviti izvještaj na obrascu broj 4-stambeni fond „Informacija o obezbjeđenju stambenih prostorija građanima“ do 25. aprila naredne godine, a na obrascu broj 1-MO „Informacija o obezbjeđenju stambenog prostora građanima“. opština sa objektima trgovinske i socijalne sfere“ do 1. juna naredne godine.

Godišnje, do 22. januara, pravna lica - vlasnici stambenog fonda, organizacije kojima je stambeni fond dodijeljen na pravu privrednog upravljanja i ustanove na čije operativno upravljanje je prenet stambeni fond, moraju se prijaviti na obrascu br. 1-KR "Informacija o remontu stambenog fonda" .

Treba napomenuti da se trenutno statistički obrasci postepeno usklađuju sa Zakonom o stanovanju Ruske Federacije, jer mnogi oblici obračuna stambenog fonda zahtijevaju ozbiljnu reviziju.

Računovodstvo

Može li danas postojati nešto kao što je „računovodstvo stambenih fondova“? Takav koncept ne može postojati, jer je stambeni fond agregat

2 U skladu sa stavom 3. Pravilnika o državnom računovodstvu stambenog fonda, odobrenog Uredbom Vlade Ruske Federacije od 13. oktobra 1997. br. 1301.

stanje stambenih prostorija različitih oblika svojine. U skladu sa članom 1. Federalnog zakona od 21. novembra 1996. br. 129-FZ “O računovodstvu”, predmet računovodstva je vlasništvo organizacija. U skladu sa PBU 6/01, odobrenim naredbom Ministarstva finansija Ruske Federacije (Minfin Rusije) od 30. marta 2001. br. 26n, računovodstvena jedinica osnovnih sredstava je inventarna stavka. Samostalni objekti nekretnina u stambenim zgradama su samo stanovi, sobe u zajedničkim stanovima i nestambene prostorije, koji su, u skladu sa PBU 6/01, objekt inventara i o njima moraju voditi računa organizacije - vlasnici ovih prostorija.

Ovaj zaključak potvrđuju službena pojašnjenja Ministarstva regionalnog razvoja Ruske Federacije (Ministarstvo regionalnog razvoja Rusije). Dakle, prema dopisu ovog ministarstva od 20. decembra 2006. godine broj 14316-RM/07, knjigovodstvo stambene zgrade, čiji prostor pripada dva ili više vlasnika, u registru opštinske (državne) imovine i ( ili) računovodstvo stambene zgrade u bilansu stanja upravnika ili druge organizacije treba smatrati nezakonitim. Stambene zgrade, čiji prostori pripadaju dva ili više vlasnika, podliježu otpisu sa računa organizacija, isključenju iz registra opštinske imovine i iz sastava opštinskog trezora. Ovo pismo sadrži još jedan zaključak, koji, po našem mišljenju, nije sasvim tačan: „U ovim višestambenim zgradama samo stambene i nestambene prostorije koje su u opštinskom vlasništvu mogu biti predmet računovodstva opštinskih organizacija (kada su obezbeđene). na pravu ekonomskog upravljanja ili operativnog upravljanja), objekat obračuna opštinske imovine i biti u opštinskom trezoru (u nedostatku konsolidacije na pravu ekonomskog upravljanja ili operativnog upravljanja)”. Od stambenih i nestambenih

Sve prostorije treba da se obračunavaju od strane vlasnika, koji u ovom slučaju nisu opštinska jedinstvena preduzeća, prostorije ne mogu biti predmet računovodstva u tim preduzećima.

Dakle, ako je riječ o stambenom fondu, onda je danas koncept finansijskog, odnosno računovodstvenog računovodstva primjenjiv samo na imovinu pravnih lica koja to moraju uzeti u obzir u svom bilansu stanja.

Budući da dodjela općinskim unitarnim preduzećima na pravu ekonomskog upravljanja stambenim prostorima koji su u opštinskom vlasništvu nije u skladu sa normama Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, šef preduzeća ima pravo podnijeti zahtjev za opštinsku imovinu upravni odbor (KUMI) da riješi pitanje prenosa opštinskih stambenih jedinica u opštinski trezor. KUMI, sa svoje strane, mora izdati odgovarajuću naredbu. Procedura otpisa bilansa stanja unitarnih preduzeća i ustanova opštinske imovine biće sledeća:

Registracija akta o popisu stambenih prostorija;

Pribavljanje naloga od KUMI-a o oduzimanju opštinskih stambenih prostorija;

Izvršenje naloga rukovodioca jedinstvenog preduzeća o odjavi stambenih prostorija u vezi sa potrebom dovođenja imovinskih odnosa o vlasništvu nad opštinskim stambenim prostorom u skladu sa normama stambenog zakonodavstva;

Registracija akta prijema i prenosa osnovnih sredstava na obrascu broj OS-1a, odobrenog Rezolucijom Državnog komiteta Ruske Federacije za statistiku od 21. januara 2003. godine br. 7; Zajedno sa aktom, inventarne kartice za obračun osnovnih sredstava na obrascu broj OS-6 prenose se na lokalne samouprave.

Ako KUMI ne izda odgovarajući nalog, opštinsko jedinstveno preduzeće ili institucija ima pravo da odbije imovinu pod ekonomskim ili operativnim upravljanjem, na osnovu članova 235. i 236.

Građanski zakonik Ruske Federacije (GK RF). Da bi to uradio, rukovodilac preduzeća izdaje odgovarajući nalog i šalje obaveštenje KUMI-ju o napuštanju imovine pod ekonomskim ili operativnim upravljanjem, kao io uklanjanju stambenih objekata iz bilansa stanja.

Prema članu 15. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, objekt stambenog prava je stan, a ne stambena zgrada. Shodno tome, sve stambene prostore treba uzeti u obzir od strane vlasnika, a to su pojedinci (pravna lica) i opštine. Zajednička imovina stambenih zgrada je u zajedničkom vlasništvu vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, pa ne može biti ni na bilansu stambenih organizacija. Dakle, stambene zgrade kao objekti nepokretnosti treba da budu otpisane iz bilansa stanja opštinskih jedinica.

U skladu sa Zakonom Ruske Federacije od 4. jula 1991. br. 1541-1 "O privatizaciji stambenog fonda u Ruskoj Federaciji", prenos prava na posjedovanje, korištenje i raspolaganje pojedinačnim stambenim prostorima na građanin je obezbeđen. Uprkos tome, u praksi se često javlja situacija kada stambena zgrada sa privatizovanim stanovima i dalje stoji na bilansu stanja opštinskih stambenih organizacija. U ovom slučaju, organizacija-balansator isključuje osnove za njihovo računovodstvo u svom bilansu stanja u skladu sa pravilima PBU 6/01. Pored toga, u skladu sa pismom Ministarstva regionalnog razvoja Rusije od 20. decembra 2006. br. 14316-RM / 07 „O prenosu stambenih zgrada pri izboru načina upravljanja“, stambene i nestambene prostorije, prava državne ili opštinske imovine na koju su prestala privatizacijom i drugim građanskim pravnim poslovima, u skladu sa zakonima Ruske Federacije o računovodstvu, terete se iz bilansa stanja unitarnih preduzeća ili državnih i opštinskih institucija kojima bili su dodijeljeni

na pravu ekonomskog upravljanja ili operativnog upravljanja.

Postupak povlačenja kuće koja je pod pravom privrednog ili operativnog upravljanja iz opštinskog jedinstvenog preduzeća (MUP) ili opštinske ustanove (MU), u vezi sa prestankom prava na nju lokalne samouprave, izbor načina upravljanja i prenos kuće na vlasnike ili osobe koje oni ovlaste sljedeće:

Brisanje iz bilansa stanja u MUP-u (MU) i prenos u KUMI;

Prihvatanje za računovodstvo bilansa stanja u opštinskom trezoru (OT) od strane opštinskog organa za upravljanje imovinom (KUMI).

U skladu sa članom 15 LC RF, računovodstvo kuće u KUMI-ju daje se:

U registru opštinske imovine;

U računovodstvu KUMI.

Treba napomenuti da u opštini

obrazovanja, mora se usvojiti normativni akt koji reguliše vođenje registra opštinske imovine. U ovom dokumentu na lokalnom nivou treba da se utvrde lica koja imaju pravo na izmjene registra i potrebni razlozi za njegovo izmjenu. Naravno, treba imati na umu da je Savezni zakon od 6. oktobra 2003. godine br. 131-FZ „O opštim principima organizovanja lokalne samouprave u Ruskoj Federaciji“ upućivao na pitanja uspostavljanja procedure za obračun opštinskih imovine na savezni nivo. U skladu sa stavom 6. člana 50. navedenog zakona, takav postupak mora biti utvrđen saveznim zakonom. Međutim, prije njegovog usvajanja treba se rukovoditi važećim dokumentima općine prilikom obračuna općinske imovine.

Proceduru izmjene registra opštinske imovine treba nastaviti i kada se stambena zgrada preda na upravljanje (HOA, upravljačka organizacija, vlasnici prostorija). Tako će se registar opštinske imovine u pogledu obračuna stambenog fonda postepeno usklađivati ​​sa postojećom zakonskom regulativom.

imovine, odnosno na računovodstvo opštinske imovine, a ne stambenih zgrada.

Pored toga, u vezi sa predajom kuće na upravljanje vlasnicima ili osobama koje oni ovlaste, iz registra opštinske imovine mogu se isključiti i prostorije koje nisu opštinska svojina. Dakle, unošenje izmena u registar opštinske imovine podrazumeva sledeće radnje:

Isključenje iz registra opštinske imovine koja je preneta na upravljanje kućom kao knjigovodstvenim objektom;

Uvrštavanje u registar opštinske imovine opštinskih prostorija kao objekata računovodstva.

Dovođenje računovodstva u skladu sa članom 15. LC RF za opštinske bilanse podrazumeva sledeće radnje:

Isključenje iz bilansa kuće kao objekta računovodstva;

Obračun troškova općinskih prostorija, ako su uključeni u kuću koja se prenosi na upravljanje;

Prijem na računovodstvo općinskih prostorija po obračunatoj cijeni.

Od 1. januara 2006. godine, postupak računovodstva imovine budžetskih organizacija regulisan je Naredbom br. 25n Ministarstva finansija Ruske Federacije od 26. februara 2006. godine "O odobravanju Uputstva o računovodstvu budžeta". U skladu sa ovim Uputstvom, budžetsko računovodstvo imovine opštinske kase treba da vodi organ lokalne samouprave (LMS), a račun 010100000 „Osnovna sredstva“ namenjen je obračunu osnovnih sredstava na kome se iskazuju podaci o trošku, habanje, sticanje i raspolaganje imovinom trezora prema pravilima utvrđenim Uputstvom o budžetskom računovodstvu.

U nedostatku poreskih olakšica na imovinu na regionalnom nivou, objekti opštinske blagajne, koji se vode na računu 010000000 kao osnovna sredstva, podliježu oporezivanju porezom na imovinu organizacija iz CHI, kojem su povjerene funkcije.

upravljanja i raspolaganja opštinskom imovinom.

U slučaju da pravo opštinske svojine na objektima nepokretnosti nije uknjiženo kod jedinica lokalne samouprave, iste treba izvršiti na odgovarajućim podračunima analitičkog računovodstva 010601000 „Ulaganja u nefinansijska sredstva“ (Dopis Ministarstva finansija Republike Srpske). Rusija od 6. februara 2006. br. 02-14-10a / 239).

Stav ruskog Ministarstva finansija nije neosporan. Nametanjem CHI, koji upravlja opštinskom imovinom, obavezu vođenja računovodstvenih evidencija trezora, Ministarstvo finansija Rusije mu nameće obavezu koja nije utvrđena zakonom i podzakonskim aktima. Napominjem da su akti o obaveznom zdravstvenom osiguranju o postupku upravljanja opštinskom blagajnom, koji su usvojeni prije usvajanja relevantnih uputstava od strane Ministarstva finansija Rusije, odražavali nešto drugačiji pristup računovodstvu imovine trezor. Za to je formiran registar koji je odražavao računovodstvo imovine grupisane u sekcije, ukazujući na niz karakteristika. Dakle, u ovom trenutku ostaje otvoreno pitanje potrebe računovodstva opštinskih stambenih prostorija u trezoru.

Obračun stambene zgrade kao objekta upravljanja

Kao što je već napomenuto, stambena zgrada nije samostalni objekt stambenog prava. Djelatnost HOA i upravljačkih organizacija je upravljanje stambenom zgradom i pružanje komunalnih i stambenih usluga. Istovremeno, stambeni i nestambeni prostori, kao i zajednička imovina stambene zgrade, ne mogu biti u bilansu ovih organizacija. Shodno tome, ni HOA ni upravljačka organizacija neće biti obveznici poreza na imovinu i zemljišta. Slično je i mišljenje Ministarstva finansija Rusije o ovom pitanju: ni udruženja vlasnika kuća ni opštinske organizacije ne bi trebalo da uzimaju u obzir stanovanje

privatne prostorije, kao i zajedničku imovinu (pismo Ministarstva finansija Rusije od 25.03

2006. broj 03-06-01-04/08 od 10. avgusta 2006. godine broj 03-06-01-04/158). Međutim, takva imovina je dozvoljena da se uzme u obzir na vanbilansnim računima. Po našem mišljenju, preporučljivo je voditi vanbilansnu evidenciju zajedničke imovine ukoliko se planira prenošenje navedene imovine na korištenje trećim licima po građanskopravnim ugovorima.

Uvođenje stambenog zakona Ruske Federacije novog objekta upravljanja, a to je stambena zgrada, a posebno zajednička imovina u ovoj zgradi, dovodi do potrebe da se razmotre karakteristike pravnog režima zajedničke imovine u stanu. zgrada.

Sastav zajedničke imovine

Zajednička imovina u stambenoj zgradi pripada vlasnicima prostorija na osnovu zajedničkog vlasništva. Po pravilu, udio u pravu na zajedničku imovinu kuće (udio udjela) proporcionalan je veličini ukupne površine ​​prostorija (član 37. Zakona o stanovanju Ruske Federacije), osim ako prije stupanja na snagu Zakonika o stanovanju Ruske Federacije vlasnici prostorija nisu utvrdili drugačije pravilo odlukom glavne skupštine ili drugim sporazumom (član 15. Federalnog zakona od 29. decembra 2004. 189-FZ "O donošenju Zakonika o stanovanju Ruske Federacije").

Sastav zajedničke imovine vlasnika stambene zgrade utvrđuje se u skladu sa članom 36. Zakona o stanovanju Ruske Federacije i Pravilima za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, odobrenim Uredbom Vlade Ruske Federacije od 13. avgusta 2006

br. 491. Treba napomenuti da je lista zajedničke imovine utvrđena Pravilnikom otvorena, a da bi se određeni prostor svrstao u zajedničku imovinu, važno je uzeti u obzir sljedeće kriterijume:

Prostorije ne smiju biti dio stanova;

Moraju biti dizajnirani da opslužuju više od jedne prostorije u kući.

U skladu sa stavom 1. Uredbe Vlade Ruske Federacije br. 491, sastav zajedničke imovine utvrđuje se:

Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi - radi ispunjenja obaveze održavanja zajedničke imovine;

Državni organi - radi kontrole održavanja zajedničke imovine;

Organi lokalne samouprave - radi pripreme i sprovođenja javnog konkursa za izbor rukovodeće organizacije u skladu sa delom 4 člana 161 PK RF.

Organi lokalne samouprave imaju pravo da upućuju zahtjeve o pripadnosti pojedinih elemenata zajedničkoj imovini organu koji vrši državnu registraciju prava na nepokretnostima i prometa sa njima, teritorijalnim organima Federalne službe za registraciju3, organu koji vodi državni katastar zemljišta4, te organima za državnu registraciju objekata nepokretnosti5.

Upis prava na zajednički udio

imovine

U skladu sa Građanskim zakonikom Ruske Federacije i Federalnim zakonom od 21. jula 1997. br.

3 Ukaz predsjednika Ruske Federacije od 13. oktobra 2004. br. 1315 “Pitanja Federalne službe za registraciju”.

5 Uredba Vlade Ruske Federacije od 13. oktobra 1997. br. 1301 “O državnom računovodstvu stambenog fonda u Ruskoj Federaciji”.

svojina i druga stvarna prava na nepokretnostima, ograničenja ovih prava, njihov nastanak, prenos i prestanak podležu državnoj registraciji u jedinstvenom državnom registru.

Prilikom unosa podataka o stambenim ili nestambenim prostorijama u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcijama s njima (USRR), također se navode podaci o sastavu zajedničke imovine.

U slučajevima kada se predmet zajedničke svojine prenosi na korištenje (na primjer, u zakup) na bilo koje lice ili je predmet drugih transakcija na osnovu kojih je pravo zajedničkog vlasništva ograničeno, kada se novi objekt zajedničke imovine je podignuta, potrebna je državna registracija prava na navedeni objekt. Postupak državne registracije prava na objektima nekretnina koji su zajednička svojina u stambenoj zgradi utvrđen je Uputstvom "O posebnostima upisa u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcijama s njim", odobrenim naredbom. Ministarstva pravde Ruske Federacije od 14. februara 2007. br. 29 (u daljem tekstu Uputstvo).

Zahtjev za državnu registraciju prava zajedničke svojine organu za registraciju mogu podnijeti sljedeća lica:

1) vlasnici prostorija u stambenoj zgradi;

2) predstavnici vlasnika prostorija u stambenoj zgradi (ovlašćeni po punomoćju, odlukom skupštine vlasnika, po drugom zakonskom osnovu);

3) predsjednik i (ili) drugi član upravnog odbora HOA u ime skupštine članova HOA.

Uz prijavu organu za registraciju dostavlja se sljedeće (tačka 7. Uputstva):

Dokumenti o formiranju od strane organa javne vlasti ili lokalne samouprave zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada, ako je zemljište formirano nakon stupanja na snagu Zakona o stanovanju Ruske Federacije;

Odluka glavne skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi o formiranju zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada (ako zemljišna parcela nije formirana prije stupanja na snagu stambenog zakonika Ruske Federacije) ;

Planovi nepokretnosti, uključujući katastarski plan zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada, kao i tehničko knjigovodstvenu ispravu stambene zgrade koja sadrži podatke o sastavu zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

Saglasnost za smanjenje veličine zajedničke imovine u stambenoj zgradi svih vlasnika prostorija u ovoj kući njenom rekonstrukcijom;

Odluka skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi o rekonstrukciji stambene zgrade (uključujući njeno proširenje ili nadgradnju), izgradnji pomoćnih zgrada i drugih zgrada, objekata, objekata;

Odluka skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi o granicama korištenja zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada, uključujući uvođenje ograničenja njenog korištenja, ako takvo ograničenje (opterećenje) prava zajedničko vlasništvo podliježe državnoj registraciji;

Odluka skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi o predaji na korišćenje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, ako je državna registracija predmet ograničenja (opterećenja) prava zajedničke svojine na imovini;

Ugovor o novom teretu zemljišne parcele sa pravom ograničenog korišćenja između lica koje zahteva takav teret zemljišne parcele i vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, ako je ograničenje (opterećenje) prava zajedničke zajedničke svojine na objekat nekretnine podliježe državnoj registraciji.

Upis u Jedinstveni državni registar iznosa udjela u pravu zajedničkog vlasništva nad objektom

nepokretnosti vlasnika prostorija u stambenoj zgradi vrši se na osnovu podataka sadržanih u odluci skupštine vlasnika dostavljenoj na državni upis zajedničke imovine u stambenoj zgradi (član 15. Zakona o stambenoj zgradi). Zakonika o stanovanju Ruske Federacije, član 245. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Vlasniku prostora u stambenoj zgradi ne izdaje se uvjerenje o državnoj registraciji prava u vezi sa državnom registracijom prava zajedničke svojine na objektima nepokretnosti. Takvi podaci se uključuju u potvrdu o državnoj registraciji prava koja se izdaje vlasniku prostora u stambenoj zgradi unošenjem opisa objekata nepokretnosti i navođenjem veličine udjela u zajedničkom vlasništvu na njemu u skladu sa stavom 39. Pravila za vođenje Jedinstvenog državnog registra prava na nepokretnostima i transakcija sa njim, odobrena Uredbom Vlade Ruske Federacije od 18. februara 1998. br. 219.

Tako će se podaci o pravima na objektima zajedničke svojine u stambenim zgradama formirati postepeno, upisom u USRR u slučajevima utvrđenim zakonom.

Tehničko knjigovodstvo stambene zgrade

Kao što je već napomenuto, član 19. Kodeksa stanovanja Ruske Federacije predviđa državno računovodstvo stambenog fonda, što uključuje, između ostalog, izdavanje tehničkih pasoša za stambene prostore. Treba napomenuti da se zakonodavstvo ne bavi pitanjem odvojene certifikacije zajedničke imovine kuće. Prilikom promjene upravljačke organizacije preporučljivo je sastaviti dokument koji bi detaljno opisao sastav zajedničke imovine (akt stanja zajedničke imovine). Trenutno, osnova takvog dokumenta mogu biti dokumenti tehničkog inventara (tehnički pasoš kuće).

Uredba Vlade Ruske Federacije od 13. avgusta 2006. br. 491 Ministarstvu za ekonomski razvoj

Za razvoj i trgovinu Ruske Federacije (Ministarstvo ekonomskog razvoja Rusije) naloženo je da do 1. oktobra 2006. godine odobri proceduru za utvrđivanje sastava zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi i obrazac dokumenta. za tehničko računovodstvo takve imovine. Ali do sada takav dokument nije usvojen.

Ranije je Naredbom Vlade Ruske Federacije od 6. juna 2005. godine br. 722-r odobren Plan za pripremu nacrta rezolucija Vlade Ruske Federacije neophodnih za implementaciju Kodeksa stanovanja Ruske Federacije. Ovim nalogom Ministarstvo za ekonomski razvoj Rusije je naloženo da pripremi nacrt rezolucije Vlade Ruske Federacije o izmjenama i dopunama regulatornih pravnih akata o državnom tehničkom računovodstvu i tehničkom inventaru u Ruskoj Federaciji nekretnina u stambenom sektoru. , uključujući obrazac tehničkog pasoša za stambene prostore.

Istovremeno, Zakon o stanovanju Ruske Federacije, drugi savezni zakoni, Pravila za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, odobrena Uredbom Vlade Ruske Federacije od 13. avgusta 2006. br. 491, i drugi regulatorni pravni akti Ruske Federacije ne daju pravo na donošenje odluke skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi o izboru načina upravljanja takvom kućom i radnjama za provođenje ove odluke, ovisno o definisanje sastava zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi na način koji je utvrdilo Ministarstvo za ekonomski razvoj Rusije. U nedostatku odobrene procedure za utvrđivanje sastava zajedničke imovine, kao i obrasca tehničkog knjigovodstvenog dokumenta za zajedničku imovinu, navedeno računovodstvo se sprovodi u mjeri u kojoj je to u praksi moguće.

U skladu sa paragrafom 24 Uredbe Vlade Ruske Federacije br. 491, informacije o sastavu i stanju zajedničke imovine odražavaju se u tehničkoj dokumentaciji za stambenu zgradu, koja uključuje:

Dokumenti tehničkog knjigovodstva stambenog fonda, koji sadrže podatke o stanju zajedničke imovine;

Dokumenti (akti) o prihvatanju rezultata rada;

Akti pregleda, provjere stanja (ispitivanja) komunalnih, mjernih uređaja, mehaničke, električne, sanitarne i druge opreme koja opslužuje više od jedne prostorije u stambenoj zgradi, konstruktivnih dijelova stambene zgrade (krovova, ograđenih nosivih i ne- nosive konstrukcije stambene zgrade, objekti koji se nalaze na zemljištu i drugi dijelovi zajedničke imovine) za usklađenost njihovih operativnih kvaliteta sa utvrđenim zahtjevima;

Uputstvo za rad stambene zgrade u formi koju utvrđuje savezni organ izvršne vlasti nadležan za razvoj državne politike i regulatorno-pravnu regulativu u oblasti građevinarstva, arhitekture, urbanizma i stambeno-komunalne djelatnosti. Pravilnik o izradi, prenosu, upotrebi i skladištenju uputstava za rad za stambenu zgradu, odobren naredbom Ministarstva regionalnog razvoja Rusije od 1. juna 2007. br. 45.

Ostali dokumenti koji se odnose na upravljanje stambenom zgradom uključuju:

Kopija katastarskog plana (karte) zemljišne parcele, ovjerena od strane organa koji obavlja poslove vođenja državnog katastra zemljišta;

Izvod iz USRR-a koji sadrži podatke o upisanim pravima na objektima nekretnina koji su zajednička svojina;

Kopija urbanističkog plana zemljišne parcele ovjerena od strane nadležnog organa lokalne samouprave na propisanom obrascu (za stambene zgrade čija je izgradnja, rekonstrukcija ili remont izvršena na osnovu pribavljene građevinske dozvole nakon uspostavljanja od strane Vlade Ruske Federacije

obrasci urbanističkog plana zemljišne parcele);

Dokumenti koji preciziraju sadržaj i obim služnosti ili drugih tereta, sa priloženim planom ovjerenim od strane nadležne organizacije (organa) za državnu registraciju objekata nepokretnosti, a koji ukazuje na obim i granicu služnosti ili drugih tereta koji se odnose na dio zemljišna parcela (ukoliko postoji služnost);

Projektna dokumentacija (kopija projektne dokumentacije) za stambenu zgradu, u skladu sa kojom je izvršena izgradnja (rekonstrukcija) stambene zgrade (ako postoji);

Ostala dokumenta koja se odnose na upravljanje stambenom zgradom, čiji se spisak utvrđuje odlukom skupštine vlasnika prostorija.

Ostali dokumenti uključuju listu dokumenata navedenih u st

1.5.1-1.5.3 Pravila i norme za tehnički rad stambenog fonda, odobrene Uredbom Državnog komiteta Ruske Federacije za izgradnju i stambeno-komunalni kompleks od 27. septembra 2003. br. 170 su savjetodavne.

U tehničku dokumentaciju dugotrajnog skladištenja, ova Pravila uključuju:

Akti prijema stambenih zgrada od građevinskih organizacija;

Šeme unutarkućnih mreža vodosnabdijevanja, kanalizacije, centralnog grijanja, grijanja, plina, električne energije itd. (dijagram unutarkućnih mreža je u prilogu za informaciju);

Pasoši kotlovnica, kotlovske knjige;

Putovnice industrije dizala;

Pasoši za svaku stambenu zgradu, stan i zemljište;

Izvršni nacrti uzemljenja (za zgrade sa uzemljenjem).

Dokumentacija koja je zamijenjena zbog isteka uključuje:

Predračuni, popisi radova za tekuće i velike popravke;

Akti tehničkih pregleda;

Dnevnici prijava rezidenata;

Protokoli za mjerenje otpora električnih mreža;

Protokoli mjerenja ventilacije.

Tačka 1.6 Pravila i normativa tehničkih

rad stambenog fonda obavezuje vlasnike stambenog fonda ili njihova ovlaštena lica da blagovremeno izvrše izmjene u izvršnoj dokumentaciji za raspored prostorija, konstruktivnih elemenata i inženjerske opreme koje proizilaze iz popravke, rekonstrukcije, modernizacije, preuređenja i poboljšanja sadržaja, sa usklađivanjem tehničkog pasoša za kuću, zgrade i zemljište.

U zavisnosti od načina upravljanja stambenom zgradom, odgovornost za čuvanje tehničke dokumentacije za kuću je na upravnoj organizaciji, društvu vlasnika kuća (stambena zadruga, stambeno građevinska zadruga), vlasnicima prostorija u kući6.

Podaci koje daju organizacije tehničkog knjigovodstva i tehničkog inventara ne sadrže sve podatke potrebne za procjenu stanja zajedničke imovine pri izboru načina upravljanja stambenom zgradom7.

Dakle, trenutno postoji problem nedostatka tehničkog knjigovodstva zajedničke imovine stambene zgrade. Djelimično je ovaj problem riješen donošenjem Pravilnika o izradi, prijenosu, korištenju i čuvanju uputstava za rad stambene zgrade8. U skladu sa stavom 4. navedenog pravilnika, Uputstvo sadrži preporuke

preporuke izvođača radova (izvođača) za održavanje i popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi, preporučeni vijek trajanja pojedinih dijelova (objekata, elemenata) zajedničke imovine. Uputstvo sadrži opšti opis stambene zgrade, a shodno tome i sastav i karakteristike zajedničke imovine. Istovremeno, izrada i održavanje uputstva za rad višestambenih zgrada odnosi se na višestambene zgrade za koje je upotrebna dozvola dobijena nakon 1. jula 2007. godine.

Dakle, prije donošenja relevantnog regulatornog pravnog akta, kojim će se odobriti jedinstveni obrazac dokumenta za tehničko knjigovodstvo stambenog fonda, koji sadrži podatke o stanju zajedničke imovine, uzimajući u obzir činjenicu da je zakonodavstvo Ruska Federacija ne daje pravo na donošenje odluke skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi o izboru načina upravljanja takvom kućom i radnjama za provođenje ove odluke, u zavisnosti od utvrđivanja sastava zajedničkog imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi na način koji je utvrdilo Ministarstvo ekonomskog razvoja i trgovine Ruske Federacije, tehničko računovodstvo zajedničke imovine se ne provodi u potpunosti.

Finansijsko računovodstvo stambene zgrade

Kao što je već napomenuto, zbog činjenice da se moraju uzeti u obzir stambeni (nestambeni) prostori, kao i zajednička imovina, nema potrebe da vlasnici kuća, društvo za upravljanje ili HOA vode računovodstvene evidencije za takvu imovinu.

6 Dio 10 člana 162 Zakona o stanovanju Ruske Federacije; dopis Ministarstva regionalnog razvoja Ruske Federacije od 20. decembra 2006. godine br. 14313-RM/07.

7 U skladu sa paragrafom 15 Uredbe Vlade Ruske Federacije od 13. oktobra 1997. br. 1301 "O državnom računovodstvu stambenog fonda u Ruskoj Federaciji", postupak za pristup i izdavanje informacija iz arhive BTI je utvrđuju izvršni organi konstitutivnih entiteta Ruske Federacije.

8 Uredba o izradi, prijenosu, korištenju i skladištenju uputstava za rad stambene zgrade odobrena je naredbom Ministarstva regionalnog razvoja Ruske Federacije od 1. juna 2007. godine br. 45.

Istovremeno, jedna od funkcija upravljačke organizacije ili HOA, ovisno o izboru načina upravljanja stambenom zgradom, je i kontrola pravilnog održavanja zajedničke imovine stambene zgrade.

Informacija o izvještavanju udruženja vlasnika kuća, organizacije za upravljanje treba da sadrži podatke o obavljenim radovima, pruženim uslugama održavanja zajedničke imovine u stambenoj zgradi, kao i podatke o utvrđenim prekršajima u obavljanju poslova i pružanju usluga, itd. Upravljačke organizacije moraju voditi posebnu evidenciju troškova i prihoda za svaku stambenu zgradu kojom upravljaju.

Podaci o izvješćivanju koji se daju vlasnicima određene zgrade mogu se odraziti u obliku ličnog računa stambene zgrade. Lični račun stambene zgrade sastavlja se na osnovu podataka iz primarnih finansijskih izvještaja HOA ili upravljačkih organizacija, kao i podataka iz tehničke dokumentacije. U ličnom računu stambene zgrade preporučuje se odraz informacija o prihodima i troškovima održavanja

stambena zgrada, pružanje javnih usluga, obavljanje drugih poslova u cilju ostvarivanja ciljeva održavanja i korištenja zajedničke imovine u stambenoj zgradi. U slučaju da vlasnici prostorija u stambenoj zgradi formiraju posebna sredstva (rezerva, za obnovu i popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi i njeno opremanje), preporučuje se da podatke o stanju ovih sredstava odraze u ličnom račun stambene zgrade: spisak posebnih sredstava, izvori prihoda za posebna sredstva, smjernice utroška sredstava iz fondova i stanje sredstava na kraju izvještajnog perioda. Podaci o stanju posebnih fondova omogućavaju planiranje trošenja sredstava iz posebnih fondova, kontrolu trošenja ovih sredstava.

Dakle, lični račun je jedan od alata za praćenje i ocjenu učinkovitosti aktivnosti upravljačkih organizacija ili HOA u upravljanju stambenom zgradom i može se koristiti kao alat za procjenu „finansijske stabilnosti“ stambene zgrade.

EP| Centar za opštinsku ekonomiju OJSC I§1 60 godina u sektoru stambeno-komunalnih usluga

Pruža usluge u sljedećim oblastima:

Izrada sveobuhvatnih razvojnih programa i investicionih programa Regulatorna podrška finansiranju remonta kuća Izrada i samostalna provera proizvodnih programa Izrada komunalnih standarda potrošnje Obračun troškova obaveznih i dodatnih radova i usluga Izrada kriterijuma za raspoloživost komunalnih usluga Razvoj ekonomske normama i standardima

Advokati i agenti za nekretnine rekli su zašto bi stanovnici stambenih zgrada trebali razmišljati o upisu susjednih zemljišnih parcela kao zajedničko vlasništvo

Pitanje registracije zemljišta pod stambenim zgradama postalo je akutno za neke Moskovljane nakon pokretanja programa obnove. Do sada to nije rezultiralo stvarno formalizovanim imovinskim pravima - Rosreestr je rekao za RBC-Nedvizhimost da nisu uočili porast žalbi građana. Urednici su od advokata i posrednika saznali zašto je potrebno vlasništvo nad zemljištem ispod kuće, a Rosressre je ispričao kako to urediti.

Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi (MKD) su ujedno i vlasnici zajedničke imovine u ovoj zgradi: tavana, podruma, krovova, inženjerske opreme. Na listi se nalazi zemljište na kojem se nalazi kuća sa pripadajućim teritorijama u okviru katastarske parcele, kao i svi elementi uređenja i uređenja okoliša, kaže Marija Litineckaja, izvršni partner kompanije za nekretnine Metrium Group.

Prema Zakonu o stanovanju Ruske Federacije, zemljište na kojem se nalazi stambena zgrada sa susjednom teritorijom neophodnom za njen rad pripada vlasnicima prostorija ove kuće na osnovu zajedničkog vlasništva.

“Nema kuća bez zemljišta – čak i prilikom izgradnje novih stambenih zgrada, dioničar već dobija pravo na zemljište na kojem će se kuća nalaziti. Čak i ako objekat nije završen, vlasnici kapitala imaju pravo da preuzmu vlasništvo nad dugotrajnom građevinom i zemljištem pod njim“, objasnila je Marija Litineckaja.

Trenutno je registracija zemljišne parcele uz MKD u Moskvi pravo, a ne obaveza vlasnika. “Do sada, gradska vlast ne tjera Moskovljane da registruju pravo na zemljište. To se objašnjava i činjenicom da je u ovom slučaju gradskim vlastima zgodno da raspolažu svojim opštinskim zemljištem, ne vodeći računa o interesima vlasnika lokala u MKD-u, ”Mikhail Kyurdzhev, partner advokatske kancelarije A2 , rekao je RBC-Nedvizhimost.

Zašto vam je potrebno vlasništvo nad zemljištem u blizini kuće

Stanovnici MKD-a postaju punopravni vlasnici lokacije, što znači da dobijaju dodatne mogućnosti za raspolaganje svojim zajedničkim zemljištem. Prava vlasništva nad zemljištem, prema advokatima koje su intervjuisali urednici RBC-Nedvizhimost, nisu ograničena. Vlasnici imaju pravo da odluče i o gradnji na lokaciji na zakonom propisan način ili o predaji dijela parcele u zakup, objašnjavaju.

„Vlasnici stanova mogu međusobno dodijeliti zemljište za prizemni parking u dvorištu, izgraditi ili srušiti bilo koji element uređenja, postaviti barijeru na ulazu u dvorište ili ograditi cijelu teritoriju, iznajmiti dio zemljišta“, menadžerski partner Metriuma Grupa daje primjere Maria Litinetskaya. Osim toga, mogu se zaštititi od nasipanja, jer često, ako zemljište ostane u opštinskom vlasništvu, nadležni ga daju na gradnju, što je u direktnoj suprotnosti sa interesima i komforom stanovnika obližnjih kuća, smatra ona.

Istovremeno, uz prava dolaze i odgovornosti. Naime, vlasnici MKD-a morat će samostalno rješavati pitanja održavanja imovine (prostora za slobodno vrijeme, puteva i trotoara, parking mjesta), objašnjava Maria Litinetskaya.

Zemljište i adaptacija petospratnica

Ako je kuća bila uključena u program renoviranja, tada vlasnici, po dobijanju ekvivalentnog stana, moraju dobiti i naknadu za svoj udio u zajedničkom vlasništvu nad zemljištem i objektima na njemu. “Tržišna cijena za objekat se formira ne samo na osnovu cijene samog stana, već i cjelokupnog objekta, zemljišta ispod njega i zajedničkih površina. Stoga će pravedna novčana naknada, koja je predviđena računom za renoviranje, već uključivati ​​naknadu za cijenu zemljišta ispod kuće”, kaže Marija Litineckaja.

Na neuknjiženo zemljište vlasnici stanova nemaju prava na to. Ovo predstavlja prijetnju za stanovnike kuća, jer vlasti mogu ponuditi nadoknadu bez uzimanja u obzir cijene zemljišta ispod petospratnice, napominje Maria Litinetskaya.

“Ako je zemljište upisano u zajedničko vlasništvo stanara stambene zgrade koja je uključena u program obnove stambenih objekata, onda postoji razlog da se pokrene pitanje plaćanja odgovarajuće naknade u slučaju oduzimanja zemljišne parcele za državne potrebe. , ako će se njegovo povlačenje izvršiti prema ovoj proceduri. Koliko mi je poznato, danas zakon o renoviranju ne predviđa nikakve druge posebne opcije “, kaže Dmitrij Ševčenko, partner advokatske kancelarije Zamoskvorečje.

“Stoga, prije donošenja odluke o renoviranju, vlasnici stanova u Hruščovu treba da razgraniče parcelu ispod svoje kuće, da je upišu u katastarski registar i upišu kao vlasništvo. Isto bih preporučio i vlasnicima stanova u MKD-u koji se nalaze u neposrednoj blizini petospratnica. Ako njihova lokacija također nije formalizirana (i, recimo, vlasništvo je grada, poput susjednog zemljišta s Hruščovom), onda će s budućim razvojem vlasti moći da im "odsjeku" važan komad zemlje, “, dodaje Marija Litinetskaja.

Podsjetimo, ranije je predsjednica komiteta Državne dume za stambeno-komunalne usluge Galina Khovanskaya pozvala stanovnike srušenih petospratnica da unesu zemljište ispod ovih kuća u katastarski registar. “Želim da pomenem odluku Vrhovnog suda Ruske Federacije za slučaj kada vlasnik neće tražiti naknadu u naturi, već novčanu naknadu. Zatim, pored tržišne vrijednosti stana, uključuje i udio u pravu zajedničke imovine i zemljišne parcele. Pozivam sve Moskovljane da prisustvuju katastarskoj registraciji zemljišnih parcela ispod svojih kuća, jer će samo u tom slučaju trošak zemljišne parcele biti uključen u tržišnu vrijednost stana “, rekla je Galina Khovanskaya na konferenciji za novinare o renoviranju. program u Državnoj Dumi 19. maja.

Zašto zemljište pripada vlasnicima?

Ako je teritorija upisana u katastarski registar i formirana prije stupanja na snagu Zakona o stanovanju (odnosno prije 01.03.2005.), tada se vlasnici stanova u stambenoj zgradi smatraju njenim vlasnicima od dana Ovaj kodeks stupa na snagu, rekao je predstavnik Federalne službe za RBC-Real Estate državnu registraciju, katastar i kartografiju u Moskvi (Rosreestr).

Ako se lokacija formira i unese u katastar nakon usvajanja kodeksa, tada se pravo zajedničkog vlasništva pojavljuje na osnovu zakona "O donošenju Kodeksa stanovanja Ruske Federacije". Ove odredbe su više puta potvrđivali sudovi, ali i ministarstva i resori Rusije, dodao je on.

„Na osnovu zakona o državnoj registraciji nepokretnosti, dokaz postojanja prava na nepokretnosti je državna registracija tog prava u Jedinstveni državni registar nepokretnosti“, rekli su advokati sa kojima je RBC Real Estate razgovarao. Kako navode, da bi ovo pravo svojine na zemljištu bilo službeno, ono mora biti ozvaničeno i relevantni podaci upisani u državni registar.

Međutim, nije lako ozvaničiti zemljište ispod stambene zgrade u Moskvi i često je to moguće samo putem suda, kažu advokati. Glavnim problemom nazivaju to što na katastarskoj karti glavnog grada, ispod mnogih kuća, nije formirana parcela, često nisu definisane njene granice.

Prema važećem zakonodavstvu (br. 189-FZ od 29. decembra 2004.), formiranje zemljišnih parcela na kojima se nalazi stambena zgrada vrše državni organi ili lokalne samouprave. U Moskvi, takvo ovlašteno tijelo je Odjeljenje za gradsku imovinu, koje, u okviru svojih ovlaštenja, odobrava granice lokacije na katastarskoj karti teritorije, ako je lokacija razgraničena.

Ako lokacija nije demarkirana, onda se definicija njenih granica može izvršiti uz pomoć usluga katastarskog inženjera koji će izraditi plan granica za zemljišnu parcelu. Podatke o ovoj parceli katastarski inženjer može dostaviti i elektronskom sistemu za vođenje registra prava na nepokretnostima.

Upis dokumenata za zemljišnu parcelu vrše organi državne registracije prava na nepokretnostima (Rossreestr), za koje se ovom organu dostavljaju relevantni dokumenti predviđeni Zakonom o državnoj registraciji nepokretnosti, a posebno: odluka skupštine vlasnika prostorija o formiranju zemljišne parcele i utvrđivanju udjela, zahtjev, plan zemljišne parcele i drugo potrebno za državnu registraciju prava.

“Bez provođenja ovih postupaka, zemljište neće biti uknjiženo u zajedničko vlasništvo, te stoga stanari stambene zgrade neće imati ovlasti vlasnika u odnosu na ovu zemljišnu parcelu. Oni neće moći raspolagati ovim zemljištem niti podnijeti bilo kakve pravne zahtjeve protiv njega”, objasnio je Dmitrij Ševčenko, partner advokatske kancelarije Zamoskvorečje.

Kako uknjižiti zemljište u blizini kuće u posjedu

Zemljište na kojem se nalazi stambena zgrada sa susjednom teritorijom može se upisati u zajedničko vlasništvo vlasnika prostorija stambene zgrade (MKD). Prema riječima Mihaila Kjurdževa, osnova za upis prava je odluka vlasnika MKD-a, kao i katastarski pasoš zemljišne parcele.

Na javnoj katastarskoj karti potrebno je provjeriti da li je pod određenom kućom formirana parcela. Ako je formiran i znate njegov broj, trebate poslati zahtjev za informacije o web stranici na web stranici Rosreestra. Nakon uplate i dobijanja izvoda sa pasošem i potvrdom o vlasništvu nad stambenim ili nestambenim prostorom u ovoj kući (sada umjesto potvrde o vlasništvu izdaju izvod i USRN), obratite se Centru za pružanje javnih usluga" Moji dokumenti". U centru javnih usluga morate platiti državnu pristojbu od 600 rubalja. i dostaviti dokumentaciju, nakon tri dana bi trebalo da bude gotov izvod o pravu na udio u zajedničkom vlasništvu na lokaciji.

Ako lokacija ispod kuće nije formirana, tada su sami stanari uključeni u registraciju prava. Obično organizuju skupštinu, sklapaju ugovor sa katastarskim inženjerom, plaćaju izradu graničnog plana i imenuju predstavnika. Potonji ispunjava aplikaciju i dostavlja paket dokumenata Rosreestr-u.

Za izdavanje katastarskog pasoša za zemljišnu parcelu potrebno je izvršiti premjer zemljišne parcele. Katastarski inženjer priprema geodetski projekat. Zatim, potrebno je koordinirati nacrt granica sa vlasnicima susjednih parcela (ako ih ima) ili s Vladom Moskve (ako svo zemljište pripada gradu), opisuje proceduru Mihail Kjurdžev.

Katastarski inžinjer po pravilu preuzima podatke o opsluživanoj teritoriji od operativne organizacije (odnosno, uzima se u obzir površina koju vlasnici MKD-a stvarno sadrže, plaćajući troškove eksploatacije i čišćenja same kuće i okolnog prostora ), objašnjava Mihail Kjurdžev.

Plan premjera odobrava Departman za gradsku imovinu Moskve, a zatim ga dostavlja na javnu raspravu, na kojoj vlasnici stambene zgrade odobravaju (ili ne odobravaju) projekat premjera apsolutnom većinom glasova. “Ova procedura je zakonita i propisana je čl. 46. ​​Građanskog zakonika. Postoji da bi se vlasnici mogli upoznati sa planom granica, postavljati pitanja projektantima i davati svoje prijedloge. Nakon odobrenja projekta, počinje stvarni granični radovi. U pravilu koštaju oko 30-40 hiljada rubalja. iz jedne kuce.

Nakon toga, sa graničnim planom u ruci, vlasnici se obraćaju Rosreestru kako bi njihova parcela bila stavljena u katastar”, dodaje Marija Litineckaja.

Koji dokumenti su potrebni

Spisak dokumenata potrebnih za državnu registraciju prava na zemljištu pod stambenom zgradom utvrđen je Federalnim zakonom br. 218-FZ od 13. jula 2015. „O državnoj registraciji nekretnina” i drugim regulatornim pravnim aktima:

Zahtjev za državni katastarski upis i državnu registraciju prava zajedničke zajedničke imovine na zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi;

Dokument kojim se dokazuje identitet podnosioca zahtjeva ili lica koje on ovlasti, ako ima ovjereno punomoćje (prilikom podnošenja prijave putem lične žalbe);

Odluka skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi o formiranju zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada;

Dokumenti o formiranju zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada (geodetski plan i sl.);

Odluka (zapisnik) skupštine vlasnika prostorija o utvrđivanju udjela u pravu zajedničke zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

Vlasnički dokumenti koji potvrđuju postojanje prava vlasnika prostorija u stambenoj zgradi koja su nastala prije 31. januara 1998. godine (ako je u vrijeme podnošenja dokumenata za državnu registraciju prava zajedničkog vlasništva nad nekretninama u stambenoj zgradi u USRN nema evidencije o državnoj registraciji prava ovih vlasnika);

Gdje se prijaviti

Dokumente za državnu registraciju možete dostaviti lično preko centara za pružanje javnih usluga "Moji dokumenti", prijemnih ureda filijale Federalne državne budžetske institucije "FKP Rosreestr" ili poslati poštom (obavezno sa listom priloga i deklarisane vrednosti) ili elektronskim putem portala Rosreestr. Rok za registraciju će biti sedam radnih dana, ukoliko se dokumentacija dostavlja preko Centra za pružanje javnih usluga „Moja dokumenta“, rok za registraciju će biti devet radnih dana.

Upis stambene zgrade u katastarski registar donedavno nije imao jasne instrukcije ko treba da izvrši upis. Ova odgovornost pala je na pleća investitora, koji je nakon puštanja kuće u funkciju morao da preda dokumente katastarskoj komori, plati naknadu i dobije katastarsku dokumentaciju.

Početkom 2017. godine uvedene su višestruke izmjene, kako u postupku upisa nepokretnosti u sam katastar, tako i u osnovnoj dokumentaciji koju je vlasnik dobio prilikom upisa kuće za katastarski upis. Razgovarat ćemo o tome kako danas teče postupak registracije kuće za katastarsku registraciju, da li je programer dužan to učiniti, reći ćemo u našem članku.

Nove narudžbe

Od početka 2017. godine, obaveza registracije stambenih zgrada pada na državne organe i lokalne samouprave. Nakon donošenja odluke o puštanju objekta u funkciju, uprava mora podnijeti zahtjev Rosreestru za katastarski upis objekta kapitalne izgradnje, uz prilaganje tehničke dokumentacije. Ove radnje državni organi moraju izvršiti u roku od 5 dana od dana puštanja stambenog prostora u funkciju.

Rosreestr, zauzvrat, mora ući u posjed u USRN, u roku od 5 dana. Istovremeno, ne upisuje se samo zajednička imovina kuće, već i svaki pojedinačni stan, što ranije nije bilo obavezno. U slučaju nedosljednosti u stvarnim podacima i dokumentacijskim podacima, proces registracije može biti obustavljen do 3 mjeseca.

Info

Ranije nije bilo jasnih uputstava i zahtjeva za podnosioca zahtjeva u zakonodavstvu, a u katastarskom upisu je bio uključen ili investitor, ili sastavljač katastarskog plana, ili učesnik u zajedničkoj izgradnji. U pravilu je bio uknjižen samo dio kuće, odnosno zajedničko vlasništvo kuće i susjedna teritorija, a odgovornost za uknjižbu svakog pojedinačnog stana bila je na vlasnicima. Danas, kada su nadležnosti upisa jasno dodijeljene državnim strukturama, još uvijek nisu neuobičajene situacije da zajednička imovina kuće nije upisana u katastar. Razmotrite moguća rješenja za ovu situaciju.

Formiranje parcele

S obzirom na ogroman broj birokratskih kašnjenja povezanih s postupkom registracije kuće za katastarsku registraciju, nije teško zamisliti količinu dokumentacije koju uprava mora dostaviti Rosreestru nakon puštanja kuće u funkciju. Dešava se da se dokumentacija koju je sastavio inženjer ne slaže sa stvarnim podacima, što postojeći tehnički plan kuće i okoline čini nepouzdanim, a samim tim i nelikvidnim. U takvim slučajevima je potrebno ponavljanje izviđačkih radova i formiranje nove tehničke dokumentacije.

Naravno, sve ove radnje, po zakonu, mora izvršiti državni organ koji je izdao dozvolu za puštanje kuće u funkciju. Međutim, u pravilu se ove radnje često usporavaju, jer državna struktura nije baš zainteresirana za registraciju i unos podataka o stambenoj zgradi u USRN. Podjela zajedničkih stambenih nekretnina između svih vlasnika, te uknjižba pojedinačnih stanova, prvenstveno je od interesa za dioničare koji namjeravaju preprodati nekretninu, za šta je potrebna priprema svih dokumenata, uključujući i katastarske. U takvim slučajevima, dioničari i vlasnici stanova mogu pokrenuti premjer zemljišta i unijeti podatke o objektu u USRN podnošenjem zahtjeva za formiranje parcele, odnosno za pojašnjenje podataka o zemljišnoj parceli. Kako to učiniti, reći ćemo dalje.

Procedura

Stavljanje kuće u katastarski registar je u interesu vlasnika, pa se odluka o provođenju radnji uknjižbe mora donijeti na sastanku. Možete ga sami pokrenuti ili zatražiti pomoć od kompanije za upravljanje, čije dužnosti uključuju organizovanje ovakvih sastanaka.

U zavisnosti od forme u kojoj će se održati sastanak stanovnika, lično ili u odsustvu, mora se pripremiti paket dokumenata koji će se ubuduće morati dostaviti upravi:

1. Zahtjev za pojašnjenje granica zemljišne parcele ili za formiranje granica parcele, od lica ovlaštenog od strane skupštine stanara;
2. Šema raspodjele udjela vlasnika stanova u pravu zajedničke svojine na zajedničkoj imovini kuće u stambenoj zgradi;
3. Kopije obavještenja o glavnoj skupštini;
4. Prilog o dostavljanju obavještenja o sastanku;
5. Odluke vlasnika o formiranju zemljišne parcele ili o razjašnjenju njenih granica;
6. Zapisnik sa skupštine vlasnika.

Info

Po pitanju održavanja sastanka bolje je kontaktirati kompaniju za upravljanje. Njegovi zaposleni bi trebali znati koja se dokumenta sastavljaju u sklopu sastanka, to će vas osloboditi potrebe da sami sastavljate takve papire.

Usput će biti potrebno sastaviti zahtjev „O prijenosu zemljišne parcele u zajedničko vlasništvo” i dostaviti ga, zajedno sa svim dokumentima, upravi. Podnosilac zahtjeva, na osnovu zapisnika sa sastanka, može narediti granične radove. Izmjere ćete morati obaviti o svom trošku, ali u slučaju kada tehnička dokumentacija ne odgovara stvarnim podacima, to će biti neophodno.

Na osnovu vaših izjava, protokola koje ste dostavili i rezultata premjera, uprava odobrava granice lokacije, te podatke prenosi katastarskoj komori. U različitim regionima zemlje, različite strukturne jedinice su angažovane na formiranju lokacija. U Moskvi, takva ovlaštenja imaju Odjeljenje za zemljišne resurse.

Ishod

Inovacije u postupcima registracije trebale bi doprinijeti što bržem upisu novih zgrada za katastarski upis. Prema novim pravilima, investitor nije u obavezi da izvrši ove radnje, iako se na osnovu plana stambene zgrade koji je dostavio unose podaci u USRN. Vlasnici zainteresovani da što prije upišu nepokretnost u katastar mogu samostalno izvršiti premjer i predati dokumentaciju za upis, odlukom skupštine, ukoliko državni organi iz bilo kojeg razloga odugovlače ovaj postupak.

Troškovi, obračuni sa potrošačima i dobavljačima?

Naravno, koncept „domaćeg balansa“ ne postoji. Ipak, sasvim je očigledno šta tačno vlasnici lokala žele da vide tražeći takav dokument od upravljačke organizacije.

U GOST R 51929-2014 „Nacionalni standard Ruske Federacije. Usluge stambeno-komunalnih usluga i upravljanja stambenim zgradama. Uslovi i definicije ”(odobren i stupio na snagu Naredbom Rosstandarta od 11. juna 2014. br. 543-st), dat je koncept ličnog računa denara (klauzula 3.18). to računovodstveni registar dizajniran za generiranje personaliziranih podataka o objektima i izvorima financiranja, kao i za evidentiranje transakcija u vezi s razgraničenjem, zaduživanjem, primicima i rashodima sredstava, u skladu sa ugovornim obavezama preuzetim tokom rada, upravljanja i održavanja MKD-a.

Prema računovodstvenoj terminologiji, računovodstveni registar je isprava namijenjena registraciji i prikupljanju podataka sadržanih u primarnim računovodstvenim dokumentima (član 10. Zakona o računovodstvu). Na osnovu podataka datih u računovodstvenim registrima, sastavljaju se finansijski izveštaji organizacije (čl. 1, član 13. Zakona o računovodstvu).

O potrebi vođenja kućne evidencije

Napominjemo da u zakonu nema direktnih uputstava da se prihodi, rashodi, naselja zadrže u kontekstu kuća pod upravljanjem. Moguće je sastaviti finansijske izvještaje koji sadrže pouzdane i potpune informacije bez takve „analitike“. Istovremeno, analitičko računovodstvo obračuna sa potrošačima je obavezno u kontekstu ne samo svakog potrošača, već i svake fakture. Ovo je zahtjev Uputstva za korištenje Kontnog plana (vidi komentar na račun 62 „Računi sa kupcima i kupcima“).

Kompanije za upravljanje često vode takve evidencije u posebnom programu otvaranjem ličnih računa potrošača - kartica koje odražavaju sve obračunate iznose i primljene uplate. Uobičajeno je i naređenje da takve evidencije vode specijalizovane organizacije – informativni i obračunski centri. Međutim, MC bi trebalo da ima pun pristup ovim podacima, jer oni čine osnovu računovodstvenih pokazatelja, kao i rad na naplati dugova. Izvod iz ličnog računa tradicionalna je potvrda postojanja duga potrošača za stambeno-komunalne usluge.

Grupiranje potrošača po pripadnosti jednom denaru i sistematizacija informacija o obračunatim iznosima naknada i troškovima obavljenog posla, pruženih usluga postali su ne samo svrsishodni, već i neophodni u vezi sa raširenim uvođenjem zakona u tok rada. o prihvatanju pruženih usluga i (ili) izvršenih radova u smislu sadržaja i tekuće popravke zajedničke imovine u denarima (njegova forma je odobrena Naredbom Ministarstva građevina Ruske Federacije od 26. oktobra 2015. br. 761 / pr ). Ovaj akt se sastavlja u vezi sa aktivnostima oko kuće u cjelini i primarni je dokument za priznavanje prihoda od pružanja usluga, obavljanja poslova na održavanju zajedničke imovine u MKD-u.

Iznos naknade obračunate i iskazane za plaćanje potrošačima u okviru svakog mjeseca ne poklapa se sa prihodima od pružanja usluga, izvršenja posla, priznatim u istom periodu. Istovremeno, prema rezultatima od 12 mjeseci, ovi iznosi bi se idealno trebali poklopiti.

Nekoliko nacionalnih standarda ukazuje na to da se plaćanje (zaduživanje sredstava sa ličnog računa MKD) vrši na osnovu i ako je izvođač izvršio i potpisao akte o obavljenom radu (vidi klauzulu 4.11 GOST R 56192-2014 „Nacionalni standard Rusije Federacija. Stambene usluge, komunalne usluge i upravljanje stambenim zgradama. Usluge održavanja zajedničke imovine stambenih zgrada. Opšti zahtjevi", odobrene Naredbom Rosstandarta od 27.10.2014. br. 1444-st, tačka 10.2 GOST R 56195-2014 " Nacionalni standard Ruske Federacije. Stambeno-komunalne usluge i upravljanje stambenim zgradama. Usluge održavanja lokalnog područja, prikupljanje i odlaganje kućnog otpada. Opšti zahtjevi "odobreni Naredbom Rosstandarta od 27. oktobra 2014. br. 1447-st, klauzula 5.12 GOST R 56038-2014 "Nacionalni standard Ruske Federacije. Usluge stambenih i komunalnih usluga i upravljanja stambenim zgradama. Usluge upravljanja stambenim zgradama. Opšti zahtjevi ", odobren naredbom Rosstandarta od 11.06. .2014 br. 546-st).

Ako se okrenemo definiciji ličnog računa MKD-a, možemo vidjeti kakve informacije treba akumulirati i sistematizirati u ovom računovodstvenom registru:

o objektima finansiranja (zajednička imovina u denarima, vrste poslova, usluge);

o izvorima finansiranja (naknade od vlasnika prostora, subvencije, primanja od korisnika zajedničke imovine);

o obračunavanju sredstava (iznos plaćanja potrošačima u denarima za održavanje stambenog prostora);

o pozajmljivanju novca;

o prijemu sredstava (iznosi dobijeni od vlasnika prostorija, korisnika zajedničke imovine, iz budžeta);

o utrošku sredstava (u smislu nacionalnih standarda, to se odnosi na iznose zaduženja sa ličnog računa za stvarno izvršene usluge, obavljene poslove na održavanju zajedničke imovine, upravljanje denarom na osnovu akata).

Upravo je ta informacija od interesa za vlasnike lokala kada žele znati stanje kuće i smjer trošenja sredstava dobijenih, na primjer, za iznajmljivanje zajedničke imovine.

Napominjemo da su sve ove informacije predstavljene u izvještaju o izvršenju ugovora o upravljanju od strane društva za upravljanje u obrascu 2.8, odobrenom Naredbom Ministarstva građevina Ruske Federacije od 22. decembra 2014. br. 882 / pr. Međutim, u skladu sa Standardom za objelodanjivanje informacija, ovaj izvještaj se priprema tek na kraju kalendarske godine. Štaviše, takav registar nije uvijek formiran u računovodstvu Krivičnog zakonika. Nerijetko se izvještaj popunjava na osnovu podataka iz drugih registara posebno u svrhu objavljivanja informacija. Ako se podaci iz primarnih računovodstvenih dokumenata evidentiraju direktno u takvom računovodstvenom registru, stanje na ličnom računu denara može se saznati na bilo koji datum izvještavanja.

Otkrivanje podataka sa ličnog računa kuće

Da li je društvo za upravljanje dužno da, na zahtjev vlasnika lokala, obezbijedi lični račun MKD-a? Formalno, ne, njene dužnosti su ograničene Standardom za objelodanjivanje informacija, odnosno svode se na objavljivanje izvještaja o izvršenju ugovora o upravljanju nakon isteka kalendarske godine.

Napomena: u skladu sa st. "b" stav 33 i st. "e" tačke 31. Pravila za pružanje javnih usluga potrošač ima pravo na primanje, a izvođač je dužan da potrošaču dostavi informaciju o ispravnom obračunu iznosa plaćanja za komunalne usluge predočene potrošaču. , prisustvo (odsustvo) duga ili preplaćanja potrošača za komunalije. Zakon o zaštiti ličnih podataka ne dozvoljava objavljivanje podataka o stanju naselja susjeda Krivičnog zakonika. Istovremeno, zbirni podaci o kući ne odnose se na lične podatke, zbog čega njihovo objavljivanje ne krši ničija prava. To znači da Krivični zakonik može (ako postoji takva tehnička mogućnost) ove informacije (stanje ličnog računa kod kuće na bilo koji datum) dati potrošačima dobrovoljno.

Dodajmo da se ugovorom o upravljanju može predvidjeti obaveza društva za upravljanje da potrošačima pruži sve dodatne informacije na zahtjev. Ako postoji takav uslov u ugovoru, društvo za upravljanje mora upoznati vlasnika prostora sa relevantnim informacijama (npr. samo sa pokazateljem sredstava dobijenih od svih vlasnika prostora ili sa čitavim nizom podataka sadržanim u lični račun kuće).

Kako bi izgledao kućni račun?

Ako se lični račun MKD-a prema Krivičnom zakoniku smatra računovodstvenim registrom (njegovu formu odobrava šef Krivičnog zakona kao dodatak računovodstvenoj politici organizacije), morate zapamtiti da se pridržavate obaveznih zahtjeva za detalje takvog dokumenta. Oni su navedeni u dijelu 4 čl. 10. Zakona o računovodstvu:

naziv registra (lični račun MKD na adresi ...);

naziv privrednog subjekta koji je sačinio registar (naziv Krivičnog zakonika);

datum početka i završetka vođenja registra i (ili) period za koji je sastavljen (s obzirom na obavezu sastavljanja izveštaja o izvršenju ugovora o upravljanju, preporučljivo je da se takav registar otvara za svaku kalendarsku godinu);

hronološko i (ili) sistematsko grupisanje računovodstvenih objekata (tabela u koju se unose svi podaci koji treba da budu sadržani u ličnom računu);

vrijednost monetarne mjere knjigovodstvenih objekata, sa naznakom jedinice mjere;

nazive radnih mjesta lica odgovornih za vođenje registra;

potpise lica odgovornih za vođenje registra, sa navođenjem njihovih prezimena i inicijala ili drugih podataka neophodnih za identifikaciju ovih lica.

Lični račun kuće je računovodstveni registar koji akumulira podatke o prijemu i utrošku sredstava (izvora finansiranja) u vezi sa upravljanjem svakom konkretnom kućom. Važeća računovodstvena zakonska regulativa ne obavezuje društvo za upravljanje direktno od kuće do kuće obračun troškova i prihoda, međutim, ovi podaci su neophodni za ispunjavanje obaveza objavljivanja informacija o upravljanju MKD-om. Stoga je preporučljivo ocijeniti racionalnost uvođenja ovakve „analitike“ u računovodstvene račune.